Installation climatisation – accord et conditions

Sujet initié par Licorne, il y a 15 heures - 521 vues

Bonjour,

Votre situation se règle pour l'essentiel sur le terrain de ce qu'on appelle la clause d'accession en bail commercial, c'est-à-dire la clause qui prévoit que les aménagements et installations réalisés par le preneur deviennent la propriété du bailleur en fin de bail, ici sans indemnité. Le point de départ utile est l'article 555 du code civil, qui pose le régime de l'accession des constructions et ouvrages réalisés sur le fonds d'autrui. Ce texte n'est pas d'ordre public : les parties peuvent y déroger par une stipulation du bail, et c'est exactement ce que fait votre clause. Sa validité est admise de longue date par la Cour de cassation, qui juge qu'une telle clause d'accession sans indemnité produit pleinement effet et permet au bailleur de devenir propriétaire des aménagements en fin de jouissance (Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 13-10.257 ; Cass. 3e civ., 13 septembre 2018, n° 16-26.049 ).

Sur votre première question, la clause du bail suffit en principe à fonder votre droit de conserver la climatisation en fin de bail, d'autant qu'elle vise nommément la climatisation parmi les installations concernées, ce qui écarte les discussions sur son champ d'application. Cela dit, il y a une nuance importante à garder en tête : sauf rédaction contraire, une clause d'accession ne joue qu'au terme du bail. Pendant toute la durée du bail, l'installation reste donc la propriété du preneur, qui en a la jouissance et, sauf clause inverse, la charge d'entretien. Rappeler expressément ce point dans l'autorisation écrite que vous donnerez n'est pas juridiquement indispensable, mais c'est très vivement recommandé en pratique : cela lève toute ambiguïté, cela vous constitue une preuve datée de l'accord et de ses conditions, et cela vous permet d'ajouter des précisions que le bail ne contient pas forcément.

Sur votre deuxième question, si le preneur quittait les lieux en démontant la climatisation alors qu'elle vous est acquise par l'effet de la clause, il porterait atteinte à votre droit et manquerait à son obligation contractuelle. Vous disposeriez alors des recours classiques de l'inexécution : demander en justice la remise en état des lieux et la réparation du préjudice, sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil, le preneur étant par ailleurs tenu de restituer les locaux en bon état au titre des articles 1730 et 1731 du même code. Concrètement, cela couvre aussi bien la dégradation des murs et façades laissée par la dépose que la valeur de l'installation elle-même. En présence d'un dépôt de garantie, vous pourriez en retenir le montant correspondant aux remises en état, à charge de justifier les sommes. C'est précisément pour sécuriser ce terrain que l'autorisation écrite a tout son intérêt.

Sur votre troisième question, oui, en cas de cession du fonds de commerce ou du droit au bail, le repreneur est en principe tenu par la clause. La cession transmet le bail tel quel, avec l'ensemble de ses clauses, et le cessionnaire est substitué dans les droits et les obligations qui en découlent. L'article L.145-16 du code de commerce confirme d'ailleurs que le bail se transmet à l'acquéreur du fonds. La clause d'accession suit donc le bail et s'impose au repreneur, à condition bien sûr qu'elle figure dans le bail qui lui est cédé. Le point de vigilance se situe surtout du côté des formalités de la cession et de la transmission effective du bail au repreneur, pour que la clause lui soit pleinement opposable.

Sur votre quatrième question, votre objectif d'éviter la dégradation progressive du bâtiment au fil des locataires se joue largement dans la rédaction de l'autorisation écrite, en amont des travaux. Quelques points méritent d'y être réglés. La propriété et l'accession d'abord : rappelez que l'installation deviendra votre propriété en fin de bail, sans indemnité. Mais surtout, et c'est le coeur de votre préoccupation, prévoyez une clause d'option à votre seul bénéfice : à la fin du bail, vous choisissez soit de conserver la climatisation sans indemnité, soit d'exiger sa dépose et la remise en état complète des murs et façades aux frais du preneur sortant. Cette faculté de choix, que l'article 555 du code civil reconnaît d'ailleurs au propriétaire dans son régime de droit commun, est l'outil qui vous évite de subir un démontage subi suivi de nouveaux percements à chaque changement de locataire. Pensez aussi à encadrer les modalités techniques des travaux (emplacement et nombre des percements, traversées de façade, évacuation des condensats ), l'entretien et la maintenance à la charge du preneur pendant le bail, la responsabilité et l'assurance des désordres que l'installation pourrait causer (fuites, nuisances sonores, troubles de voisinage ), et, si l'immeuble est en copropriété ou si les travaux touchent la façade, l'obtention préalable des autorisations nécessaires auprès de la copropriété.

En résumé, votre clause vous protège déjà sur le principe, mais c'est une autorisation écrite soignée, assortie d'une option de conservation ou de remise en état à votre main, qui transformera cette protection de principe en sécurité concrète dans la durée. Compte tenu des enjeux, faire relire ou rédiger cette autorisation par un avocat en droit des baux commerciaux est un investissement modeste au regard des désordres qu'il permet d'éviter.

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