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Nous sommes plusieurs à avoir hérité du même bien : comment faire ?

Successions / Héritage / Par Alexia.fr, Publié le 08/02/2023 à 17h43
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Il arrive souvent, suite à un décès, que le notaire constate l'héritage d'un bien immobilier auprès de plusieurs héritiers. Ces derniers composent donc une indivision.

Chacun possède une part de l'indivision, choisi par le défunt, ou à défaut par le notaire, jusqu'au partage définitif du bien immobilier.

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Votre demande porte sur la préparation ou le règlement d'une succession (donation, testament, héritage, assurance-vie) ou sur un conflit entre héritiers.

Elle peut concerner l'indivision, un partage amiable ou judiciaire, un détournement d'héritage ou un recel successoral.

Assurance : Contrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.

Vous êtes en désaccord avec un assureur au sujet d'un contrat ou d'un sinistre : refus de garantie, montant d'indemnisation, expertise, résiliation ou contestation des conditions de prise en charge.

Cela peut viser une assurance habitation, automobile/véhicule, dommages-ouvrage, responsabilité civile (particulière ou professionnelle), garantie décennale, assurance de prêt (décès/invalidité), ou encore une problématique de fausse déclaration ou de réparation d'un préjudice corporel.

Fiscalité : Optimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités).

Vous souhaitez optimiser, sécuriser ou régulariser votre situation fiscale, et/ou contester un impôt ou un contrôle/redressement (réclamation, recouvrement, pénalités).

Le sujet peut porter sur l'IR, les impôts locaux, ISF/IFI, IS, TVA, droits d'enregistrement/douane, plus-values, prix de transfert, domiciliation/double imposition, fiscalité d'entreprise (création, restructuration, transmission), patrimoine (démembrement, immobilier) et succession/donation, avec éventuellement un risque de fraude fiscale.

Immobilier/terrain  : Achat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.

Votre demande concerne l'achat ou la vente d'un bien, son financement ou son occupation, ou un litige lié au logement/terrain.

Elle peut viser un agent immobilier, un prêt immobilier, un vice caché, le syndic/copropriété et des résolutions d'assemblée, des baux (dont bail commercial), des loyers impayés/une expulsion, un conflit de voisinage/empiètement, la construction/VEFA, une SCI, un viager, une expropriation, ou un permis de construire.

Divorce : Divorce à l'amiable (consentement mutuel) ou contentieux (faute, altération définitive du lien conjugal, séparation de corps...).

Votre demande concerne une procédure de divorce : divorce par consentement mutuel (divorce à l'amiable) ou divorce contentieux (divorce pour faute, divorce pour altération définitive du lien conjugal ou séparation de corps...).

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Exemple : préparer une donation, un testament ou une répartition entre héritiers.

Testament

Écrit dans lequel une personne exprime ses volontés pour la transmission de ses biens après son décès.

Exemple : rédiger, modifier ou contester un testament.

Donation

Acte par lequel une personne transmet gratuitement un bien de son vivant.

Exemple : donner un bien immobilier à un enfant ou vérifier les effets d'une donation ancienne.

Héritage

Concerne les droits et démarches après le décès d'une personne.

Exemple : savoir qui hérite, dans quelle proportion, ou comment régler la succession.

Partage amiable

Répartition des biens entre héritiers lorsqu'ils parviennent à un accord.

Exemple : organiser le partage d'une maison, d'un compte bancaire ou de meubles sans saisir le juge.

Partage judiciaire

Partage demandé au juge lorsque les héritiers ne parviennent pas à se mettre d'accord.

Exemple : succession bloquée en raison d'un désaccord sur la vente d'un bien.

Assurance-vie

Contrat permettant de verser un capital à un bénéficiaire désigné, souvent après le décès de l'assuré.

Exemple : contester une clause bénéficiaire ou vérifier si les primes sont discutables.

Détournement d'héritage

Soupçon qu'une personne a capté ou utilisé des biens qui auraient dû revenir à la succession ou aux héritiers.

