Fixer un capital social pour une sci

Sujet initié par Nikita, il y a 2 jours - 113 vues

Chère madame,

C'est une excellente idée de structurer votre projet d'achat immobilier en couple pacsé via une SCI, surtout avec des apports initiaux inégaux. La question de la répartition des parts est cruciale pour refléter fidèlement l'investissement de chacun et anticiper l'évolution future, notamment avec le remboursement du prêt.

Définir la quotité des parts de SCI : La clé est la proportionnalité des apports initiaux

La quotité des parts sociales de votre SCI doit refléter au plus juste l'apport de chacun dans le financement global du projet au moment de l'acquisition.

Votre projet global est de 600 K€ (prix d'achat + frais d'acte + travaux).

Voici comment calculer une répartition initiale équitable, en prenant en compte les apports personnels et la quote-part de l'emprunt :

Calcul de la contribution totale de chaque associé :

Associé 1 : Apport personnel (350 K€) + Part de l'emprunt (225 K€ / 2 = 112,5 K€) = 462,5 K€

Associé 2 : Apport personnel (25 K€) + Part de l'emprunt (225 K€ / 2 = 112,5 K€) = 137,5 K€

Calcul des pourcentages de contribution :

Total des contributions : 462,5 K€ + 137,5 K€ = 600 K€ (ce qui correspond bien au coût total du projet).

Pourcentage Associé 1 : (462,5 K€ / 600 K€) * 100 = 77,08 %

Pourcentage Associé 2 : (137,5 K€ / 600 K€) * 100 = 22,92 %

Conseil pour la quotité des parts :
Vous devriez donc envisager de fixer la répartition initiale des parts sociales de la SCI à environ 77,08 % pour l'Associé 1 et 22,92 % pour l'Associé 2. Cela reflète l'investissement initial proportionnel de chacun.

L'évolution de la quotité avec le remboursement du prêt :

Vous mentionnez que la quotité va évoluer au fur et à mesure du remboursement du prêt. C'est une bonne intuition, car le remboursement de l'emprunt représente un apport progressif au capital de la SCI (indirectement, via le remboursement des dettes de la société).

Cependant, faire évoluer la quotité des parts sociales au fur et à mesure du remboursement de l'emprunt est complexe et lourd administrativement. Chaque modification de la répartition des parts (par exemple, via des cessions de parts ou des augmentations de capital ciblées) implique des formalités juridiques et des coûts (frais de notaire ou avocat, enregistrement, etc.).

Plutôt que de modifier les parts sociales à chaque remboursement, il est généralement conseillé d'utiliser un mécanisme distinct pour gérer le déséquilibre créé par le remboursement de l'emprunt à 50/50 alors que les apports initiaux étaient inégaux.

Comment gérer le remboursement du prêt à 50/50 avec des apports inégaux ?

C'est ici que l'option d'un "compte courant d'associé" (que vous avez peut-être voulu évoquer par "un com") devient très pertinente, ou un simple pacte d'associés.

1. L'utilisation d'un compte courant d'associé (la solution la plus souple) :
C'est la méthode la plus courante et la plus flexible.

Principe : Les associés versent des fonds à la SCI au-delà de leur participation au capital social. Ces sommes sont inscrites au crédit de leur compte courant d'associé.

Votre situation :

Le prêt de 225 K€ est remboursé par les deux associés à 50/50, soit 112,5 K€ chacun.

Pourtant, la contribution totale de l'Associé 1 est de 462,5 K€ et celle de l'Associé 2 est de 137,5 K€.

Pour que la répartition reste équitable (77,08% / 22,92%), l'Associé 1 devrait en réalité payer une plus grande part des mensualités de l'emprunt, ou l'Associé 2 devrait "rembourser" sa part proportionnellement moindre à l'Associé 1 au fur et à mesure que le capital est remboursé.

Mise en place :

Vous pouvez décider dans les statuts de la SCI ou dans une convention d'associés que le remboursement du prêt par l'Associé 2 (qui apporte moins initialement) sera considéré comme un remboursement d'une avance faite par l'Associé 1.

Concrètement, l'Associé 2 paie 50% des mensualités du prêt à la banque, mais la partie correspondant au déséquilibre (la différence entre sa part proportionnelle et ce qu'il paie) pourrait être portée au crédit du compte courant d'associé de l'Associé 1 ou considérée comme un remboursement progressif à l'Associé 1.

C'est une gestion plus simple que de modifier les parts sociales.

2. Le Pacte d'Associés (recommandé en complément des statuts) :

Ce document, distinct des statuts de la SCI (qui sont publics), est un accord privé entre vous et votre conjoint pacsé.

Il peut prévoir des clauses spécifiques pour gérer la vie de la SCI, et notamment :

Les modalités de remboursement du prêt et comment cela affecte la "répartition économique" réelle entre vous.

Des mécanismes de rééquilibrage : Par exemple, prévoir qu'en cas de vente ultérieure du bien, le premier montant remboursé sera celui des apports initiaux (350 K€ et 25 K€), puis les capitaux remboursés sur l'emprunt, et enfin le reste selon la répartition des parts.

Clauses de rachat de parts : Si l'un des associés souhaite partir ou si la relation de PACS prend fin, prévoir les modalités de rachat des parts en tenant compte de l'évolution de la valeur du bien et des contributions réelles de chacun.

Je vous recommande donc de :

Fixez les parts sociales initiales en fonction des apports initiaux dans le coût total du projet (environ 77,08% / 22,92%). C'est la base juridique.

Ne modifiez pas les parts sociales à chaque remboursement de prêt. Ce serait trop lourd.

Utilisez une convention d'associés (ou pacte d'associés) ou des clauses claires dans les statuts de la SCI pour gérer le rééquilibrage financier lié au remboursement du prêt. Par exemple, les comptes courants d'associés peuvent être un excellent outil. Le remboursement de l'emprunt par l'associé qui a moins apporté initialement peut être partiellement considéré comme un remboursement à l'associé qui a fait un plus grand apport initial.

Consultez un notaire ou un avocat spécialisé en droit des sociétés et en droit de la famille. Ils pourront vous aider à rédiger des statuts de SCI adaptés et un pacte d'associés qui sécuriseront votre investissement et anticiperont les éventuelles évolutions (séparation, décès, etc.). C'est d'autant plus important que vous êtes pacsés, ce qui a des implications spécifiques en cas de rupture par rapport au mariage.

Une bonne structuration dès le départ vous évitera de nombreux problèmes futurs.

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