Bonjour Madame,
Une clause de préemption au profit du bailleur est valable. L'article L145-16 du code de commerce interdit seulement les clauses privant le locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds. Il reste possible de subordonner la cession à l'accord écrit et préalable du bailleur ou d'y assortir un droit de préférence (Cour de cassation, 16 novembre 2023, n° 22-17.567).
La sanction de sa violation dépend de ce que savait l'acquéreur. La nullité de la cession ou votre substitution à l'acquéreur ne peuvent être obtenues que s'il est établi que ce dernier connaissait, en contractant, l'existence du pacte et votre intention de vous en prévaloir (article 1123 du code civil ; Cour de cassation, 26 mai 2006, n° 03-19.376). À défaut de cette double preuve, la sanction se limite à des dommages et intérêts.
La résiliation du bail est plus incertaine. La Cour de cassation a jugé que le défaut d'appel du bailleur à l'acte et le non-respect de son droit de préemption ne constituaient pas un manquement assez grave pour justifier la résiliation (9 juin 2022, n° 20-10.980). En revanche, la cession irrégulière peut vous être déclarée inopposable.
Quant à l'avocat rédacteur, sa responsabilité délictuelle peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, un tiers pouvant invoquer un manquement contractuel qui lui cause un dommage.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour analyser la clause 5 et réunir les preuves de la connaissance du pacte par l'acquéreur.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
L'article 5 - CESSION - mentionné au bail signé mentionnait bien : "Le preneur ne pourra céder, sous quelque forme que ce soit, ses droits au présent bail, si ce n'est à son successeur dans le même commerce et tout en restant garant et répondant solidaire de son concessionnaire, tant pour le paiement des loyers que pour l'exécution des conditions du bail. Il y aura en indivisibilité entre tous les preneurs successifs pendant toute la durée du bail. Un original ou une grosse de la cession du bail devra être remis au bailleur, sans frais, dans le mois de la cession à peine de nullité de ladite cession".
Voici donc ce qui n'a pas été respecté.
Est-ce que je peux demander la nullité de cette cession. Dois-je le faire auprès du Procureur de la République ?
Merci
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Bonjour Madame,
La clause que vous décrivez s'analyse en un pacte de préférence, dont la violation est sanctionnée par l'article 1123 du code civil. Des dommages et intérêts sont dus dans tous les cas. En revanche, l'annulation de la cession et votre substitution à l'acquéreur supposent que le tiers ait connu à la fois l'existence du pacte et votre intention de vous en prévaloir (Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376). La simple connaissance du pacte ne suffit pas (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 21-24.580).
La cession peut aussi vous être déclarée inopposable si les formalités prévues par le bail, tel l'appel du bailleur à l'acte, n'ont pas été respectées (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). Une notification tardive ne régularise pas une cession irrégulière (Cass. com., 9 juin 2022, n° 20-10.980).
La résiliation du bail est plus incertaine. Ce même arrêt retient que le défaut d'appel du bailleur et le non-respect du droit de préemption contractuel ne constituent pas nécessairement des manquements assez graves pour la justifier, lorsque l'exploitation se poursuit et que les loyers sont réglés. La clause résolutoire suppose pour sa part un commandement resté infructueux pendant un mois (article L. 145-41 du code de commerce).
Quant au rédacteur de l'acte de cession, sa responsabilité délictuelle peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil s'il a omis de vérifier vos droits ou de faire respecter le pacte.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour apprécier les preuves disponibles et choisir la voie la plus adaptée.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour,
📌 La cession d'un fonds de commerce emporte généralement la cession du droit au bail. Le bail peut prévoir des formalités d'information, d'intervention du bailleur ou d'agrément, mais une clause ne peut pas interdire purement et simplement la cession du bail avec le fonds. Il faut donc lire précisément la clause et l'acte de cession.
Le non-respect d'une formalité contractuelle peut rendre la cession inopposable au bailleur ou constituer une faute ouvrant une action, selon sa rédaction et la gravité du manquement. La responsabilité du rédacteur de l'acte ne peut être engagée que si une faute, un préjudice certain et un lien de causalité sont démontrés.
⚠️ Le droit de préemption du bailleur commercial n'est pas général : il dépend notamment d'une clause du bail. Il ne doit pas être confondu avec le droit de préférence du locataire lors de la vente des murs. Faites vérifier sans délai le bail, l'acte de cession et les notifications réalisées.
Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp.
Bon courage !
