Loi pinel

Bonjour,

Les principales incidences de la loi Pinel en matière de baux commerciaux sont les suivantes :

La loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (dite loi Pinel), du 18 juin 2014 modifie substantiellement le statut des baux commerciaux.

I) Le champ d'application du statut des baux commerciaux :

a) Le traitement des étrangers dans le statut des baux commerciaux :

La loi Pinel abroge les dispositions du Code de commerce qui restreignaient les droits de certains bailleurs et locataires étrangers en matière de droit au renouvellement ou de congé avec refus de renouvellement.

b) La convention d'occupation précaire et le bail de courte durée :

- La convention d'occupation précaire :

Le législateur donne une existence légale à la convention d'occupation précaire en reprenant dans un nouvel article L.145-5-1 du Code de commerce, la définition donnée depuis 2003 par la Cour de cassation :

« Est une convention d'occupation précaire la convention qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties. ».

- Le bail de courte durée :

Les parties peuvent signer un ou plusieurs baux de courte durée dans la limite d'une durée globale portée à trois ans au lieu de deux ans jusqu'à présent.

En outre jusqu'à présent, si au terme du bail le locataire restait dans les locaux sans opposition du bailleur, il s'opérait automatiquement un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Le texte adopté décale de un mois à compter du terme du bail de courte durée, la date à laquelle se forme automatiquement un bail commercial dans un tel cas.

II) Etats des lieux d'entrée et de sortie des locaux :

La loi impose désormais aux bailleurs et aux locataires d'un bail commercial, d'un bail professionnel ou d'un bail de courte durée, de procéder à un état des lieux lors de la prise de possession des locaux puis lors de leur restitution. Cette obligation s'impose également en cas de cession de bail ou de fonds de commerce.

Lorsque l'état des lieux sera réalisé par un huissier, le coût devra être supporté par moitié par le bailleur et le locataire.

De même si le bailleur ne fait pas « toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux » il ne pourra se prévaloir de l'article 1731 du Code civil en vertu duquel : « S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

Pour les baux commerciaux, professionnels ou de courte durée en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi, si un état des lieux a été réalisé lors de la prise de possession des locaux, les parties devront également en effectuer un lors de leur restitution.

III) La durée du bail commercial :

a) La durée ferme :

La loi Pinel interdit désormais aux parties de stipuler une durée ferme dans un bail commercial sauf dans les quatre cas suivants :

- si le bail a une durée contractuelle supérieure à neuf ans ;
- si le bail porte sur des locaux construits en vue d'une seule utilisation ;
- si le bail est à usage exclusif de bureaux ;
- si le bail porte sur des locaux de stockage mentionnés au 3° du III du Code général des impôts.

b) Modalités du congé :

La loi Pinel permet de signifier un congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par huissier.

Si le but de simplification recherché par le législateur est louable, il n'en reste pas moins source d'une grande insécurité juridique puisque se posera la question de la date de la réception de lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il est donc conseillé de continuer d'avoir recours à un huissier.

Le législateur en ne visant pas expressément l'article L.145-10 du Code de commerce, ne fait pas bénéficier la demande de renouvellement du locataire et la réponse du bailleur à cette demande, de la possibilité de les notifier par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Enfin, les ayants droit du locataire décédé ont désormais la faculté de donner congé à tout moment.

IV) Un encadrement du loyer et des charges répercutables sur les locataires :

a) Le loyer :

Le législateur a supprimé le recours à l'indice du coût de la construction (ICC) au profit des indices des loyers commerciaux (ILC) et des activités tertiaires (ILAT) pour la révision triennale du loyer et le plafonnement du loyer de renouvellement.

La loi Pinel a surtout prévu qu'en cas de déplafonnement du loyer en cours de bail ou lors de son renouvellement, « la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l'année précédente. ».

En cours de bail cet encadrement sera applicable en cas de fixation du loyer révisé à la valeur locative du fait d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ou du fait d'une variation de plus de 25 % du loyer par l'application de la clause d'indexation stipulée au bail.

Lors du renouvellement du bail, l'encadrement du loyer interviendra en présence d'une modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative ou d'une durée contractuelle supérieure à 9 ans.

Le principe posé par le législateur est donc que lorsque le loyer est fixé à la valeur locative, la hausse du loyer qui en résultera sera échelonnée sur la durée du bail avec une limite de 10% par an et ce, jusqu'à ce que la valeur locative soit atteinte.

Le calcul de cette limitation ne sera pas sans poser de difficultés, notamment en présence d'une clause d'indexation.

b) Les charges refacturables aux locataires :

Tout bail commercial devra désormais comporter :

- un inventaire des charges et d'impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Chaque année cet inventaire devra faire l'objet d'un état récapitulatif transmis au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire à compter de la clôture de l'exercice considéré.

