Révision annuelle du loyer

Sujet initié par JosLac, il y a 1 jour - 415 vues

Bonsoir JosLac,

En principe, si la clause d'indexation du bail commercial prévoit une révision selon l'ILC, la variation doit jouer dans les deux sens, à la hausse comme à la baisse, et le bailleur ne peut pas conserver le loyer inchangé seulement parce que l'indice baisse.

L'ILC sert précisément de base à la révision du loyer dans le cadre du bail commercial, avec une formule de calcul qui prend le loyer actuel et applique le nouvel indice par rapport à celui de référence prévu au bail ou lors de la dernière révision. Donc, si l'indice applicable a baissé sur un an, le loyer révisé devrait en principe baisser aussi.

En revanche, il faut vérifier la rédaction exacte de la clause du bail, car certains baux comportent une clause dite "plancher" ou une rédaction irrégulière qui limite la baisse, voire prévoit une indexation seulement à la hausse. Une clause qui empêcherait toute baisse peut être contestée selon sa formulation et le contexte juridique du bail.

Autre point important : la révision dépend aussi du mécanisme prévu dans le bail. La révision peut résulter d'une clause d'indexation ou d'une révision légale, et les effets ne sont pas exactement les mêmes dans tous les cas. En pratique, il faut donc relire la clause d'indexation avant de dire si le bailleur peut légalement maintenir le loyer actuel.

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Alex Quach - AQ Lawyer

Bonjour,

Votre question touche à la clause d'indexation, aussi appelée clause d'échelle mobile, prévue à votre bail. C'est un mécanisme purement contractuel, qui fonctionne automatiquement à chaque échéance, sans qu'aucune démarche soit nécessaire.

Or cette clause joue dans les deux sens. Si elle prévoit d'indexer le loyer sur la variation de l'ILC, elle s'applique quand l'indice monte comme quand il baisse. Le propriétaire n'a donc pas le choix : dès lors que la clause est réciproque, il ne peut pas décider de maintenir le loyer en l'état lorsque l'indice recule. Le nouveau loyer découle mécaniquement du calcul prévu au contrat.

C'est même une exigence d'ordre public. L'article L.112-1 du code monétaire et financier répute non écrite la clause d'indexation déséquilibrée, et la Cour de cassation a jugé qu'une clause excluant la révision à la baisse du loyer en cas de variation négative de l'indice est réputée non écrite (Cass. 3e civ., 13 avril 2022, n° 21-17.560 ). Une clause qui ne jouerait qu'à la hausse est donc privée d'effet sur ce point, et l'indexation à la baisse s'impose malgré tout.

En pratique, tout dépend de la rédaction de votre clause, qu'il faut relire. Si elle indexe le loyer sur l'ILC sans restreindre le sens de la variation, la baisse de l'indice doit se répercuter sur le loyer, et le locataire est fondé à réclamer le loyer indexé à la baisse, voire la restitution du trop-perçu pour le passé dans la limite de la prescription. Si la clause prétend exclure la baisse, cette exclusion tombe et n'autorise pas davantage le maintien du loyer.

Deux précisions pour finir. Cette indexation annuelle ne se confond pas avec la révision triennale légale de l'article L.145-38 du code de commerce, qui
obéit à des règles propres. Et lorsque le jeu de la clause aboutit à faire varier le loyer de plus d'un quart par rapport au prix initialement fixé, chaque partie peut en outre demander une révision sur le fondement de l'article L.145-39 du même code.

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