Cordialement,
Me KAYEMBE
Avocat au Barreau de Paris
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Bonjour Madame,
La clause dont vous vous prévalez s'analyse en un pacte de préférence. Sa violation ouvre droit à réparation du préjudice. La nullité de la cession ou votre substitution à l'acquéreur ne peuvent en revanche être obtenues que si ce dernier connaissait, lors de la cession, à la fois l'existence du pacte et votre intention de vous en prévaloir (article 1123 du code civil ; Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376). Cette double preuve est exigeante.
Sur le terrain du bail, la cession opérée au mépris des stipulations constitue un manquement du preneur. Vous pouvez faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire (article L145-41 du code de commerce) ou demander la résiliation judiciaire pour faute grave (Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 13-16.636 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2022, n° 20-10.980).
À défaut de signification régulière ou de respect des formes prévues au bail, la cession peut vous être déclarée inopposable (article 1690 du code civil ; article L145-16 du code de commerce). Une cession irrégulière ne se régularise pas par une simple notification postérieure (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372).
Le rédacteur de l'acte de cession doit prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte au regard des clauses du bail. S'il a omis de les vérifier, sa responsabilité délictuelle peut être recherchée par le bailleur, tiers au contrat (article 1240 du code civil).
Procurez-vous sans tarder une copie complète de l'acte de cession et vérifiez si une signification vous a été faite. Conservez le bail renouvelé et la clause litigieuse.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour arbitrer entre ces actions et préserver les délais.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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Bonjour Madame,
La clause que vous décrivez s'analyse en un pacte de préférence. Sa violation ouvre droit, sur le fondement de l'article 1123 du Code civil, à la réparation de votre préjudice. L'annulation de la cession ou votre substitution à l'acquéreur supposent en revanche une double condition, celui-ci devant avoir eu connaissance du pacte et de votre intention de vous en prévaloir lorsqu'il a contracté (Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376). C'est le point à instruire en premier, le bail étant en principe communiqué à l'acquéreur d'un fonds.
Indépendamment de cette sanction, le défaut d'information caractérise un manquement du preneur à ses obligations. Vous pouvez, selon les circonstances, mettre en oeuvre la clause résolutoire dans les conditions de l'article L145-41 du Code de commerce, ou demander la résiliation judiciaire du bail assortie de dommages et intérêts.
La cession du fonds ne vous est pas pour autant inopposable faute de signification. L'article 1690 du Code civil vise la cession de créance, et l'article L145-16 du Code de commerce ne frappe de nullité que les clauses interdisant au preneur de céder son bail à l'acquéreur de son fonds.
La responsabilité du rédacteur de l'acte est envisageable. Dans l'arrêt précité, la Cour de cassation a retenu la responsabilité in solidum du vendeur, de l'acquéreur et du rédacteur pour méconnaissance d'un pacte de préférence. Réunissez le bail, l'acte de cession et vos échanges. L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour apprécier les chances de succès et agir sans tarder.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
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Bonjour Madame,
Une clause du bail subordonnant la cession du droit au bail à l'information préalable et à l'agrément du bailleur est licite dès lors qu'elle n'interdit pas de façon absolue et générale toute cession (article L. 145-16 du code de commerce ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2023, n° 22-17.567).
La cession consentie en violation de cette clause vous est inopposable, par application de la force obligatoire du contrat et de son effet relatif (articles 1103 et 1199 du code civil ; Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 13-16.636 ; Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). Vous demeurez en droit de ne reconnaître que votre preneur d'origine.
Ce manquement ouvre également les sanctions de l'article 1217 du code civil. La résiliation judiciaire du bail peut être demandée, la cession sans agrément ayant déjà été jugée d'une gravité suffisante, de même que le jeu de la clause résolutoire si le bail en comporte une, et l'allocation de dommages et intérêts.
La responsabilité du rédacteur de l'acte peut par ailleurs être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil s'il a omis de tenir compte de cette clause ou de conseiller les parties sur la nécessité de votre accord. Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et son dommage n'a pas à démontrer une faute délictuelle distincte (Cass. ass. plén., 13 janvier 2020, n° 17-19.963).
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour notifier votre position au preneur comme au cessionnaire et engager l'action appropriée dans les meilleurs délais.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
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Bonjour Madame,
La méconnaissance d'une clause du bail imposant l'information du bailleur et lui réservant un droit de préemption n'emporte pas la nullité de la cession. Elle la rend inopposable au bailleur, qui conserve ses droits comme si elle n'était pas intervenue à son égard (Cass. com., 19 avril 2023, n° 21-20.655). Une notification tardive, faite en cours d'instance, ne régularise pas l'acte irrégulier (Cass. com., 9 juin 2022, n° 20-10.980). Vous pouvez donc refuser de reconnaître le cessionnaire comme votre locataire et continuer de vous adresser au preneur d'origine, qui demeure tenu des obligations du bail.
