Bonjour
Votre fille, étudiante, était locataire d’un logement meublé dont le bail a été repris en son nom après avoir été à votre nom dans le cadre d’un bail mobilité. La propriétaire avait exigé deux mois de caution, ce qui n’est pas conforme aux règles du bail mobilité, mais cela semble être passé inaperçu à l’époque. Par la suite, votre fille a signé un bail étudiant, ce qui correspond davantage à sa situation. Malheureusement, les conditions de vie dans ce logement sont rapidement devenues invivables, notamment à cause d’un voisin habitant juste en dessous — dans un autre appartement appartenant à la même propriétaire — qui a eu un comportement intrusif et irrespectueux, comme l’usage de caméras et de la musique à fond. Malgré ces incidents, la propriétaire n’a rien fait pour les régler.
Depuis environ six mois, votre fille a quitté ce logement pour sa sécurité et son bien-être. Vous n'avez pas pu restituer les clés car elles sont égarées, et vous ne souhaitez pas retourner sur les lieux, ce qui est compréhensible vu les circonstances. Toutefois, la propriétaire — qui est désormais sous tutelle — semble continuer à percevoir les loyers, et l’allocation logement est toujours active. Il est donc nécessaire d’agir pour clarifier officiellement la situation.
Dans ce contexte, il est fortement conseillé d’envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception au tuteur de la propriétaire. Ce courrier doit indiquer clairement que votre fille a quitté le logement depuis une date bien précise, que les clés sont perdues, et que vous acceptez que le logement soit repris à cette date. Vous pouvez aussi signaler qu’un état des lieux de sortie n’a pu être effectué, et que vous refusez toute responsabilité au-delà de cette date de départ. Cela permettra de stopper la facturation des loyers et de prévenir tout conflit futur.
Par ailleurs, il est urgent d’informer la CAF que votre fille ne réside plus dans le logement afin de mettre fin à l’aide au logement versée à tort. Cela évitera un remboursement demandé ultérieurement, parfois très lourd sur le plan financier.
Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller et vous assister
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il y a 1 mois
Chère madame,
Votre situation est très complexe et délicate, notamment en raison de l'antériorité des faits, des problèmes de voisinage, de l'état des lieux non fait, des clés non restituées, et du fait que la propriétaire soit sous tutelle.
Voici les démarches à entreprendre, point par point :
1. La situation du bail et du départ de votre fille
Bail étudiant : Ce type de bail est un contrat de location meublée de 9 mois non renouvelable.
Départ sans préavis ni état des lieux : Même si votre fille a vécu une situation intenable (caméras, musique, inaction de la propriétaire), un départ sans notification formelle (préavis) et sans état des lieux de sortie est problématique. Légalement, le bail n'est pas considéré comme résilié tant que ces formalités n'ont pas été accomplies. C'est pourquoi les loyers continuent de courir.
La caution (dépôt de garantie) : Pour une location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer hors charges (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Si vous avez versé deux mois de caution, la propriétaire vous doit un mois de caution.
2. L'obstacle majeur : La propriétaire sous tutelle
C'est un point CRUCIAL. Une personne sous tutelle est représentée par son tuteur pour tous les actes de la vie civile, y compris la gestion de ses biens (dont ses locations).
Toute communication et toute action légale doivent être adressées au tuteur, et non directement à la propriétaire.
Vous devez absolument trouver les coordonnées du tuteur. Cette information devrait être mentionnée sur des courriers officiels que vous avez pu recevoir de la propriétaire (pour les quittances de loyer, etc.), ou vous pouvez tenter de l'obtenir auprès du Tribunal Judiciaire qui a prononcé la mesure de tutelle.
3. Les actions urgentes à mener
Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) au TUTEUR :
C'est la première étape indispensable pour formaliser le départ de votre fille et stopper la dette de loyers.
Destinataire : Adressez le courrier à "Monsieur/Madame le Tuteur de [Nom Prénom de la propriétaire]", à l'adresse de la propriétaire ou, si vous l'avez, à l'adresse du tuteur.