Exemple : retraits suspects sur le compte du défunt avant son décès.

Recel successoral

Situation dans laquelle un héritier dissimule volontairement un bien, une somme ou une donation pour augmenter sa part.

Exemple : cacher un compte bancaire ou une donation reçue.

Indivision

Situation dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien avant le partage.

Exemple : plusieurs héritiers propriétaires ensemble d'une maison familiale.

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I. La mise en place de l'indivision

La notion d'indivision implique beaucoup de mécanismes juridiques, qui mènent vers une gérance partagée entre les indivisaires.

A. La délimitation de la notion

En effet, lorsque le bien appartient à tous les héritiers, ils composent l'indivision. Cette dernière doit conférer les mêmes droits à chacun d'eux.

Chaque héritier possède quant à lui une quote-part, calculée en fonction de la hauteur de ses droits.

Par conséquent, chaque bien est réputé être en indivision jusqu'au moment du partage lors de la succession.

B. La complexe gérance entre les indivisaires

Tout d'abord, chaque décision prise pour l'indivision doit, sous le régime général, être prise à l'unanimité, comme c'est le cas de la vente ou le don du bien ; ou en majorité des deux tiers, par exemple la mise en location du bien.

Toutefois, il existe une exception quant aux décisions prises à l'unanimité. En effet, les autres indivisaires peuvent saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir une autorisation.

Quant aux décisions pouvant être prises par un seul et unique indivisaire, elles ne concernent uniquement que les travaux liés directement à la conservation du bien.

De plus, les héritiers ont la possibilité de faire rédiger une convention écrite, sous la plume d'un notaire, afin de prévoir chaque règle liée à l'indivision. Cette convention peut être datée, d'une période de maximum 5 ans renouvelable ; ou ne pas être datée.

Les indivisaires peuvent, s'ils le souhaitent, inscrire un ou plusieurs gérant(s) désignés au sein de cette convention.

Cependant, il faut que cette décision soit prise à l'unanimité. Ce mandataire a le rôle de gérer tout lien avec ce bien indivis, et ainsi rendre les comptes de ses actions chaque année. Il n'a toutefois pas la possibilité de transmettre le bien.

II. L'étendue des possibilités en indivision

Lors de l'acquisition de cette indivision, les héritiers récupèrent des droits. Ils peuvent, grâce à ces droits, mettre fin à l'indivision.

A. Les différents droits des héritiers

Premièrement, l'intérêt qui se présente aux indivisaires est la jouissance même du bien. De ce fait, pour l'utiliser, il faut obtenir l'accord préalable des autres indivisaires, ainsi que leur verser une indemnité, excepté s'ils refusent. L'obtention de cette jouissance ne confère pas l'autorisation de mettre le bien en location.

Secondement, il est possible que l'un des héritiers ne souhaite pas garder ce droit. De ce fait, il peut tout à fait céder sa part. Toutefois, il doit prévenir les autres héritiers en leur communiquant le prix prévu, les conditions de vente ainsi que les informations sur le nouveau indivisaire.

Les autres héritiers restent cependant prioritaire au rachat de ce droit, pendant la période d'un mois suivant la notification du souhait de vente.

Pour finir, les indivisaires peuvent tout à fait ne pas accepter la cession des droits de l'héritier. De ce fait, ils doivent communiquer leur désaccord au tribunal judiciaire. Ce dernier s'occupe de prendre les décisions nécessaires.

B. La fin de vie de l'indivision

D'une part, le plus souvent l'indivision disparaît par le partage de la succession entre les héritiers. Elle peut être demandée à tout moment, par tout intéressé. Cependant, si les autres indivisaires souhaitent conserver cette situation, ils peuvent tout à fait en informer le tribunal judiciaire, qui versera simplement la part du cédant.

D'autre part, lorsque les héritiers décident de céder le bien, cela met automatiquement fin à l'indivision qui réside entre eux.

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