Qu'est ce qu'un lotissement ?
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Pour le grand public, le lotissement représente une étendue de maisons individuelles avec jardins.
Toutefois, la notion juridique du lotissement est plus complexe et nécessite de s'y arrêter.
Notamment, il convient de maîtriser les différentes définitions et les documents juridiques qui constituent le lotissement.
Surtout, il est nécessaire d'identifier les avantages et les inconvénients de recourir à ce type de montage.
La définition du lotissement
Le lotissement correspond à la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
En d'autres termes, le lotissement consiste à diviser un terrain initial en différents lots en vue de les aménager et d'y implanter des constructions.
Le lotisseur devra donc :
- Diviser le terrain en plusieurs lots ;
- Aménager les lots (voirie et réseaux...) ;
Généralement, le lotisseur procède ensuite à la vente des lots, à charge pour les futurs acquéreurs de faire réaliser eux-mêmes les constructions.
Quels sont les documents du lotissement ?
Le lotissement va comprendre deux documents essentiels :
- Un cahier des charges ;
- Un règlement.
D'une part, le cahier des charges, qui est un document de droit privé. Ce document a pour effet de lier contractuellement les différents colotis entre eux.
Théoriquement, il s'agit uniquement de règles de droit privé qui vont régir les rapports entre le lotisseur et les colotis ou entre les colotis.
Notamment, l'on peut retrouver dans le cahier des charges les modalités d'entretien des espaces verts.
Il convient d'être particulièrement vigilent dans l'application et le respect du cahier des charges.
En effet, les colotis ont le droit d'agir en justice pour le faire respecter, de sorte que tout non respect du cahier des charges expose le colotis en infraction à une remise en état.
A titre d'exemple, le cahier des charges peut parfois comprendre des normes d'urbanisme (implantation) qui doivent nécessairement être respectées, alors même que le plan local d'urbanisme serait plus favorable.
Il s'agit là de la principale difficulté du cahier des charges.
D'autre part, le règlement du lotissement n'est pas un document de nature contractuelle.
Ce document va prévoit des règles d'urbanisme qui doivent être respectées par les futurs constructeurs en vue de l'obtention du permis de construire.
Pour conclure, le régime juridique du lotissement présente plusieurs avantages dans la mesure où il permet de réaliser facilement une opération d'aménagement sur un terrain.
Toutefois, la principale difficulté réside dans le cahier des charges, dont le non-respect peut avoir des conséquences particulièrement désastreuses pour les constructeurs.
Les avantages et les inconvénients du lotissement
Pour un particulier, l'acquisition d'un terrain en lotissement pour y réaliser sa maison d'habitation présente des avantages mais aussi des inconvénients.
Côté avantages, l'on peut noter que l'acquisition du terrain intervient après l'aménagement d'un secteur.
Dès lors, l'aménageur s'est chargé de procéder à toutes les formalités nécessaires pour diviser et aménager les terrains.
En d'autres termes, le terrain acquis au sein du lotissement est entièrement viabilisé (réseaux, desserte...) et ne reste plus qu'à être bâti.
Surtout, le lot acquis s'intègre dans un environnement aménagé pensé pour favoriser la qualité et le cadre de vie.
Toutefois, la réalisation d'un projet de construction au sein d'un lotissement va présenter des inconvénients.
Ces inconvénients résultent surtout du contexte réglementaire particulièrement dense qui existe sur ce type de terrains.
Pour rappel, et comme évoqué, le lot est soumis au règlement et au cahier des charges.
Dès lors, il conviendra d'être vigilent lors de la conception du projet pour respecter :
- Les règles d'urbanisme, c'est-à-dire celles qui vont s'imposer à la construction (implantation, qualité architecturale...) ;
- Les règles de droit privé qui régissent les relations entre les colotis.
Ces dernières règles sont très certainement les plus contraignantes puisqu'elles viennent rappeler que le propriétaire d'un lot doit tenir compte de toute une réglementation complexe afin d'éviter de potentiels recours des colotis.
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