Bail commercial : que faire quand le locataire ne paie plus son loyer ?

Le non-paiement par le locataire constitue une faute, mais il ne suffit pas à lui seul à rompre le bail

Le bail commercial impose au locataire de payer les loyers et les charges aux dates prévues au contrat.

En cas de non-paiement, même partiel, le locataire manque à l'une de ses obligations essentielles. Cette situation ouvre des droits au bailleur, notamment la possibilité d'engager une procédure pour obtenir le paiement des sommes dues et, le cas échéant, la résiliation du bail.

Toutefois, contrairement à une idée reçue, le bail commercial ne prend pas fin automatiquement du seul fait de ce manquement. Le bailleur ne peut ni considérer le bail comme résilié de sa propre initiative, ni reprendre les locaux sans respecter une procédure strictement encadrée.

L'intervention d'un formalisme précis, et souvent du juge, est indispensable pour faire constater la résiliation du bail et envisager une expulsion.

Première étape : tenter une solution amiable

Avant d'engager une procédure judiciaire, il est vivement recommandé de prendre contact avec le locataire afin d'identifier l'origine des impayés.

Les difficultés peuvent être ponctuelles (problème de trésorerie, retard de règlement d'un client, désorganisation temporaire de l'activité) ou, au contraire, révéler une situation plus durable. Un échange préalable permet parfois de rétablir rapidement la situation, par exemple en convenant d'un échéancier de paiement ou d'un règlement progressif de la dette.

Cette approche présente un double intérêt pour le bailleur : elle peut éviter des mois de procédure coûteuse et incertaine, et elle augmente souvent les chances de recouvrer effectivement les loyers dus. À l'inverse, une action judiciaire immédiate peut fragiliser davantage le locataire et compromettre tout paiement futur.

Deuxième étape : le commandement de payer, condition sine qua non

Si aucune solution amiable n'aboutit, vous devez faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (article L145-41 du Code de commerce).

Ce commandement doit mentionner :

• le montant des loyers et charges dus
• le délai minimum d'un mois pour régulariser la situation
• les conséquences éventuelles en cas de non-paiement (application de la clause résolutoire si elle est prévue dans le bail)

Le commandement de payer est indispensable pour faire jouer une clause résolutoire. En revanche, même sans clause résolutoire, le bailleur peut demander au juge la résiliation judiciaire, le commandement devient alors une mise en demeure utile, mais pas un préalable "bloquant".

Que faire selon que votre contrat contient (ou non) une clause résolutoire

1. Si le bail contient une clause résolutoire

La clause résolutoire prévoit que le bail peut être résilié de plein droit si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, notamment le paiement des loyers.

Pour l'appliquer :

• le locataire doit être en défaut plus d'un mois après le commandement
• le commandement doit viser expressément la clause résolutoire du bail

L'effet n'est pas automatique dès le premier retard : la procédure doit être scrupuleusement respectée.

2. Si le bail ne contient pas de clause résolutoire

La situation est moins favorable. Sans clause résolutoire, vous ne pouvez pas faire jouer une résiliation " automatique " : vous devrez saisir le juge pour demander la résiliation judiciaire du bail pour faute du locataire en démontrant l'importance des impayés.

Troisième étape : saisir le juge pour faire constater la résiliation et demander l'expulsion

Si le locataire ne régularise pas sa situation dans le délai du commandement, vous pouvez assigner le locataire devant le tribunal judiciaire compétent pour demander :

• la résiliation du bail
• la condamnation au paiement des loyers dus
• l'expulsion des locaux

Deux voies sont possibles :

• Référé : procédure rapide devant le président du tribunal judiciaire si l'impayé n'est pas sérieusement contestable ; sinon, une procédure au fond peut être nécessaire.
• Au fond : procédure plus complète, nécessaire si la situation soulève des contestations sérieuses.

Attention : l'expulsion ne peut se faire qu'après une décision de justice. Toutefois, ce jugement ne suffit pas à lui seul à permettre une expulsion immédiate. Il doit être suivi d'une procédure d'exécution spécifique, strictement encadrée, visant à faire libérer les locaux dans des conditions légales. Toute initiative unilatérale du bailleur, comme le changement des serrures, l'entrave à l'accès aux locaux ou toute forme de contrainte, est interdite et peut exposer le bailleur à des sanctions civiles, voire pénales, ainsi qu'à une condamnation à indemniser le locataire.

Moyens de défense du locataire et implications pratiques

Même en présence d'impayés de loyers, le locataire commercial dispose de moyens de défense susceptibles de ralentir, voire de suspendre, la procédure engagée par le bailleur.

Il peut notamment demander au juge :

• d'échelonner le paiement de la dette
• de suspendre la mise en oeuvre de la clause résolutoire s'il justifie de difficultés temporaires

Pour le bailleur, ces mécanismes ont des implications pratiques importantes : tant que les délais sont accordés et respectés, le bail se poursuit et l'expulsion ne peut être exécutée. Il est donc essentiel d'anticiper ces éventualités afin d'évaluer le temps, le coût et l'efficacité réelle de la procédure envisagée.

Points pratiques à retenir pour le bailleur

• Agissez vite dès le premier impayé pour limiter l'accumulation de dettes.

• Le commandement de payer est une étape incontournable.

• La clause résolutoire facilite le processus, mais n'est pas suffisante sans respect de la procédure.

• Seul un juge peut autoriser l'expulsion.

• Le locataire peut solliciter des délais de paiement.

Conclusion :

Oui, la résiliation d'un bail commercial pour non-paiement des loyers est possible, mais uniquement à condition d'avoir suivi une procédure stricte.

Le commandement de payer, l'application de la clause résolutoire (si elle existe) et, le cas échéant, l'intervention du juge sont des étapes indispensables. L'expulsion ne peut intervenir qu'après décision judiciaire.