Etat des lieux

Question

Notre locataire vient de nous dire qu'il ne signera pas l'état des lieux si nous ne notons pas toutes les dégradations en vétusté. Dégradations relevées lors d'une pré-visite. Nous ne pouvons imaginer un tel scénario au vu des dégradations en cours, nous en aurions pour une somme conséquente. Nous avions mis un logement neuf à disposition avec photos à l'appui, état des lieux d'entrée stipulant que tout est neuf ! Mais nenni il ne veut rien entendre.

Comment devons-nous faire si effectivement il ne signe pas l'état des lieux en nous jettant les clefs comme il dit vouloir le faire ?

Que devrons nous faire dans un tel cas à l'instant T ?
Comment nous protéger ?

Et quel serait le scénario catastrophe qui pourrait nous impacter ?

Nous voulions prendre un commissaire de justice mais la date fixée (imminente) pour l'état des lieux n'était plus possible au vu du temps imparti.

Notre protection juridique de la banque, nous dit que c'est peine perdue car les propriétaires sont souvent déboutés !

Nous devrons prendre un avocat.

Merci de vos réponses
Cdlt

Maître <span class='text-uppercase'>CHEVALIER</span> · Accepted Answer

Vous avez deux mois (si EDL de sortie n'est pas identique à celui de l'EDL d'entrée) et un mois (si EDL de sortie est identique à celui de l'EDL d'entrée) pour restituer le dépôt de garantie.

L'état des lieux se fait aussi en fonction de vos disponibilités. Il est tout à fait possible d'envisager un état des lieux de sortie après la fin du loyer. Le loyer ne sera en revanche pas payé par le locataire, le bail ayant pris fin avant. Le locataire ne vous restituera les clefs qu'à l'issue de l'EDL de sortie.

Cela repousse effectivement la mise en relocation. En revanche, cela permettra peut-être, avec un délai de 15-20 jours d'avoir un EDL rédigé par commissaire de justice. Le délai de convocation pouvant être respecté.

Si le locataire refuse de signer l'EDL (et même s'il ne fait que l'envisager) je vous conseille de faire, en tout état de cause, un état des lieux. Expliquez également au locataire que s'il reste dans une démarche bloquante, que vous serez contraint de missionner un commissaire de justice, dont les frais doivent être partagés à part égale.

La mention "vétusté" n'a pas vraiment sa place sur l'état des lieux. Il faut faire un descriptif des lieux mais en aucun cas il n'est conseillé de préciser les causes des différences pouvant être constatées dans l'EDS.

S'il existe une contestation sur le fait que vous considériez que le dépôt de garantie ne doit pas être restitué, il vous appartient de prouver qu'il s'agit de dégradations locatives, et au locataire de démontrer qu'il s'agit de la vétusté.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie d'indiquer le problème comme résolu.

Bien cordialement,

Maître <span class='text-uppercase'>MONESTIER</span> · Answer

Vous pouvez en effet annuler la date d'état des lieux de sortie amiables et choisir un huissier pour dresser un état des lieux de sortie.  Vous pouvez lui retenir le dépôt de garantie pour les dégradations constatées.  Vous pouvez saisir le Tribunal si aucune solution amiables n'est trouvée.  Si la question est résolue, merci de cliquer sur le bouton vert

Maître <span class='text-uppercase'>CHEVALIER</span> · Answer

L'idéal aurait été de trouver un commissaire de justice effectivement. Avez-vous tenté plusieurs office ?  N'est-il pas possible de repousser l'état des lieux ?  Premièrement, le jour de l'état des lieux : Vous réalisez l'état des lieux de sortie normalement, en décrivant précisément toutes les dégradations. Il n'est pas nécessaire de préciser s'il s'agit de la vétusté ou non. Uniquement établir un état des lieux sur les faits et non sur les causes de la dégradation.  En fin de document, vous ajoutez la mention : « Le locataire, présent / convoqué, a refusé de signer l'état des lieux de sortie. » S'il vous « jette les clés » sans signer, vous notez la date et l'heure de la remise des clés, vous les récupérez et vous lui adressez aussitôt un courrier recommandé (ou mail + recommandé) récapitulant : tenue de l'état des lieux, refus de signer, liste des dégradations, remise des clés. Deuxièmement, la sécurisation de la preuve sans commissaire de justice le jour J : Vous prenez un maximum de photos et vidéos datées (vues d'ensemble + gros plans de chaque dégradation). Si possible, vous faites venir un tiers (qui pourra, au besoin, attester par écrit du déroulement de l'état des lieux et de l'état du logement). Dans les jours qui suivent et avant tout travaux, vous essayez de faire dresser un constat par commissaire de justice, qui viendra renforcer votre dossier. Mesurez les frais que cela pourrait vous coûter : si les dégradations sont minimes en comparaison du constat d'huissier notamment.  Troisièmement, la charge de la preuve et le dépôt de garantie : Vous disposez d'un état des lieux d'entrée mentionnant que tout est neuf, avec photos.  En comparaison avec un EDL de sortie détaillé et vos photos, vous serez en mesure de démontrer que les dégradations excèdent la simple vétusté.  Vous pourrez alors imputer sur le dépôt de garantie le coût des remises en état (hors vétusté normale) et adresser au locataire un décompte détaillé avec devis ou factures. Le risque principal est que le locataire conteste et saisisse le juge, lequel pourrait estimer qu'une partie des dégradations relève de la vétusté et vous contraindre à restituer une partie du dépôt de garantie.  Mais si votre dossier est bien construit (EDL d'entrée précis, EDL de sortie circonstancié, photos, éventuellement constat), ce n'est pas une situation "perdue d'avance" à mon sens.  Quatrièmement, vous parlez de prendre un avocat. Un avocat pourrait être utile notamment pour la rédaction du courrier recommandé post-EDL ou, en cas de litige, pour défendre la légitimité de la retenue sur le dépôt de garantie devant le juge. Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue. Bien

HHLO · Answer

Maître,
Je ne savais pas que nous pouvions repousser l'état des lieux !! Mes appels auprès des deux huissiers ne me donnaient pas cette information ! Par contre les deux avaient une approche différente mais les deux disaient que le temps imparti ne suffisait pas à être dans les clous pour envoyer les lettres recommandées. (8 jours)
Mais dans ce cas, le problème n'est que repoussé. Si le locataire ne veut pas payer maintenant il ne voudra pas plus tard non plus. Il dit vouloir sa caution de suite.
Et dans ce cas, la relocation n'est pas possible non plus. Il faudra attendre encore plus longtemps jusqu'à ce que le problème se dénoue par la justice ? Qui va supporter les loyers à venir ?

Tout me paraît tellement compliqué. Je pense déjà à revendre tel est mon ressenti négatif par rapport à cet investissement immobilier. Aussi je comprends à présent ce que doivent ressentir certains autres propriétaires où les cas sont encore plus difficiles.
Merci pour votre soutien.

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