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Droit de pasage

Sujet initié par Jay05100il y a 2 jours - 897 vues

Bonjour,

Les Consorts MONIER ont reçu une lettre recommandée de Monsieur U. concernant un droit de passage (servitude) au 2 rue du Pont d'Asfeld à Briançon. Le propriétaire exige une participation financière aux frais d'entretien (ménage, éclairage) et nous reproche d'afficher des mots sur les portes de ses locataires, tout en nous accusant d'encombrer le couloir et d'être à l'origine de mauvaises odeurs.
Nous contestons formellement l'intégralité de ses affirmations :
•Affichages et mots sur les portes : Nous n'avons jamais apposé de mots sur les portes de ses locataires. En revanche, ce sont Monsieur U. et ses propres locataires qui affichent de manière sauvage des papiers, des mots de reproches et des règlements intérieurs improvisés dans le couloir commun.
•Nettoyage : Nous effectuons régulièrement le ménage à notre convenance, contrairement à ce qu'il prétend.
•Encombrement : Les meubles présents dans le passage ne nous appartiennent pas.
•Éclairage : L'installation actuelle semble artisanale et non conforme aux normes de sécurité.
•Humidité et odeurs : La cage d'escalier subit de lourdes infiltrations d'eau. Les odeurs proviennent de cette humidité, potentiellement liée à une gouttière encastrée défectueuse ou à un problème dans l'appartement du dessus, et non de notre fait.

Questions pour l'avocat
1. Gestion des affichages et harcèlement textuel
•Monsieur U. nous accuse à tort d'afficher des mots sur les portes, alors que ce sont lui et ses locataires qui placardent des règlements et des mots de reproches dans le couloir. Comment pouvons-nous faire cesser ces affichages sauvages et calomnieux à notre encontre dans cet espace de passage ?
2. Protection des droits et constat de commissaire de justice
•Un constat de commissaire de justice (anciennement huissier) est-il pertinent pour prouver la réalité des lieux (origine des affichages, meubles qui ne sont pas à nous, éclairage non conforme, traces d'infiltrations structurelles) ? Cela suffit-il à nous protéger juridiquement face à ses accusations ?
3. Choix des entreprises, devis et contre-expertise
•Monsieur U. peut-il choisir lui-même et unilatéralement l'entreprise de travaux (maçon, électricien) sans notre accord préalable, et sans nous présenter plusieurs devis comparatifs ?
•A-t-il le droit de refuser que nous fassions réaliser une contre-expertise technique pour identifier l'origine exacte des infiltrations d'eau (gouttière ou appartement du dessus) avant d'exiger une quelconque participation ?
4. Répartition des frais et entretien
•Pouvons-nous suspendre ou conditionner notre participation financière aux frais d'éclairage tant que l'installation électrique n'a pas fait l'objet d'une mise aux normes de sécurité par un professionnel ?
•Le propriétaire peut-il légalement nous imposer un planning ou des horaires pour le ménage, alors que nous l'effectuons déjà régulièrement ?

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Maître Marine GONZALEZ

Avocat au barreau de Saint-denis De-la-Reunion

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Bonjour,

Votre situation appelle plusieurs vérifications, car les droits et obligations de chacun dépendent en premier lieu du titre constitutif de la servitude et, le cas échéant, des actes de propriété des différents fonds.

S'agissant du droit de passage, il faut notamment déterminer précisément ce que prévoit l'acte : assiette de la servitude, modalités d'exercice, entretien, répartition des frais et éventuelles stipulations particulières.

En principe, l'article 697 du Code civil prévoit que celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et la conserver, tandis que l'article 698 précise que ces ouvrages sont à ses frais, sauf stipulation contraire du titre.

Il est donc essentiel de ne pas accepter automatiquement une demande de participation financière sans vérifier ce que prévoit votre titre de propriété et l'acte instituant la servitude.

Concernant les accusations relatives aux affichages, aux meubles et aux odeurs, un constat de commissaire de justice peut effectivement être très utile. Il pourrait notamment constater objectivement :

* les affichages présents dans le couloir ;
* l'emplacement et la nature des meubles qui encombrent éventuellement le passage ;
* l'état apparent des lieux ;
* les traces d'humidité et d'infiltration ;
* l'état apparent de l'installation d'éclairage ;
* plus généralement, les conditions dans lesquelles le passage est utilisé.

Le constat ne permettra toutefois pas, à lui seul, de déterminer avec certitude l'origine technique d'une infiltration ou de certifier qu'une installation électrique est « non conforme » à une norme particulière. Pour ces questions, un rapport d'un professionnel qualifié ou une expertise pourra être nécessaire.

Je vous conseillerais donc de ne pas vous limiter à répondre point par point aux accusations de Monsieur U. : il est préférable de constituer dès maintenant un dossier de preuve objectif permettant de démontrer l'état réel des lieux.

Concernant les travaux, Monsieur U. ne peut pas nécessairement décider unilatéralement de travaux dont le coût devrait ensuite être supporté par les Consorts MONIER. Là encore, tout dépend de la nature des travaux, de leur nécessité, de l'origine des désordres et surtout de ce que prévoit le titre de servitude.

