La régularisation d'un permis de construire attaqué devant le juge administratif
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Pour le porteur de projet, l'obtention d'un permis de construire ne signifie pas la finalisation de l'opération.
En effet, l'autorisation d'urbanisme peut faire l'objet d'un recours des tiers dans le délai réglementaire.
Si certains recours peuvent paraitre abusifs, il arrive parfois que ces recours mettent en évidence une irrégularité du projet.
Dans certains cas, le juge dispose de deux moyens pour "sauver" le permis de construire en évitant une annulation sèche qui pourrait être significative de la fin du projet.
Ainsi, le juge administratif sera en mesure de :
- surseoir à statuer en invitant le bénéficiaire à obtenir un permis de construire modificatif ;
- annuler partiellement le permis en invitant le bénéficiaire à obtenir un permis de construire modificatif.
Il est donc nécessaire de maîtriser cette procédure qui, si elle n'est pas correctement suivie, peut entrainer l'annulation de l'intégralité du permis de construire alors même qu'il ne serait que partiellement illégal.
Les pouvoirs du juge pour inviter à la régularisation
Le code de l'urbanisme prévoit les dispositifs au service du juge administratif pour permettre le sauvetage du permis de construire.
D'une part, l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme précise que le juge peut estimer qu'un vice n'affecte qu'une partie du projet et peut être régularisé. Dans ce cas, il va limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, va fixer le délai dans lequel le bénéficiaire pourra en demander la régularisation.
D'autre part, l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme prévoit que le juge peut constater qu'un vice entraînant l'illégalité du permis de construire est susceptible d'être régularisé. Dans ce cas, il a le pouvoir de surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour permettre la régularisation.
Le dispositif de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme est plus avantageux dans la mesure où il permet de conserver l'instance devant le tribunal administratif et donc d'optimiser les délais de traitement du dossier, dans l'hypothèse où de nouveaux requérants contesteraient le permis.
Sur les modalités de régularisation du permis de construire
Le permis de construire devra faire l'objet d'une demande de permis de construire modificatif.
Un permis de construire modificatif n'est possible que dans le cas où les modifications envisagées ne sont pas de nature à porter atteinte à l'économie générale du projet.
En d'autres termes, cela signifie que les modifications envisagées devront être mineures pour ne pas impacter de manière trop importante le projet.
A titre d'exemple, il n'est pas possible de doubler la hauteur du projet ou de prévoir une emprise au sol trop importante par rapport à celle initialement admise.
En outre, le dossier de permis de construire modificatif devra faire l'objet d'une attention particulière et notamment contenir les éléments suivants :
- une notice présentant les modifications effectuées en rappelant le contexte juridictionnel (décision du tribunal) ;
- les plans modifiés.
Ces éléments permettront en outre de garantir devant le juge la présentation d'un permis de construire modificatif de qualité répondant aux attentes de la juridiction.
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