L'indivision : que faut-il savoir ?

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 24/03/2024 à 19h13

Pour me trouver en situation d'indivision, je peux acheter à plusieurs un bien ou hériter d'un bien à plusieurs personnes. Chacun des co- indivisaires a des droits de même nature sur un bien commun.

Convention d'indivision et sortie d'indivision :

Dans certains cas, une convention d'indivision est établie par écrit, publiée au service de publicité foncière si elle concerne un bien immobilier. Les parties prévoiront sa durée (maximum 5 ans), les modalités de gestion et d'occupation du bien, et pourront désigner un gérant de l'indivision.

Cette situation d'indivision peut être durable ou non, mais le Code civil dispose que nul n'est tenu de rester dans l'indivision, c'est-à-dire qu'à tout moment l'un des indivisaires peut demander à sortir de l'indivision et se faire racheter sa part par les autres. S'ils ne le peuvent pas, il faudra vendre le bien pour que chacun puisse récupérer sa part, son pourcentage sur le prix de vente.

Achat de la résidence principale ou d'un terrain : que faire ?

Attention, si j'achète ma résidence principale et que je suis pacsé ou marié sous le régime de la séparation de biens, il faudra indiquer au notaire les proportions du financement de chacun. En effet, si vous avez des apports différents, il convient de le mentionner sur l'acte de vente, lors de l'achat définitif. A la signature de l'avant- contrat, que ce soit une promesse de vente ou un compromis, vous pouvez seulement préciser que vous achetez ensemble selon des proportions à déterminer. Des précaution sont également à prendre et à mentionner dans votre acte lors que vous achetez un terrain. Selon le Code civil, le propriétaire du sol est propriétaire également des constructions. Cela veut dire que si j'achète un terrain à hauteur de moitié en pleine propriété, je serai propriétaire à hauteur de moitié en pleine propriété des constructions, quelque soit le financement ultérieur et même si un des co-indivisaire a avancé plus que sa part.Si je suis propriétaire d'un bien en indivision et que je fais des travaux ultérieurement, il conviendra de veiller à bien conserver la preuve du financement complémentaire. Les proportions d'achat mentionnées dans l'acte de vente sont fixes, mais la prise en compte des sommes payées par un seul après l'achat, est retenue en tant que créance contre l'indivision. Toutefois, si cette créance ou cet apport concerne le bien immobilier qui constitue la résidence principale, la jurisprudence considère que vous participez aux dépenses de la vie commune, et n'admet aucun remboursement à ce titre même si celui qui a payé plus que sa part en justifie.

Immobilier : faut-il avoir peur de la préemption au cours de la vente d'une maison ou d'un appartement ?

On parle de préemption quand il existe un acquéreur prioritaire public ou privé dans l'acquisition d'un bien. Les communes dotées d'un PLU ou d'une carte communale, peuvent instaurer le droit de préemption urbain. C'est l'obligation portant sur certaines zones de la commune de notifier la vente en priorité à la mairie. Il existe différents cas d'exemptions, quand le droit de préemption n'est pas renforcé, c'est-à-dire obligatoire : vente d'un lot à usage d'habitation et ses accessoires dans une copropriété de plus de dix ans ; vente d'un bien achevé depuis moins de 4 ans.

En dehors de ces cas, le notaire doit notifier la vente à la mairie qui a un délai de deux mois pour renoncer de façon tacite (c'est-à-dire que son silence vaut renonciation à acquérir le bien). Mais elle peut donner sa réponse avant. En matière rurale, l'organisme auquel sont notifiées toutes les ventes, donation et opérations relatives à un bien immobilier sont les SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural).

Une personne privée peut également être bénéficiaire d'un droit de préemption. Tel est le cas du locataire à usage d'habitation. Si vous vendez un logement loué, il faudra 6 mois avant la date d'échéance du bail signifier à votre locataire que vous souhaitez vendre le logement, et qu'il est prioritaire sur la vente. Il peut y renoncer par avance, ou intervenir à l'acte pour préciser qu'il ne souhaite pas acheter le bien. Dans ce dernier cas, pour éviter qu'il ne se déplace, il pourra signer par procuration manuscrite ou électronique via son smartphone. S'il renonce vous pourrez vendre votre bien libre de tout locataire. Si vous concluez une promesse de vente pour un prix inférieur, il appartiendra au notaire de purger de nouveau le droit de préemption du locataire. Si ça dernière adresse n'es pas connue, il conviendra d'envoyer la purge de ce droit de préemption à l'adresse des lieux anciennement loués. Dans tous les cas, en cas d'exercice du droit de préemption par son titulaire, le premier acquéreur est évincé au profit de l'acquéreur prioritaire. Il s'agit d'une condition suspensive usuelle d'un avant-contrat de vente qui permet de le rendre caduc, si une préemption était exercée.

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