L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Par Maître GAILLARD, Avocat Publié le 14/04/2024 à 18h59

Si le seuil d'assujettissement des personnes physiques concernées reste inchangé (1.300.000,00 euros), l'assiette d'imposition, elle, se concentre désormais sur les seuls actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle (biens et droits immobiliers, parts de SCI, SCPI ou OPCI). Les actifs mobiliers (meubles, liquidités sur comptes bancaires, assurance-vie sauf pour la fraction investie en SCPI ou OPCI, valeurs mobilières) et actifs immobiliers affectés à l'activité professionnelle en sont exclus. L'IFI est payable tous les ans, et la déclaration est souscrite par le contribuable en même temps que sa déclaration d'impôt sur les revenus. Seules les personnes physiques sont assujetties à l'IFI.

L'imposition se fait par foyer fiscal et concerne les couples mariés quel que soit leur régime matrimonial sauf :

les époux mariés sous le régime de la séparation de biens et ne vivant pas sous le même toit;
les époux en instance de séparation de corps ou de divorce et autorisés à avoir des résidences séparées.

Chaque époux est alors soumis à l'IFI sur son patrimoine et sur celui des enfants mineurs dont il a l'administration légale des biens. De même, les concubins et les personnes liées par un PACS font l'objet d'une imposition commune à l'IFI. Les biens de leurs enfants mineurs sont imposés avec les leurs lorsqu'ils ont l'administration légale de ces biens.

Le patrimoine imposé à l'IFI

L'IFI est calculé sur le patrimoine net, c'est-à-dire sur la valeur des biens imposables moins les dettes. L'ensemble des biens et droits composant le patrimoine du foyer fiscal est en principe soumis à l'IFI. Mais, en fonction du domicile fiscal, le patrimoine imposable est différent :

- pour les personnes physiques domiciliées en France, le patrimoine imposable comprend l'ensemble des biens et droits qui lui appartiennent, qu'ils soient situés en France ou à l'étranger ;

- pour les personnes physiques domiciliées à l'étranger, ne sont imposables à l'IFI que les biens et droits immobiliers situés en France, ainsi que les parts et actions de sociétés situées en France et à l'étranger sous conditions.

Quels sont les biens imposables ?

Sous réserve d'exonérations, le patrimoine imposable à l'IFI comprend l'ensemble des actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle appartenant au foyer fiscal lorsque sa valeur dépasse 1.300.000,00 euros au 1er janvier de l'année d'imposition. Il s'agit notamment des :

biens immobiliers : immeubles bâtis (maison, appartement, dépendances) ou non bâtis (terrains, terres agricoles) ;
droits réels immobiliers (droit d'usage ou d'habitation, usufruit, nue-propriété) ;
parts de SCI, SCPI ou OPCI ;
parts et actions de sociétés opérationnelles détenant des actifs immobiliers non affectés à l'exploitation ;
les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust pour leur valeur vénale au 1er janvier ;
contrats de crédit-bail immobilier ;
contrats de location-accession.

Dans le cadre d'un démembrement de propriété, l'usufruitier est imposé sur la valeur en pleine propriété du bien sauf si la détention en usufruit résulte de l'usufruit légal du conjoint survivant, de la vente avec réserve d'usufruit au profit d'une personne autre qu'un présomptif héritier ; ou de la donation avec réserve d'usufruit au profit de l'Etat, d'une collectivité territoriale ou d'une association reconnue d'utilité publique. Dans ce cas, l'usufruitier et le nu-propriétaire du bien sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs.

Comment évaluer les biens ? Quels sont les biens exonérés ? Quelles sont les dettes déductibles ?

Comment évaluer les biens ?

La date à retenir pour l'évaluation des biens est le 1er janvier de l'année d'imposition. Exception faite des cas où le législateur a fixé des bases d'évaluation, la valeur à déclarer est la valeur vénale déterminée à cette date. Bon à savoir : la résidence principale bénéficie toujours d'un abattement de 30%.

Quels sont les biens exonérés ?

L'exonération peut être totale :

les biens et droits immobiliers affectés à l'activité professionnelle de l'assujetti ;
les biens affectés à une activité de location meublée professionnelle ;
les participations de moins de 10 % dans des sociétés opérationnelles détenant des immeubles ;
les biens affectés à l'activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés, sous conditions ;
les biens ruraux loués par bail à long terme et parts de groupements fonciers agricoles (GFA) et de groupements agricoles fonciers (GAF), sous conditions ;

Ou partielle sous conditions :

les bois et forêts et parts de groupements forestiers pour les ¾ de leur valeur ;
les biens ruraux loués par bail à long terme et parts de GFA et GAF, à concurrence des ¾ pour leur valeur inférieure à 101.897,00 euros et pour moitié au-delà de cette somme.

Quelles sont les dettes déductibles ?

Ne peuvent désormais être déduites que les dettes immobilières afférentes à des actifs imposables du contribuable, effectivement supportées par lui ou un membre de son foyer fiscal et existantes au 1er janvier de l'année d'imposition.

Sont notamment déductibles :

- les dépenses d'acquisition (par exemple : les emprunts bancaires) ;

- les dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (par exemple : dettes envers des prestataires de services ou entreprises de travaux, charges de copropriété) ;

- les dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire pour le compte du locataire, et non remboursées ;

- la taxe foncière et la taxe sur les locaux vacants.

Un plafonnement est institué quand la valeur vénale des actifs taxables est supérieure à 5.000.000,00 euros et que le montant des dettes déductibles représente plus de 60 % de cette valeur : le montant des dettes au-delà de ce seuil ne sera déduit qu'à hauteur de 50 %.

Le dépôt de la déclaration et le paiement de l'IFI

Le dépôt de la déclaration et le paiement de l'IFI : La déclaration d'IFI doit être faite en même temps que la déclaration d'impôt sur les revenus. La date de dépôt est donc identique. Un décret doit venir préciser les modalités de déclaration du patrimoine dans le cadre de l'établissement de l'IFI. Si l'impôt est inférieur ou égal à 1.000 euros, il est possible d'effectuer un paiement en ligne, par chèque ou TIP SEPA. Il est toutefois possible de régler en espèces dès lors que l'impôt ne dépasse pas 300 euros. Si l'impôt est supérieur à 1.000 euros, il doit obligatoirement être réglé en ligne.

Réduction d'impôt : Il est notamment possible de réduire, sous certaines conditions, le montant de l'impôt :

- les dons réalisés au profit de certains organismes d'intérêt général (fondations reconnues d'utilité publique, fondations universitaires, entreprises d'insertion...).

- l'investissement réalisé dans une PME postérieurement à la date limite de déclaration ISF de 2017 et le 31 décembre 2017 (cette mesure ne se cumule pas avec la réduction d'impôt sur le revenu au titre de la souscription au capital d'une PME) pour la déclaration IFI 2018 seulement.

Cette réduction est supprimée à compter du 1er janvier 2018 donc les investissements réalisés à partir de cette date ne seront plus déductibles.

Plafonnement de l'IFI : Le but du plafonnement est d'éviter que le total de l'impôt sur le revenu et de l'IFI excède 75 % des revenus de l'année précédente.

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Le patrimoine imposé à l'IFI

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