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Le locataire a vendu son fonds de commerce sans informer le bailleur !!!
Sujet initié par Bailbailil y a 2 jours - 869 vues
Mon défunt Mari a établi en 2012 un bail commercial - renouvelé en 2021 - Le preneur vient de vendre son "fonds de commerce" sans respecter la clause 5. L'Avocat qui s'est occupé de cette vente du fonds de commerce a-t-il une responsabilité ? Je n'ai pas pu faire valoir mon droit de préemption. Merci pour votre prochaine réponse
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La clause dont vous vous prévalez s'analyse en un pacte de préférence. Sa violation ouvre droit à réparation du préjudice. La nullité de la cession ou votre substitution à l'acquéreur ne peuvent en revanche être obtenues que si ce dernier connaissait, lors de la cession, à la fois l'existence du pacte et votre intention de vous en prévaloir (article 1123 du code civil ; Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376). Cette double preuve est exigeante.
Sur le terrain du bail, la cession opérée au mépris des stipulations constitue un manquement du preneur. Vous pouvez faire délivrer un commandement visant la clause résolutoire (article L145-41 du code de commerce) ou demander la résiliation judiciaire pour faute grave (Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n° 13-16.636 ; Cass. 3e civ., 9 juin 2022, n° 20-10.980).
À défaut de signification régulière ou de respect des formes prévues au bail, la cession peut vous être déclarée inopposable (article 1690 du code civil ; article L145-16 du code de commerce). Une cession irrégulière ne se régularise pas par une simple notification postérieure (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372).
Le rédacteur de l'acte de cession doit prendre toutes dispositions utiles pour assurer la validité et l'efficacité de l'acte au regard des clauses du bail. S'il a omis de les vérifier, sa responsabilité délictuelle peut être recherchée par le bailleur, tiers au contrat (article 1240 du code civil).
Procurez-vous sans tarder une copie complète de l'acte de cession et vérifiez si une signification vous a été faite. Conservez le bail renouvelé et la clause litigieuse.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour arbitrer entre ces actions et préserver les délais.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
📌 La cession d'un fonds de commerce emporte généralement la cession du droit au bail. Le bail peut prévoir des formalités d'information, d'intervention du bailleur ou d'agrément, mais une clause ne peut pas interdire purement et simplement la cession du bail avec le fonds. Il faut donc lire précisément la clause et l'acte de cession.
Le non-respect d'une formalité contractuelle peut rendre la cession inopposable au bailleur ou constituer une faute ouvrant une action, selon sa rédaction et la gravité du manquement. La responsabilité du rédacteur de l'acte ne peut être engagée que si une faute, un préjudice certain et un lien de causalité sont démontrés.
⚠️ Le droit de préemption du bailleur commercial n'est pas général : il dépend notamment d'une clause du bail. Il ne doit pas être confondu avec le droit de préférence du locataire lors de la vente des murs. Faites vérifier sans délai le bail, l'acte de cession et les notifications réalisées.
Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage ! Cordialement, Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris
La clause que vous décrivez s'analyse en un pacte de préférence, dont la violation est sanctionnée par l'article 1123 du code civil. Des dommages et intérêts sont dus dans tous les cas. En revanche, l'annulation de la cession et votre substitution à l'acquéreur supposent que le tiers ait connu à la fois l'existence du pacte et votre intention de vous en prévaloir (Cass. ch. mixte, 26 mai 2006, n° 03-19.376). La simple connaissance du pacte ne suffit pas (Cass. 3e civ., 11 janvier 2024, n° 21-24.580).
La cession peut aussi vous être déclarée inopposable si les formalités prévues par le bail, tel l'appel du bailleur à l'acte, n'ont pas été respectées (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). Une notification tardive ne régularise pas une cession irrégulière (Cass. com., 9 juin 2022, n° 20-10.980).
La résiliation du bail est plus incertaine. Ce même arrêt retient que le défaut d'appel du bailleur et le non-respect du droit de préemption contractuel ne constituent pas nécessairement des manquements assez graves pour la justifier, lorsque l'exploitation se poursuit et que les loyers sont réglés. La clause résolutoire suppose pour sa part un commandement resté infructueux pendant un mois (article L. 145-41 du code de commerce).
Quant au rédacteur de l'acte de cession, sa responsabilité délictuelle peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil s'il a omis de vérifier vos droits ou de faire respecter le pacte.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour apprécier les preuves disponibles et choisir la voie la plus adaptée.
Merci de renseigner la rubrique question résolue. Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
Une clause de préemption au profit du bailleur est valable. L'article L145-16 du code de commerce interdit seulement les clauses privant le locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds. Il reste possible de subordonner la cession à l'accord écrit et préalable du bailleur ou d'y assortir un droit de préférence (Cour de cassation, 16 novembre 2023, n° 22-17.567).
La sanction de sa violation dépend de ce que savait l'acquéreur. La nullité de la cession ou votre substitution à l'acquéreur ne peuvent être obtenues que s'il est établi que ce dernier connaissait, en contractant, l'existence du pacte et votre intention de vous en prévaloir (article 1123 du code civil ; Cour de cassation, 26 mai 2006, n° 03-19.376). À défaut de cette double preuve, la sanction se limite à des dommages et intérêts.
La résiliation du bail est plus incertaine. La Cour de cassation a jugé que le défaut d'appel du bailleur à l'acte et le non-respect de son droit de préemption ne constituaient pas un manquement assez grave pour justifier la résiliation (9 juin 2022, n° 20-10.980). En revanche, la cession irrégulière peut vous être déclarée inopposable.
Quant à l'avocat rédacteur, sa responsabilité délictuelle peut être recherchée sur le fondement de l'article 1240 du code civil, un tiers pouvant invoquer un manquement contractuel qui lui cause un dommage.
L'assistance d'un avocat est vivement recommandée pour analyser la clause 5 et réunir les preuves de la connaissance du pacte par l'acquéreur.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
il y a 2 jours
Bailbail
L'article 5 - CESSION - mentionné au bail signé mentionnait bien : "Le preneur ne pourra céder, sous quelque forme que ce soit, ses droits au présent bail, si ce n'est à son successeur dans le même commerce et tout en restant garant et répondant solidaire de son concessionnaire, tant pour le paiement des loyers que pour l'exécution des conditions du bail. Il y aura en indivisibilité entre tous les preneurs successifs pendant toute la durée du bail. Un original ou une grosse de la cession du bail devra être remis au bailleur, sans frais, dans le mois de la cession à peine de nullité de ladite cession". Voici donc ce qui n'a pas été respecté. Est-ce que je peux demander la nullité de cette cession. Dois-je le faire auprès du Procureur de la République ? Merci
il y a 2 jours
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