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Prélèvement par le syndic de ses honoraires avant le début des travaux
Sujet (Cloturé) initié par felipeil y a 6 mois - 1096 vues
Bonjour,
En fouillant sur le web j'ai trouvé cet article qui correspond totalement à la situation de ma copropriété dont je suis le président du conseil syndical : https://www.alexia.fr/questions/532705/paiement-integral-avant-debut-d-une-prestation-d-un-syndic.htm
Je conteste le fait que le syndic prélève la totalité de ses honoraires travaux avant le début effectif des travaux. Les appels de fonds ont été votés étalés sur 12 mois entre septembre 2025 et août 2026. A aucun moment il n'a été voté le fait que le syndic puisse prélever ses honoraires en même temps et avec la même cadence que les appels de de fonds.
J'ai envoyé au syndic la réponse de Maître Bokota Tommy KITENGE à propos de l'article évoqué plus haut mais celui-ci continue d'affirmer qu'il n'y a rien dans la loi de 1965 ni dans la jurisprudence qui interdise au syndic de prélever la totalité de ses honoraires avant le début effectif des travaux.
Puis-je avoir plus de précisions sur le texte de loi ou de la jurisprudence qui interdirait au syndic d'agir de la sorte sachant que ça n'a pas été voté explicitement par l'AG ?
Si réellement c'est illégal quelle(s) action(s) faudrait-il engager ?
En fouillant sur le web j'ai trouvé cet article qui correspond totalement à la situation de ma copropriété dont je suis le président du conseil syndical :
J’ai contacté un avocat pour une procédure de mise en demeure pour violation de mes conversations privées (relevant de l’intime). cet avocat m’a été conseillé par un
Mon bien a été vendu à la barre. l'asl s'est servi sur le prix de vente une somme exorbitante : 5000 euros alors que je devais la somme de 1200 euros env
Nous avons acheté une maison au sein d'une asl il y a un peu moins d'un an dans laquelle nous avons tout de suite emménagé. les appels de charge ont été
Je devais passer au tribunal debut avril 2016 . le proces est repousse au 29 novembre 2016 mon avocat me demande de lui regler ses honoraires le proces est repousse j
Les honoraires prélevés par mon avocat sont bloqués en carpa, car je les conteste et je n'ai pas signé une autorisation de prélèvement. or le rin que je cite :«
Après un divorce, la question des frais exceptionnels de santé pour un enfant peut être source de désaccord entre les parents. ces frais, qui peuvent inclure des dépenses
Ma banque a prélever une somme sur mon compte, qui a ce jour me mets dans l'embarras et à découvert. ce prélèvement aurait dû avoir lieu en date ultérieure du mois
Si le syndic ne répond pas après lui avoir signalé une erreur de gestion importante impactant sur le montant de la dette à régler cela ne constitue pas une faute
Le syndic ne peut percevoir des « honoraires travaux » que s'il s'agit de travaux hors budget prévisionnel votés par l'assemblée, et ces honoraires doivent eux‑mêmes être votés en même temps que les travaux, selon les mêmes règles de majorité, et exprimés en pourcentage dégressif du montant des travaux (art. 18‑1 A de la loi du 10 juillet 1965, d'ordre public
En pratique, cela signifie deux choses :
1) si l'assemblée n'a pas expressément voté les honoraires travaux (montant, mode de calcul) ou si le contrat de syndic prévoit un mode de rémunération contraire à ces règles, le syndic ne peut pas les prélever comme il le fait
; 2) même lorsque des honoraires travaux ont été régulièrement votés, la doctrine et la jurisprudence considèrent qu'ils sont liés à la mission de suivi des travaux et ne peuvent pas être intégralement exigés avant le lancement effectif de l'opération, sauf clause très claire acceptée par la copropriété, ce qui n'est pas votre cas.
Vous pouvez donc contester ces prélèvements en demandant au syndic de justifier la base légale et la décision d'AG autorisant ce calendrier d'appel, puis, en l'absence de réponse satisfaisante, faire inscrire ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG (annulation ou régularisation des appels d'honoraires) et, si besoin, saisir le juge pour faire juger que ces sommes ont été indûment prélevées.
Bien à vous Merci de cliquer sur le bouton vert question résolue
Sur les textes vérifiés, le point **certain** est le suivant : les honoraires spécifiques du syndic au titre des travaux doivent être votés par l'assemblée générale en même temps que les travaux, aux mêmes règles de majorité, et la rémunération doit être exprimée en pourcentage du montant HT des travaux, à un taux dégressif selon l'importance des travaux, préalablement à leur exécution. Le contrat type rappelle la même règle pour les prestations relatives aux travaux et études techniques. En revanche, dans les textes vérifiés, je n'ai pas retrouvé de disposition disant en toutes lettres que ces honoraires seraient légalement exigibles uniquement au fur et à mesure des appels de fonds ou seulement après le commencement matériel des travaux.
Autrement dit, je serais prudent sur l'affirmation selon laquelle il existerait un texte clair interdisant, à lui seul, tout prélèvement anticipé. En revanche, votre contestation me paraît plus solide sur un autre terrain : si l'assemblée générale a seulement voté le principe et le taux des honoraires travaux, sans voter leurs modalités d'exigibilité ni autoriser un prélèvement intégral immédiat, le syndic dispose d'une base juridique moins sûre pour imposer seul cette cadence de paiement. Le contrat type précise d'ailleurs que le syndic ne peut demander d'autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le contrat, ce qui renforce l'idée qu'il ne devrait pas ajouter unilatéralement une modalité non décidée.
En pratique, si vous voulez agir, le premier levier consiste à demander au syndic de vous indiquer par écrit la résolution exacte qui autoriserait ce prélèvement intégral anticipé. Si cette base n'existe pas, la contestation peut ensuite porter sur l'imputation comptable ou sur l'approbation des comptes, selon le stade du dossier. Cette réponse reste volontairement prudente, car au vu des seules sources vérifiées, le point le plus solide n'est pas l'existence d'une interdiction textuelle expresse du paiement anticipé, mais l'absence éventuelle de vote explicite autorisant cette modalité.
Cordialement,
Merci d'indiquer que la question posée est résolue en cliquant sur le bouton vert.
Farouk Er-razki Avocat au barreau de Paris
#Meilleure réponseil y a 6 mois
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