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Sujet (Cloturé) initié par ANNASil y a 4 mois - 417 vues
Maître, Bonjour,
Infos complémentaires : - Bail d'habitation loi 1989 ; -date de conclusion du bail : 1er février 2018 ; -vente effective en bloc à un seul acquéreur ; -qualité de l'acquéreur : particulier ; -et calendrier de l'opération : vente prochainement .
Immeuble de 6 appartements loués, vendu prochainement dans sa totalité dans l'idée d'être vide, car gros travaux à prévoir par le marchand de biens intéressé. Immeuble pas sous le régime de la copropriété.
Quid du périmètre du congé pour vente a adressé à l'un des locataires ?
Certaines jurisprudences semblent considérer que l'offre doit porter sur l'immeuble dans son ensemble, le logement loué ne constituant pas un lot distinct juridiquement. D'autres analyses paraissent plus nuancées.
Le notaire m'a conseillé de mettre dans le congé uniquement l'appartement dudit locataire avec une estimation propre pour ce logement uniquement.
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Avec les précisions que vous apportez, le point sensible est précisément que vous envisagez une vente en bloc de l'immeuble entier, lequel n'est pas soumis au régime de la copropriété.
Dans cette configuration, la jurisprudence a souvent considéré que lorsque le propriétaire vend un immeuble d'un seul tenant à un acquéreur unique, il n'y a pas nécessairement lieu de délivrer au locataire un congé pour vente comportant une offre d'acquisition limitée au seul logement qu'il occupe. En effet, le bien vendu est alors l'immeuble dans son ensemble et non un appartement juridiquement individualisé.
C'est d'ailleurs la raison pour laquelle certains tribunaux ont annulé des congés lorsque l'offre faite au locataire ne correspondait pas à la réalité économique et juridique de l'opération projetée.
Dans votre cas, si l'acquéreur entend acheter les six logements simultanément dans le cadre d'une opération globale, le risque du raisonnement consistant à attribuer artificiellement un prix à l'appartement occupé est que le locataire puisse soutenir que l'offre qui lui a été faite ne correspondait pas aux conditions réelles de la vente.
À l'inverse, certaines décisions ont admis une approche plus pragmatique lorsque le propriétaire était en mesure de justifier la valeur propre du logement occupé et de démontrer la sincérité de l'offre.
Personnellement, au vu du risque contentieux et du fait que le bail relève de la loi du 6 juillet 1989, je serais prudent avant de délivrer un congé reposant uniquement sur une valorisation isolée de l'appartement si la vente projetée porte en réalité sur l'ensemble immobilier.
Le sujet est suffisamment discuté en jurisprudence pour justifier une sécurisation préalable de l'opération. Avant l'envoi des congés, il me semblerait opportun d'obtenir une analyse écrite du notaire ou d'un avocat spécialisé en baux d'habitation, car une annulation du congé entraînerait le maintien du bail et pourrait compromettre le calendrier de la vente.
Le point déterminant sera finalement de savoir si l'acquéreur achète réellement un immeuble entier indivisible ou si l'opération pourrait être analysée comme une vente logement par logement dissimulée sous la forme d'une vente en bloc.
Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien Cordialement.
#Meilleure réponseil y a 4 mois
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