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Question résolue par Maître Ludovic GIUDICELLI
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Ludovic

Construction accolée à une extension reposant sur un mur mitoyen
Sujet (Cloturé) initié par AG, il y a 6 ans - 7709 vues

Bonjour,

Nous avons acheté il y a plusieurs années une maison mitoyenne avec nos voisins par le garage. Les anciens propriétaires auxquels nous avons acheté la maison avaient construits une extension en hauteur au dessus de notre garage, prenant appui sur le mur mitoyen.
Nos voisins ont vendu il y a quelques temps et les nouveaux propriétaires souhaitent faire une extension accolée au mur de notre propre extension. Cela n'est pas dérangeant en soi mais nous craignons qu'ils utilisent le mur de notre maison comme appui alors qu'il n'a pas été prévu pour.
Ils ont déposé un permis de construire en mairie que nous allons consulter dès que possible mais aucune autorisation ne nous a été demandée. Est ce qu'ils ont droit de disposer de notre mur comme ils le souhaitent (appui, mise en place de poutre etc...)?

Merci de vos réponses,

Cordialement,
AG
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Pour quel type de problème juridique avez-vous besoin d'un avocat ?
Urbanisme : Règles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.

Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.

Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

Pénal : Victime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).

Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.

La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux commerciaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Préjudice corporel : Accident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux subis.

Vous avez été blessé(e) à la suite d'un accident ou d'une agression et vous demandez l'indemnisation de vos préjudices.

Le dossier peut concerner un accident de la route (conducteur, passager, cycliste, piéton), un accident du travail, un accident médical (hôpital public ou clinique/médecin), un accident de la vie (domestique, scolaire, sport, loisir) ou une agression, en tant que victime.

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Votre demande concerne :
Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document de planification à l'échelle d'un territoire, qui fixe les grandes orientations d'aménagement.

Exemple : règles générales sur l'urbanisation d'une zone.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document local qui fixe les règles de construction et d'utilisation des terrains dans une commune ou intercommunalité.

Exemple : hauteur maximale d'une construction.

Carte communale

Document d'urbanisme simplifié utilisé par certaines communes pour délimiter les zones constructibles.

Exemple : terrain situé en zone constructible ou non.

Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

Secteur aménagé par une collectivité ou un aménageur pour réaliser un projet urbain d'ensemble.

Exemple : création d'un nouveau quartier ou d'une zone d'activités.

Permis de construire

Autorisation nécessaire pour certains travaux importants ou constructions nouvelles.

Exemple : construire une maison, agrandir fortement un bâtiment.

Permis d'aménager

Autorisation requise pour certains aménagements de terrain.

Exemple : lotissement, camping, aire de stationnement ou division foncière complexe.

Permis de démolir

Autorisation pouvant être exigée avant de démolir tout ou partie d'une construction.

Exemple : démolition d'un bâtiment en secteur protégé.

Déclaration préalable de travaux

Démarche simplifiée pour certains travaux moins importants qu'un permis.

Exemple : modification de façade, clôture, petite extension ou abri de jardin.

Droit de préemption

Possibilité pour une collectivité d'acheter prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones.

Exemple : commune qui préempte une maison ou un terrain.

Expropriation

Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

Exemple : création d'une route.

Construction illégale (non autorisée ou non conforme)

Situation dans laquelle des travaux ont été réalisés sans autorisation ou sans respecter l'autorisation délivrée.

Exemple : extension non déclarée ou non conforme.

Littoral

Règles particulières applicables aux communes proches de la mer afin de protéger les espaces littoraux.

Exemple : contestation d'un projet en zone côtière.

Environnement

Litige où les règles d'urbanisme croisent des enjeux environnementaux.

Exemple : projet de construction affectant une zone naturelle ou protégée.

Urbanisme commercial

Règles relatives à l'implantation ou l'extension de surfaces commerciales.

Exemple : autorisation pour créer ou agrandir un magasin.

Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)

Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC)

Recours devant l'instance nationale qui examine certaines décisions liées aux projets commerciaux.

Exemple : contestation d'un avis de commission départementale.

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2 réponses
Cher monsieur,
Si vous avez un mur mitoyen, il est possible de construire sur ce mur, et d'y installer des poutres jusqu'à la moitié de la profondeur du mur.
Vous avez le droit de vous opposer au permis de construire.
Cordiaelement
il y a 6 ans
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Le Code de l'urbanisme précise les conditions qui déterminent la recevabilité d'une demande d'autorisation d'urbanisme sur ce point.

