Renouvellement de bail ° de nouvelles conditions

Sujet initié par Anne, il y a 2 heures - 155 vues

Oui, lors du renouvellement en tacite prolongation, le bailleur peut proposer un nouveau contrat avec une refonte des clauses, mais vous n'êtes absolument pas obligé d'accepter.

Concernant la clause de hausse automatique liée au métro, elle est négociable mais très encadrée. En effet, une augmentation de loyer doit normalement refléter une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, sans quoi vous pouvez la contester devant le juge des loyers commerciaux.

Vous avez donc le droit de refuser ces nouvelles conditions et de négocier.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Bonjour,
Si votre bail commercial 3/6/9 s'est poursuivi au delà de 9 ans, votre bail commercial est donc devenu un bail à durée indéterminée.
Vous ou votre bailleur peut donc le résilier à tout moment sous réserve de respecter un préavis de 6 mois.
Vous pouvez bien évidemment conclure un nouveau bail aux mêmes conditions que le bail en cours ou à de nouvelles conditions, nous sommes ici dans une pure logique de négociation entre vous et votre bailleur. Il ne peut donc rien vous imposer sans votre acceptation (sauf à ce que vous soyez dans une logique de dépendance sur les locaux objets du bail et que vous ne pouvez exercer votre activité autre part...).
Restant à votre disposition.
Bien à vous,

Bonjour Anne,

En tacite prolongation, votre bail se poursuit aux conditions du contrat initial tant que personne n'y a mis fin. Chaque partie peut sortir de cette
situation à son initiative. Le bailleur le fait par un congé, avec ou sans offre de renouvellement, donné six mois à l'avance et pour le dernier jour du
trimestre civil (art. L.145-9 du Code de commerce). Vous, de votre côté, pouvez prendre les devants par une demande de renouvellement (art. L.145-10).

Sur le principe, oui, le bailleur a le droit de proposer un renouvellement avec une nouvelle rédaction et des clauses nouvelles. Mais le mot important est «
proposer » : il ne peut pas vous les imposer. Le renouvellement fait naître un nouveau bail (art. L.145-12), et la jurisprudence considère de façon
constante qu'à défaut d'accord entre les parties, ce nouveau bail reprend les clauses et conditions du bail expiré. Seul le loyer sert de variable
d'ajustement, et faute d'entente il est fixé par le juge des loyers commerciaux selon les règles légales. Concrètement, vous pouvez très bien accepter le
principe du renouvellement et refuser la refonte du bail comme les clauses nouvelles. Pour modifier l'économie du contrat, le bailleur a besoin de votre
consentement.

La clause que vous décrivez appelle une vraie réserve. Une clause de révision, dite clause d'échelle mobile (art. L.145-39), ne peut jouer que par référence
à un indice, et dans le respect du Code monétaire et financier (art. L.112-1 et L.112-2). Or la Cour de cassation juge qu'une clause d'indexation rédigée
pour ne fonctionner qu'à la hausse, en écartant toute baisse, est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 14 janvier 2016, n° 14-24.681). Une clause qui
déclencherait une augmentation automatique à la seule ouverture du métro pose donc un double problème : elle ne joue que dans un sens, et un événement
urbain ponctuel n'est pas un indice de révision admissible.

Cela ne signifie pas que l'arrivée du métro est sans effet. Elle peut être invoquée, mais par la voie légale du déplafonnement. Lors d'un renouvellement ou
d'une révision, une modification notable des facteurs locaux de commercialité (art. L.145-33, L.145-34 et L.145-38 ) peut justifier que le loyer dépasse le
plafond. Encore faut-il le prouver concrètement, et sur ce point la Cour de cassation est exigeante. Elle refuse de voir dans la seule arrivée d'un
transport en commun une modification notable : il faut démontrer un effet direct et significatif sur la clientèle de votre commerce (Cass. 3e civ., 26
janvier 2017, n° 15-29.178 ; 2 mars 2017, n° 16-12.880 ; pour un tramway, 26 mars 2020, n° 19-17.588 ). Inscrire une hausse automatique dans une clause,
c'est justement chercher à contourner ce contrôle du juge, et c'est ce qui la fragilise.

En pratique, la liberté contractuelle existe, mais elle joue dans les deux sens. Rien ne vous oblige à signer un bail refondu. Vous pouvez demander le
renouvellement aux conditions antérieures et, si le seul désaccord porte sur le loyer, laisser le juge des loyers commerciaux trancher. Avant de signer quoi
que ce soit, faites relire la clause litigieuse par un professionnel : telle que vous la décrivez, elle a peu de chances de tenir.

Bien cordialement,