Bail dérogatoire

Sujet initié par Ilyass, il y a 2 jours - 156 vues

Bonjour Monsieur,

Vos questions nécessitent une consultation juridique approfondie et une lecture attentive du bail. N'hésitez pas à me contacter, je suis à votre disposition. Quelques éléments de réponse toutefois.

1. Répartition des charges, impôts, taxes et travaux
Le bailleur supporte les réparations autres que locatives et reste tenu de l'obligation de délivrance (clos, couvert, structure, gros œuvre), tandis que le locataire n'assume que les réparations locatives, sauf stipulation expresse pour la vétusté

2. Préavis asymétrique
Une clause vous autorisant à résilier à tout moment avec 3 mois de préavis, tandis que le bailleur renonce à toute résiliation anticipée sauf inexécution grave, est conforme à la liberté contractuelle et ne heurte aucun texte d'ordre public.

3. Clause résolutoire au profit du locataire
Une clause résolutoire prévoyant la résiliation aux torts du bailleur s'il réclame des charges non prévues à l'inventaire est, en principe, valide comme mécanisme contractuel de sanction d'un manquement du bailleur. Le juge pourra en contrôler l'application au regard de la bonne foi

4. Clause de prise en charge des procédures de copropriété
Une clause obligeant le bailleur à prendre en charge les procédures intentées par le syndic ou un copropriétaire contre vous, si vous respectez le bail, relève de la répartition contractuelle des frais et apparaît valable et exécutoire, sous réserve de ne pas contredire une règle d'ordre public.

5. ERP et mise aux normes
Sans lire le bail, je ne suis pas en mesure de trancher la question de l'applicabilité de la réglementation ERP à votre activité de coiffure à domicile, ni de détailler les obligations de mise aux normes.
En tout état de cause, les travaux affectant l'immeuble (structure, sécurité générale) restent, en principe, à la charge du bailleur, alors que les aménagements propres à l'activité peuvent être mis à votre charge si le bail le prévoit clairement.

6. Risques de requalification du bail dérogatoire
Le risque principal est le dépassement de la durée totale de 3 ans pour le même fonds et les mêmes locaux ou le maintien dans les lieux au‑delà du terme sans opposition du bailleur, qui entraîne la naissance d'un bail commercial statutaire.
Pour limiter ce risque, il convient de borner strictement la durée à 3 ans maximum, d'éviter tout bail dérogatoire successif pour la même activité, de libérer les lieux ou de conclure un bail commercial à l'issue, et pour le bailleur, de manifester son opposition au maintien avant le terme.

7. Vente de l'immeuble
En principe, le bail suit l'immeuble et le nouvel acquéreur est tenu de respecter toutes les clauses du bail, y compris celles protectrices pour le locataire, dès lors que le bail lui est opposable.

8. Fichier de "locataires défaillants"
Les documents ne contiennent aucune règle sur les fichiers de "locataires défaillants" ; il est donc impossible, sur cette base, de dire si une inscription serait licite ou non lorsque vous contestez de bonne foi une charge litigieuse, y compris en cas de contentieux en cours.

Merci de valider ma réponse si elle vous convient.