L'article R. 431-5 du Code de l'urbanisme mentionne ainsi que « la demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis. »

L'article R. 423-1 du code de l'urbanisme indique quant à lui que :

« Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;

b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;

c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique. »

Cette rédaction est issue de la réforme des autorisations d'urbanisme du 1er octobre 2007, qui avait tenté de clarifier la question de la qualité pour demander un permis de construire.

Depuis cette réforme, la tâche du service instructeur a considérablement été allégée afin de faciliter l'instruction de la demande.

Une telle simplification est largement favorable aux pétitionnaires.

En effet, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme n'est plus tenue de vérifier la qualité du demandeur, quelle que soit la nature du pétitionnaire.

Ainsi, quand bien même le demandeur ne serait pas titré, le service instructeur n'est pas habilité à vérifier la régularité de l'autorisation conférée par le propriétaire.

Il n'est ainsi plus nécessaire de produire une telle autorisation dans le dossier de permis de construire.

Désormais, le pétitionnaire doit simplement attester de sa qualité pour déposer la demande de permis de construire au titre de l'article R. 423-1 du Code de l'urbanisme.

Matériellement, une telle attestation se traduit par le fait de cocher une case du formulaire Cerfa de demande de permis de construire et de le signer.

Les dispositions du code de l'urbanisme ont fait l'objet d'une interprétation claire de la part du Conseil d'Etat.

Dans un arrêt de principe en date du 5 février 2012, la plus haute juridiction administrative française a indiqué que le service instructeur devait seulement constater l'attestation sans avoir la possibilité :

-D'une part, d'exiger des renseignements supplémentaires de la part du pétitionnaire sur sa qualité à solliciter l'autorisation ;

-D'autre part, de vérifier la qualité du demandeur.

Il suffit de se reporter à la lecture du considérant de principe du Conseil d'Etat pour constater le caractère didactique de la position du juge administratif :

« Considérant que, quand bien même le bien sur lequel portaient les travaux déclarés par M. A...aurait fait partie d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le maire était fondé à estimer que ce dernier avait qualité pour présenter une déclaration préalable de travaux, dès lors qu'il attestait remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer cette déclaration, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier, sans vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration affectaient des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitaient ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires » (Conseil d'Etat, 5 février 2012, Quennesson, n° 333631).

Dès lors, il est désormais acquis que le débat portant sur la qualité du pétitionnaire ne relève plus de la compétence de la juridiction administrative, dans la mesure où la marge de manœuvre de l'administration est particulièrement limitée.

La contestation de la qualité du pétitionnaire entre dans le champ d'application du droit privé et dans la compétence du juge judiciaire.

Cette solution résulte d'une stricte application du principe juridique selon lequel les autorisations d'urbanisme sont délivrées sous réserve du droit des tiers.

C'est-à-dire que l'administration doit seulement s'assurer de la conformité des travaux envisagés au regard de la réglementation d'urbanisme applicable (Conseil d'Etat, 23 mars 2015, Loubier, n° 348261).

En conséquence, dès l'instant où le pétitionnaire atteste disposer de la qualité nécessaire pour solliciter une autorisation d'urbanisme, la demande est régulière sur ce point (Cour Administrative d'Appel de Lyon, 31 mars 2011, Humbert, n° 09LY01215).

Il s'agit d'un régime purement déclaratif.

Toutefois, il convient d'attirer l'attention du lecteur sur l'existence d'une exception.

Dans l'hypothèse où l'administration viendrait à disposer au moment où elle statue sur la demande - sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir - d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose d'aucun droit à la déposer, il lui reviendrait de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif (CE, 23 mars 2015, n° 348261).

En synthèse :

Les voisins disposent de la qualité pour déposer une autorisation d'urbanisme et aucune autorisation ne doit être requise auprès des propriétaires mitoyens.

En revanche, il est essentiel de prendre connaissance du dossier de permis de construire.

Dans l'hypothèse où la construction porte atteinte aux intérêt, le contester.

Autrement, il est possible de ne pas contester le permis mais procéder à un référé-expertise, ou au moins une expertise amiable commune, pour constater l'état du mur avant et après travaux.

Une telle solution permettra de faire valoir ses droits à l'issue du chantier dans le cas où la propriété mitoyenne aurait eu à souffrir des travaux.
#Meilleure réponse
il y a 6 ans
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Courtoisie : Quand un membre répond à votre question, il est préférable de le remercier. D'autre part, si vous estimer que la réponse qui vous a été fournie ne correspond pas à votre attente, ne reposez pas la même question dans un autre message, mais précisez votre demande dans le même message.

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