Quand et comment contester le permis de construire de son voisin ?

Par Maître STUART, Avocat Publié le 20/01/2020 à 17h26

Il arrive qu'un panneau d'affichage de permis de construire puisse être installé près de chez vous. Aussi, l'examen rapide des informations présentes sur ce panneau peuvent vous donner une idée des travaux qui seront prochainement entrepris en vertu de cette autorisation. En effet, l'affichage renseigne notamment sur le nom du titulaire de l'autorisation, sur la date de délivrance du permis de construire. Surtout, doivent être indiquées la surface de plancher créée ainsi que la hauteur des constructions.

Il est d'ailleurs possible, et recommandé, afin de se faire une idée plus précise du projet, de solliciter de la Commune, la communication de l'entier dossier de demande de permis de construire.

Ainsi, après avoir pris connaissance des ses caractéristiques, il peut apparaître que ce projet soit susceptible de vous causer un préjudice, de sorte que vous entendiez le contester.

Pour autant, si la contestation d'une autorisation d'urbanisme délivrée à votre voisin est possible il convient de s'intéresser aux délais et procédures à respecter.

Quand contester le permis de construire de son voisin ?

Par principe, une décision administrative doit être contestée dans un délai de deux mois à compter de sa notification ou de sa publication.

Or, dans le cadre d'un permis de construire, vous ne connaissez pas nécessairement la date à compter de laquelle l'autorisation a été notifiée à son pétitionnaire.

Ainsi, le délai de recours des tiers ne commence à courir pour un délai de deux mois qu'à compter du premier jour d'une période d'affichage de deux mois sur le terrain d'assiette du projet.

Néanmoins, afin de purger le délai de recours des tiers, encore faut-il que l'affichage soit régulier.

A ce titre, le panneau d'affichage doit comporter l'ensemble des mentions obligatoires prévues par les articles A. 424-16 à A. 424-17 du Code de l'urbanisme. C'est à dire qu'il indique notamment le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.

De plus, le panneau d'affichage d'une dimension supérieur à 80 centimètres doit être lisible et visible depuis la voie publique ou les espaces ouverts au public.

Cependant, il peut s'avérer difficile de déterminer le premier jour d'affichage du panneau sur le terrain d'assiette du projet ou encore sa régularité.

En effet, l'absence d'une mention non substantielle peut être considérée comme n'ayant pas d'incidence sur la régularité de l'affichage. Au demeurant, l'éventuelle irrégularité de l'affichage n'affecte pas la légalité de l'autorisation contestée.

Par conséquent, et par sécurité, il peut être recommandé de se fonder sur la date de signature de l'arrêté de permis de construire.

A titre d'exemple, si l'arrêté est daté du 20 janvier 2020, le recours doit être exercé dans un délai de deux mois plus un jour, s'agissant d'un délai franc, soit jusqu'au 21 mars 2020. Ainsi, dans l'hypothèse d'un envoi par courrier recommandé, seule doit être prise en compte de la date de réception du recours et non sa date d'envoi.

Il convient donc de conserver une marge de sécurité en fonction des délais d'acheminement du courrier.

Comment contester le permis de construire de son voisin ?

En vue de contester le permis de construire délivré à un voisin, il est possible dans le délai de recours de saisir directement le Tribunal Administratif territorialement compétent d'une demande d'annulation ou bien d'adresser au Maire de la Commune un recours gracieux.

Le recours gracieux se présente comme une contestation adressée au Maire en vue de solliciter le retrait de l'arrêté de permis de construire.

L'intérêt de former un recours gracieux réside dans le fait que régulièrement introduit dans les délais, celui-ci proroge le délai de recours contentieux.

En effet, à compter de la réception du recours gracieux, la Commune dispose d'un délai de deux mois, non franc, pour éventuellement y répondre.

A défaut de réponse, le recours gracieux est alors considéré comme implicitement rejeté.

Aussi, à compter de la naissance d'une décision de rejet, qu'elle soit expresse ou implicite, le délai initial de recours contentieux de plus mois plus un jour recommence à courir.

Pour reprendre l'exemple précédent, et selon un arrêté délivré le 20 janvier 2020, le délai de recours expire au plus tôt le 21 mars 2020. En introduisant un recours gracieux le 15 mars 2020, une décision implicite de rejet interviendra le 15 mai 2020. Par suite, le Tribunal Administratif devra être saisi au plus tard le 16 juillet 2020.

En cas de notification d'une décision expresse de rejet, le délai de recours contentieux recommence à courir pour un délai de deux mois plus un jour.

A titre d'exemple, si le recours gracieux est introduit le 15 mars 2020 et qu'une décision expresse datée du 02 mars, est notifiée le 04 mars, le Tribunal devra être saisi au plus tard le 05 mai.

Doit-on informer le voisin ou le maire du recours ?

En cas de recours dirigé contre le permis de construire accordé à un voisin, qu'il soit gracieux ou contentieux, il est indispensable d'effectuer les notifications imposées par l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.

Ainsi, suite à l'introduction d'un recours gracieux, il est nécessaire, à peine d'irrecevabilité du recours, d'en adresser une copie intégrale au titulaire de l'autorisation. D'ailleurs, une telle notification doit intervenir dans les 15 jours suivants le dépôt dudit recours et ce à l'appui d'un envoi par courrier recommandé avec accusé de réception.

A défaut d'une telle notification, l'introduction du recours gracieux n'aura pas eu pour effet de proroger le délai de recours. Par suite, la requête introductive d'instance présentée devant le Tribunal Administratif pourra être rejetée pour tardiveté puisque vraisemblablement introduite hors délai.

Il sera précisé que dans le cadre du recours contentieux formé devant le Tribunal Administratif, la copie intégrale dudit recours doit être notifiée au pétitionnaire, en sa qualité de titulaire de l'autorisation, ainsi qu'au Mairie, en sa qualité d'auteur de la décision. Une nouvelle fois, la notification doit intervenir dans un délai de quinze jours et à l'appui d'un envoi par courrier recommandé avec accusé de réception.

Que doit-on dénoncer ?

L'article A . 424-8 du Code de l'urbanisme pose l'un des principes essentiels du droit de l'urbanisme en ce que les autorisations sont délivrées sous réserves du droit des tiers.

Cette expression signifie qu'il n'appartient pas au Service instructeur de vérifier si le projet respecte les autres réglementations et notamment les règles de droit privé puisque ces dispositions sont inopposables aux demandes d'urbanisme.

Ainsi, la demande d'autorisation doit être instruite sur la seule base de la réglementation d'urbanisme applicable à la parcelle assiette du projet.

Cela implique que l'éventuelle création ou suppression de vues, perte d'intimité, non respect des distances d'implantation prévues par le Code civil sont sans lien avec la légalité de l'autorisation.

Pour autant, ces éléments peuvent permettre de justifier votre intérêt à agir à l'encontre du permis de construire de votre voisin.

Par conséquent, la contestation d'un permis de construire doit reposer sur la démonstration du non respect des de la réglementation d'urbanisme, notamment le Plan Local d'Urbanisme de la Commune, ou plus généralement des articles du Code de l'urbanisme.

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Doit-on informer le voisin ou le maire du recours ?

Que doit-on dénoncer ?