Usufruit appartement

Sujet initié par Stephanie, il y a 3 jours - 321 vues

Bonjour,

Ce que votre père envisage est juridiquement possible : il s'agit d'une donation de la nue-propriété de son appartement à son petit-fils, avec conservation de l' usufruit viager, c'est-à-dire le droit d'occuper le bien ou d'en percevoir les revenus jusqu'à son décès.

La fiscalité applicable au petit-fils :

Les droits de donation sont calculés non pas sur la valeur totale du bien, mais sur la seule valeur de la nue-propriété, laquelle dépend de l'âge du grand-père au moment de la donation. À titre d'exemple, cette valeur représente 70% du bien si le grand-père est âgé de 71 à 80 ans. Sur cette base, le petit-fils bénéficie d'un abattement de **31 865 €**, renouvelable tous les 15 ans. Au décès du grand-père, l'usufruit s'éteint de plein droit et le petit-fils devient plein propriétaire **sans droits supplémentaires à acquitter**.

La protection de votre réserve héréditaire :

En présence de deux enfants, la loi réserve les deux tiers du patrimoine aux héritiers réservataires, laissant un tiers disponible dont le père peut disposer librement. La donation au petit-fils s'impute sur cette quotité disponible. Si sa valeur ne l'excède pas, elle est pleinement valable. Dans le cas contraire, vous disposez, au décès de votre père, d'une **action en réduction** pour faire rétablir vos droits. Par ailleurs, cette donation n'affecte pas la part successorale du parent dont le petit-fils est issu.

Un rendez-vous chez le notaire est nécessaire avant tout acte, afin de vérifier que l'opération respecte les limites légales et d'établir le calcul précis des droits de donation.

Cordialement,

Merci d'indiquer que la question posée est résolue en cliquant sur le bouton vert.

Farouk Er-razki
Avocat au barreau de Paris

Bonjour,

📌 Lorsque votre père cède la nue‑propriété d'un appartement à un petit‑enfant tout en conservant l'usufruit, il s'agit d'une donation avec réserve d'usufruit. Cette donation est prise en compte dans la succession pour vérifier que la réserve héréditaire des deux enfants n'est pas entamée : chaque enfant a droit à un tiers de la succession et un tiers constitue la quotité disponible. Si la valeur de la donation excède cette quotité, les enfants pourront demander une réduction.

🧾 Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue‑propriété selon l'âge de l'usufruitier (barème de l'article 669 du Code général des impôts). Par exemple, entre 71 et 80 ans, la valeur de l'usufruit est de 30 % et celle de la nue‑propriété de 70 %. Votre père pourra utiliser l'abattement de 31 865 € par petit‑enfant. L'usufruit s'éteindra à son décès et le petit‑fils deviendra plein propriétaire sans droits supplémentaires.

⚠️ Au moment de la succession, la valeur de cette donation sera rapportée pour vérifier qu'elle ne porte pas atteinte à votre part réservée. Si tel est le cas, une compensation pourra être demandée au bénéficiaire.

✅ Il est donc préférable que votre père consulte un notaire pour formaliser cette donation (donation‑partage ou donation simple) et calculer les valeurs tout en respectant les droits de chacun. Le notaire pourra aussi vous conseiller sur les conséquences fiscales et successorales.

Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp.
Bon courage !
Cordialement,
Me KAYEMBE
Avocat au Barreau de Paris