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Sujet initié par Chotdamil y a 10 heures - 250 vues
Bonjour,
Le 22 juin 2017, Mme XXX 1 signé un bail d'habitation sur une maison d'habitation pour une durée de 3 ans. Mme XXX a pris à bail cette maison d'habitation pour y loger sa soeur et son compagnon qui occupaient les lieux. Dans les faits la soeur devait payer le loyer à Mme XXX qui reversait le loyer au bailleur. Or, en l'absence de paiement de la part de la soeur, Mme XXX n'avait pas la possibilité de payer les loyers (elle même en location). Le bailleur a donx fait délivrer à Mme XXX et sa soeur et compagnon, un commandement de payer les loyers impayés antérieurs. Ce commandement est resté sans effet. Mme XXX a donc été assigné devant le Juge du contentieux de la protection en 2020. Le bailleur a remporté gain de cause dans la procédure.
Mme XXX se trouve donc condamnée à payer les loyers de sa soeur.
Quels peuvent être les moyens de recours possible ?
(Je reprends l'ensemble des dossiers pour dissiper toutes les difficultés éventuelles)
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Concernant d'abord le jugement rendu en 2020, les voies de recours ordinaires sont très probablement aujourd'hui expirées.
Le délai d'appel est en principe d'un mois à compter de la notification du jugement. Même en l'absence de notification, une partie ayant comparu ne peut en principe plus exercer un recours principal plus de deux ans après le prononcé du jugement.
Il faudrait néanmoins vérifier le jugement, sa date de signification et les conditions dans lesquelles Mme XXX a comparu, mais il paraît peu probable qu'il soit encore possible en 2026 de remettre en cause cette condamnation par une voie de recours ordinaire.
Sur le fond, le bailleur était d'ailleurs fondé à poursuivre Mme XXX puisqu'elle avait personnellement signé le bail. L'accord existant entre elle et sa sœur ne lui était pas nécessairement opposable.
En revanche, Mme XXX peut éventuellement disposer d'une action distincte contre sa sœur.
Si leur accord était bien que la sœur occupait le logement et devait verser chaque mois à Mme XXX les sommes nécessaires au paiement du loyer, il peut exister une obligation contractuelle de remboursement, même si cet accord n'a pas été formalisé par écrit.
Il faudra alors pouvoir démontrer son existence. Peuvent notamment être utiles :
- les virements de loyers précédemment effectués par la sœur ; - les SMS, courriels ou messages dans lesquels elle reconnaît devoir payer le loyer ; - les échanges intervenus lors des premiers impayés ; - les éventuelles attestations ; - le jugement de 2020 et le décompte des sommes mises à la charge de Mme XXX ; - les sommes que Mme XXX a effectivement réglées au bailleur ou à l'huissier.
La situation du compagnon est différente. Le simple fait qu'il ait occupé les lieux ne suffit pas nécessairement à le rendre débiteur envers Mme XXX. Il faudrait établir qu'il avait lui aussi pris un engagement concernant le paiement du logement ou disposer d'un autre fondement permettant d'engager sa responsabilité.
Il faut également examiner la qualification exacte de l'accord intervenu entre les intéressés. Si Mme XXX avait loué le logement à son nom pour le mettre à disposition de sa sœur contre paiement d'un loyer, la question d'une éventuelle sous-location peut se poser, alors qu'une sous-location d'un logement soumis à la loi de 1989 nécessite normalement l'accord écrit du bailleur.
Mais le point le plus urgent est à mon sens la prescription.
Une action personnelle en remboursement se prescrit en principe par cinq ans à compter du moment où Mme XXX connaissait ou devait connaître les faits lui permettant d'agir. Or les impayés et le jugement remontent manifestement à plusieurs années.
Il faut donc vérifier immédiatement les dates exactes auxquelles les loyers sont devenus impayés, les éventuelles reconnaissances de dette de la sœur, les paiements intervenus depuis et tout acte susceptible d'avoir interrompu la prescription.
L'enrichissement injustifié pourrait éventuellement être envisagé à titre subsidiaire dans certaines situations, mais il ne permet pas de contourner une prescription déjà acquise lorsqu'une autre action était ouverte.
Je commencerais donc par récupérer le jugement de 2020, l'acte de signification, le bail, tous les échanges entre les deux sœurs et le décompte des paiements. Cela permettra de déterminer si une action en remboursement contre la sœur est encore possible et sur quel fondement.
Si Mme XXX subit actuellement des mesures d'exécution en raison de la condamnation de 2020 et rencontre des difficultés pour régler la dette, la question de délais de paiement peut également être examinée séparément.
Bien cordialement,
Maître Antoine BONTEMPS
#Meilleure réponseil y a 9 heures
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