La résiliation du bail est plus incertaine. Elle suppose un manquement d'une gravité suffisante, appréciée souverainement par les juges du fond. Le seul défaut d'appel du bailleur à l'acte, alors que l'exploitation se poursuit et que les loyers sont régulièrement payés, a déjà été jugé insuffisant (Cass. com., 9 juin 2022, n° 20-10.980). En revanche, la violation d'une clause exigeant l'autorisation écrite préalable du bailleur pour la cession du bail lui-même entraîne la résiliation aux torts du preneur (Cass. 1re civ., 11 février 1992, n° 90-15.886). Tout dépend de la rédaction exacte de votre clause 5, selon qu'elle vise la cession du fonds ou celle du droit au bail.
Quant à l'avocat rédacteur, sa responsabilité délictuelle peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du Code civil. Elle suppose la démonstration d'un manquement à son devoir de compétence et de diligence, d'un préjudice et d'un lien de causalité, la Cour de cassation sanctionnant le rédacteur qui néglige de vérifier les éléments dont dépend l'efficacité de l'acte, ainsi Cass. 3e civ., 25 octobre 2018, pourvoi n° 17-16.828. Votre préjudice s'analyserait en une perte de chance d'exercer votre droit de préemption.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour analyser la clause 5 et arbitrer entre l'action contre le preneur et celle contre le rédacteur de l'acte.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
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Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
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Bonjour Madame,
La cession conclue au mépris d'une clause d'agrément ou de préemption stipulée au profit du bailleur vous est inopposable. Une notification postérieure ne la régularise pas et elle demeure sans effet à votre égard (Cour de cassation, chambre commerciale, 9 juin 2022, n° 20-10.980 ; 3e chambre civile, 7 septembre 2022, n° 21-17.750 ; 3e chambre civile, 16 novembre 2023, n° 22-17.567). L'annulation de la vente ou votre substitution à l'acquéreur ne découlent en revanche pas automatiquement de la violation d'une clause de préférence conventionnelle.
Vous pouvez demander la résiliation judiciaire du bail si le manquement est suffisamment grave au regard des stipulations résolutoires, le juge conservant son pouvoir d'appréciation (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 juillet 2000, n° 98-15.932). Des dommages et intérêts peuvent également être sollicités au titre de la perte de chance d'acquérir le fonds. Le délai est bref puisque l'action fondée sur une clause du bail se prescrit par deux ans (article L145-60 du code de commerce).
Quant à l'avocat rédacteur de l'acte de cession, sa responsabilité suppose la démonstration d'un manquement à son devoir de compétence et de conseil, apprécié au regard des éléments dont il disposait (Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 octobre 2018, n° 17-16.82
. Cette action relève de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil.
Compte tenu du délai de deux ans qui court déjà, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour sécuriser vos demandes.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
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Bonjour Madame,
Le non-respect d'une clause imposant l'information du bailleur et lui réservant une préférence emporte d'abord l'inopposabilité de la cession à votre égard. La Cour de cassation précise qu'une notification tardive d'un acte irrégulier ne régularise rien (Cass. com., 9 juin 2022, n° 20-10.980). Le cédant demeure donc votre locataire et reste tenu des obligations du bail.
Vous disposez ensuite de la voie de la résiliation. Si le bail comporte une clause résolutoire, faites délivrer par commissaire de justice un commandement visant expressément la clause 5. La résiliation joue un mois plus tard, faute de régularisation (article L145-41 du code de commerce). En l'absence de clause résolutoire, une action en résiliation judiciaire reste ouverte, sous réserve de la gravité du manquement.
Sur votre droit de préemption, la sanction est plus mesurée. L'annulation de la vente et votre substitution à l'acquéreur supposent que celui-ci ait connu l'existence de la clause et votre intention de vous en prévaloir (Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376 ; Cass. 3e civ., 29 juin 2010, n° 09-68.110). Cette double preuve est difficile à rapporter. À défaut, la réparation prend la forme de dommages et intérêts.
Le rédacteur de l'acte de cession est tenu de vérifier le bail et d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il établit. Un manquement à ce devoir engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1240 du code civil.
Les délais étant contraints, l'assistance d'un avocat est vivement recommandée.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée.
Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
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