S'il s'agit de travaux nécessaires à la conservation ou à l'entretien de l'ouvrage servant à l'exercice de la servitude, les règles de répartition doivent être déterminées à partir du titre et des circonstances. Si les travaux sont rendus nécessaires par un défaut affectant le fonds servant ou par une dégradation imputable à son propriétaire ou à un tiers, il ne s'ensuit pas automatiquement que le propriétaire du fonds dominant doit en supporter le coût.

Il est donc tout à fait pertinent, avant d'accepter une facture ou un devis, de demander :

* la nature exacte des travaux envisagés ;
* leur justification ;
* le diagnostic ayant permis d'identifier leur nécessité ;
* les devis correspondants ;
* et, lorsque l'origine d'un désordre est discutée, les éléments techniques permettant de déterminer cette origine.

L'absence de plusieurs devis comparatifs ne rend pas automatiquement un devis ou des travaux juridiquement inexistants. En revanche, si Monsieur U. entend vous réclamer une participation financière, il doit pouvoir justifier la réalité, la nécessité et le fondement de cette dépense ainsi que la part qui vous incomberait.

Concernant les infiltrations, je vous déconseille surtout d'accepter une quelconque responsabilité sans diagnostic préalable. Si vous soutenez que les désordres proviennent d'une gouttière, d'une partie commune ou de l'appartement situé au-dessus, il est préférable de faire constater techniquement l'origine des infiltrations.

De même, si vous contestez la sécurité de l'installation électrique, vous pouvez faire intervenir un professionnel afin d'obtenir un avis écrit. Vous pourrez ensuite vous appuyer sur ce document dans vos échanges avec Monsieur U.

En revanche, je serais prudente sur l'idée de suspendre unilatéralement toute participation aux frais d'éclairage. Si une obligation de paiement résulte du titre de servitude, vous ne devez pas nécessairement cesser de payer simplement parce que vous contestez la conformité de l'installation. Il vaut mieux formaliser votre contestation et demander la justification des sommes réclamées, voire solliciter les mesures nécessaires à la sécurisation de l'installation.

Pour le ménage, il faut également vérifier le titre. Le propriétaire du fonds servant ne peut pas nécessairement vous imposer unilatéralement un planning ou des horaires qui ne seraient prévus par aucun titre ou accord. En revanche, il peut demander que le passage soit maintenu dans un état compatible avec l'exercice normal de la servitude et, selon les circonstances, prendre les mesures nécessaires à son entretien.

Enfin, concernant les affichages que vous qualifiez de « calomnieux », il faut éviter de répondre par d'autres accusations. Photographiez systématiquement les affichages, conservez les courriers et messages reçus et, si les écrits contiennent des accusations précises portant atteinte à votre honneur ou à votre réputation, leur qualification juridique devra être examinée au cas par cas.

À mon sens, la première démarche serait donc de réunir les titres de propriété et l'acte constitutif de la servitude, puis de faire établir un constat des lieux et, si nécessaire, un avis technique sur les infiltrations et l'installation électrique.

Une réponse écrite à Monsieur U. pourra ensuite être adressée afin de contester précisément les accusations, demander les justificatifs des dépenses réclamées et rappeler que toute participation financière doit être fondée sur le titre et sur des dépenses effectivement justifiées.

Si vous me transmettez l'acte constitutif de la servitude ainsi que le courrier recommandé de Monsieur U., je peux analyser précisément vos obligations respectives et vous indiquer les arguments à soulever dans une réponse formelle. Je peux également vous accompagner pour rédiger une mise en demeure si les accusations ou les demandes financières persistent.

Si cette réponse vous a été utile et qu'elle répond à votre question, n'hésitez pas à cliquer sur le bouton vert afin d'indiquer qu'une réponse a été apportée.

Maître Gonzalez

il y a 2 jours

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Maître CHRISTOPHE MARTIN LAVIOLETTE

Avocat au barreau de Paris

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Bonjour,

Le titre constitutif de la servitude fixe en premier lieu la répartition des charges. À défaut de stipulation, les ouvrages nécessaires à l'usage et à la conservation du passage incombent au propriétaire du fonds dominant (articles 697 et 698 du code civil). Le propriétaire du fonds servant doit, de son côté, s'abstenir de tout acte qui diminue l'usage du passage ou le rend plus incommode (article 701 du code civil).

Il ne peut donc vous imposer unilatéralement une participation, le choix de l'entreprise ou un planning de ménage. Lorsque plusieurs bénéficiaires empruntent le passage, la répartition s'apprécie selon l'utilité retirée et l'intensité de l'usage (Cour de cassation, 3e chambre civile, 7 juillet 2016, n° 15-17.563). Les travaux rendus nécessaires par son propre fait restent à sa charge (3e chambre civile, 8 juin 1982, n° 81-13.729).

Un constat de commissaire de justice est utile pour fixer l'état des lieux, l'origine des affichages, le mobilier entreposé et les traces d'infiltration.

Les affichages mettant en cause votre honneur peuvent constituer un trouble manifestement illicite. Le président du tribunal judiciaire peut en ordonner le retrait en référé (article 835 du code de procédure civile). Une action en diffamation fondée sur la loi du 29 juillet 1881 reste possible, dans un délai de trois mois.

Pour établir l'origine des infiltrations, sollicitez une expertise avant tout procès (article 145 du code de procédure civile), devant le tribunal du lieu de l'immeuble.

Merci de renseigner la rubrique question résolue.

Cordialement,

Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.

il y a 1 jour

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