Tva réduite vefa : la mutation d'un coacquéreur profite-t-elle aux deux ?
Sujet initié par Lunay.92140!, il y a 1 mois - 2492 vues
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Bonjour,
J'ai acquis un appartement en VEFA le 23 décembre 2022, en indivision à 50/50 avec ma compagne de l'époque (non mariés, non pacsés), sous le régime de la TVA à taux réduit de 5,5 % pour résidence principale (article 278 sexies, III-2° du CGI, zone politique de la ville). La livraison est intervenue le 18 avril 2025. Le bien n'a jamais été occupé. Notre séparation date de juin 2023, soit avant la livraison. À compter de mai 2025, mon ex-compagne a connu une mutation professionnelle à plus de 70 km du logement (puis une seconde mutation en 2026, toujours à plus de 70 km). J'ai sollicité par l'intermédiaire de mon notaire une consultation du CRIDON. Sa réponse écrite indique que :
- ma quote-part bénéficie de l'exception "mobilité professionnelle" et n'est donc pas remise en cause ; - en revanche, ma propre quote-part (50 %) est soumise au reversement du différentiel de TVA, faute d'exception applicable à ma situation, soit environ 17 800 €.
La revente du bien intervient début juillet 2026, à perte (prix de vente inférieur au prix d'acquisition d'environ 20 000 €, net vendeur pour le couple d'environ 1 500 €).
Mes questions :
- La rupture d'un concubinage non pacsé peut-elle, par analogie avec le divorce ou la dissolution d'un PACS, être invoquée comme exception au reversement (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 430) ? - L'indivisibilité économique du projet immobilier (impossibilité pour un seul indivisaire de poursuivre seul le projet de résidence principale initial) peut-elle constituer un argument recevable, indépendamment des exceptions listées par la doctrine ? - Quelles sont les chances réalistes d'obtenir une remise gracieuse partielle (article L. 247 du LPF) au regard du caractère non spéculatif de l'opération, de la perte économique constatée, et de ma situation personnelle (deux enfants à charge, capacité financière limitée) ? - La voie de la réclamation contentieuse (article L. 190 du LPF) est-elle préférable à une déclaration spontanée simple, dans ce contexte ?
En résumé je peux vous indiquer que comme vous l'avez indiqué, votre situation n'est pas prévue par la doctrine administrative que vous citez.
Les possibilité de remises gracieuse existent mais necessite la constitution d'un dossier complet sur votre situation. C'est probablement la voie que j'explorerais car l'administration sera plus enclin à discuter de votre situation délicate avec vous que le juge du TA.
Il y a plusieurs façon de voir les choses ma position serait d'aller discuter avec l'administration pour trouver une solution adaptée. Certes la doctrine ne le prévoit pas, mais quel est initialement l'esprit du texte ? C'est finalement de protéger les bénéficiaires de certaines situations telles que la votre.
Pour aller un peu plus loin : sur quels éléments concrets s'appuie en général une commission pour accorder une remise gracieuse dans ce type de dossier (vente à perte, situation familiale, absence de spéculation) ?
Et le fait que le bien ait été revendu à perte (environ 20 000 €) est-il un argument qui pèse réellement dans la balance ?
Tout argument concourant à démontrer qu'il n'y avait pas un objectif de contourner le dispositif prévu à l'article 278 sexies est bon à prendre : mutation du conjoint, séparation, enfants, niveau de rémunération, moins-value. L'idée est de solliciter la bienveillance de l'administration dans votre dossier. Cela ne sera pas facile car on parle ici de TVA. L'administration n'abandonne pas facilement la TVA. De toute façon dans votre cas, il faut le tenter, car vous frôlez deux critères (séparation, mutation) or évoquer l'objectif initialement social du texte pourrait être pertinent.
Effectivement, mon objectif est de démontrer qu'il n'y a jamais eu de volonté de contourner le dispositif : achat sincère pour résidence principale commune, séparation postérieure à l'achat, mutation professionnelle de mon ex-compagne, absence de location, revente à perte et impossibilité économique de conserver seul le bien.
Le point qui me pose difficulté est le suivant : le CRIDON semble retenir que la mutation professionnelle de mon ex-compagne ne bénéficierait qu'à sa quote-part, et non à l'opération commune.
Selon vous, existe-t-il un fondement juridique, une jurisprudence, une réponse ministérielle ou une doctrine permettant de soutenir que la mutation professionnelle de l'un des coacquéreurs en indivision peut bénéficier à l'ensemble du projet immobilier, dès lors que le logement avait été acquis pour constituer une résidence principale commune ?
Pensez-vous qu'il soit préférable, dans ce type de dossier, de solliciter une prise de position écrite de l'administration fiscale / un rescrit, ou plutôt d'attendre une éventuelle demande de l'administration avant de contester ?
Un confrère m'ayant justement repris sur l'usage de l'article L.247 du LPF, je me permets donc de préciser que l'article L247 n'autorise pas normalement l'administration à accorder des remises gracieuses en matière de TVA.
Même si le cas ici est un peu particulier, il convient donc de préciser que ce fondement n'est donc pas le plus pertinent en matière de TVA Il faut prioritairement donc s'appuyer sur une approche contentieuse prévue à l'article L.190 du LPF.
Pour autant, cela n'exclut pas, sur le plan pratique, une approche combinée. La voie la plus sécurisée consiste à former une réclamation contentieuse afin de préserver les droits, tout en développant parallèlement un argumentaire circonstancié dans un cadre amiable auprès de l'administration.
L'enjeu est donc moins de choisir entre "gracieux" et "contentieux" que de combiner sécurisation procédurale et dialogue avec le service, afin de maximiser les chances d'une solution adaptée à la situation particulière directement avec l'administration et sans passer par le tribunal.
Pour ce qui est de vos dernières questions, l'approche du CRIDON, s'explique par le caractère individualisé de son analyse, mais il convient de lui opposer la réalité économique du projet immobilier commun initial qui était indivisible dans son exécution pratique.
S'agissant du rescrit (article L.80 B du LPF), celui-ci peut être utile en amont dans certaines situations d'incertitude. En l'espèce, la situation semblant déjà réalisée et ses conséquences fiscales en cours de détermination, la voie contentieuse apparaît plus adaptée, sans exclure un échange préalable avec l'administration.
Ensuite, il faudra creuser effectivement la jurisprudence pour y trouver des cas permettant de transposer l'analyse du juge à votre situation.
A ce niveau de complexité je pense qu'il faudra éventuellement vous rapprocher d'un avocat fiscaliste afin de vous faire accompagner et vérifier tous les détails de votre dossier.
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