- un budget prévisionnel des travaux devant intervenir jusqu'à la première échéance triennale ainsi qu'un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois exercices antérieurs qui devra préciser leur coût. Un nouveau budget prévisionnel devra être fourni par la suite par le bailleur à chaque échéance triennale.

En cours de bail, le bailleur devra également informer le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le bail devra préciser la réparation des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires en fonction de la surface exploitée. En outre, le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire devra correspondre strictement au local loué et à la quote-part des parties communes nécessaires à l'exploitation de ce dernier. En cours de bail, le bailleur devra informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre les locataires.

Enfin, c'est un décret en cours d'élaboration qui précisera les charges et les impôts, taxes et redevances qui ne pourront être refacturés aux locataires.

V) Les dispositions d'ordre public du statut des baux commerciaux :

a) Transmission du bail :

L'article L.145-16 du Code de commerce précise désormais que nonobstant toute clause contraire, le bail commercial est automatiquement transmis en cas de fusion, d'apport partiel d'actif, de scission ou de transmission universelle de patrimoine à la société qui devient titulaire du bail.

b) Violation des articles d'ordre public :

Jusqu'à présent, les clauses du bail qui avaient pour effet de faire échec aux dispositions d'ordre public du statut (cf. articles L. 145-15 et 16 du Code de commerce) étaient passibles de nullité.

Toutefois l'action en nullité se prescrivant en matière de baux par deux ans, cela limitait grandement la possibilité pour les locataires de contester de telles clauses

La loi Pinel répute désormais non écrite les clauses litigieuses ce qui a pour effet de rendre les actions des locataires imprescriptibles.

VI) Clause de solidarité cédant/cessionnaire :

Lorsque le bail commercial stipulera, en cas de cession du droit au bail, une solidarité du cédant avec le cessionnaire au profit du bailleur, cette dernière ne pourra être mise en jeu que pendant une durée de trois ans à compter de ladite cession et le bailleur sera tenu d'informer le cédant dès le premier mois d'impayé de loyer.

VII) Le droit de préemption des communes et le droit de préférence des locataires :

a) Le droit de préemption des communes :

La loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises, modifiée par les lois du 4 août 2008 et du 22 mars 2012, a institué au profit des communes la possibilité de mettre en place un droit de préemption sur les aliénations à titre onéreux de fonds de commerce, de fonds artisanaux, de droit au bail ou de terrains.

La loi Pinel précise qu'en cas de préemption par la commune, avant le terme du délai de rétrocession du bail ou du fonds de deux ans (pouvant être porté à trois ans en cas de mise en location-gérance du fonds), le bail reste soumis aux dispositions du statut des baux commerciaux mais que le défaut d'exploitation ne peut être invoqué par le bailleur pour mettre fin au bail.

Enfin, le législateur permet à la commune de déléguer ses compétences en matière de préemption.

b) Le droit de préférence des locataires :

La loi Pinel a instauré au profit du locataire de locaux commerciaux ou artisanaux un droit de préférence en cas de volonté de cession de ces derniers par son bailleur.

Le bailleur devra informer le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement, du prix et des conditions de la vente en rappelant les quatre premiers alinéas de l'article L.145-46-1 du Code de commerce, à peine de nullité de celle-ci.

Cette notification vaudra offre de vente au profit du locataire qui disposera d'un délai de un mois à compter de sa réception pour se prononcer.

En cas d'acceptation, la vente devra intervenir dans un délai de deux mois à compter de la date d'envoi de la réponse du locataire, porté à quatre mois s'il indique dans sa réponse qu'il entend recourir à un prêt.

Si la vente n'est pas réalisée au terme de ce délai, l'offre de vente est sans effet.

Enfin, le droit de préférence ne serait pas applicable dans les cas suivants :

- cession unique de plusieurs locaux d'un ensemble commercial ;
- cession unique de locaux commerciaux distincts ;
- cession d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial ;
- cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ;
- cession d'un local au conjoint du bailleur ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

VIII) L'entrée en vigueur des dispositions relatives aux baux commerciaux :

Sont applicables depuis le 19 juin 2014 : le statut des étrangers, la définition de la convention d'occupation précaire, l'obligation d'établir un état des lieux, l'extension de la compétence de la commission départementale de conciliation, l'« interdiction » de la durée ferme, la faculté de donner congé et son formalisme, le renforcement des dispositions d'ordre public, les précisions du droit de préemption des communes, la déspécialisation et les procédures collectives.

Les dispositions suivantes n'entreront en vigueur que pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 : régime du bail de courte durée, l'encadrement du loyer et des charges et suppression de l'ICC. Pour les charges, le projet de décret prévoit, par dérogation à ce qui précède, une entrée en vigueur le 1er janvier 2015.

Enfin, le droit de préférence du locataire sera applicable à compter du 1er décembre 2014.

En espérant avoir répondu à votre demande,

Très cordialement,