Contenu du courrier :
Rappelez le nom de votre fille, l'adresse du logement et la date du bail étudiant.
Informez clairement que votre fille a définitivement quitté le logement à la date précise (il y a 6 mois). C'est la date à partir de laquelle vous contestez devoir des loyers.
Expliquez brièvement les raisons de son départ forcé : Harcèlement du voisin (caméra, bruit) et l'inaction de la propriétaire malgré ses obligations.
Déclarez la libération du logement : Indiquez que le logement est libre depuis cette date et que la propriétaire (via son tuteur) peut en reprendre possession.
Concernant les clés : Expliquez que les clés ne peuvent pas être restituées pour le moment (pertes). Vous pouvez proposer (sans vous engager à vos frais à ce stade) de contribuer aux frais de changement de serrure si un accord est trouvé sur le reste.
Concernant l'état des lieux : Indiquez que l'état des lieux de sortie n'a pas pu être effectué.
Demandez l'arrêt immédiat des loyers : Exigez que la facturation des loyers cesse à compter de la date effective de départ de votre fille.
Demandez le remboursement de la caution indûment versée : Rappelez que le dépôt de garantie pour un meublé est de 1 mois de loyer hors charges et demandez le remboursement du mois supplémentaire versé.
Gardez une copie du courrier et l'avis de réception.
Informer la Caisse d'Allocations Familiales (CAF) :
C'est essentiel pour stopper la perception indue de l'APL par la propriétaire et pour protéger votre fille de toute implication dans une potentielle fraude.
Contactez la CAF (par téléphone, sur votre espace personnel ou par courrier recommandé).
Déclarez que votre fille a cessé d'occuper le logement à la date précise (il y a 6 mois).
Expliquez que, malgré le départ, la propriétaire semble continuer à percevoir l'APL. La CAF est très vigilante sur ce point et mènera son enquête.
4. Ce que vous risquez et ce que vous protégez
Risque lié aux loyers impayés : Tant que la résiliation n'est pas formalisée, les loyers continuent de courir. L'envoi de la LRAR est crucial pour stopper ce décompte. La propriétaire (via son tuteur) pourrait vous réclamer les loyers dus jusqu'à la date de réception de votre courrier (ou même jusqu'à la date de récupération effective du logement si elle ne fait pas diligence).
Risque lié aux clés et état des lieux : Le fait de ne pas avoir fait d'état des lieux et de ne pas restituer les clés peut entraîner la perte du dépôt de garantie (voire plus si des dégradations sont prouvées) et le paiement des loyers jusqu'à ce que la propriétaire puisse prouver qu'elle a récupéré le logement et a pu le relouer. Cependant, le propriétaire a une obligation de limiter son préjudice et doit chercher à relouer rapidement.
Protection de votre fille face à la CAF : En informant la CAF, vous dédouanez votre fille de toute accusation de fraude liée aux APL.
5. Conseils supplémentaires et recours si nécessaire
ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) : C'est un service gratuit et très compétent. Prenez rendez-vous avec un conseiller de l'ADIL de votre département. Ils pourront vous aider à rédiger le courrier au tuteur et vous donner des conseils juridiques précis sur votre situation, notamment sur la contestation du dépôt de garantie et la gestion des loyers.
Conciliateur de justice : Si la lettre recommandée ne suffit pas, vous pouvez saisir gratuitement un conciliateur de justice. Il pourra tenter de trouver un accord amiable entre vous et le tuteur.
Avocat : Si la situation devient conflictuelle et que le tuteur engage des poursuites pour loyers impayés, ou si vous souhaitez réclamer formellement le remboursement de la caution, l'assistance d'un avocat spécialisé en droit immobilier sera nécessaire.
Agissez rapidement pour envoyer le courrier recommandé au tuteur et informer la CAF, ce sont les étapes les plus urgentes pour limiter les conséquences financières.
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Bonjour Maitre
La crainte que j'ai c'est que si un état des lieux n'est pas effectué de facon contradistoire rien ne me prouve que le propriétaire ne va pas toutdétruire pour aller dans ue extreme comment me protéger de celà
Merci
il y a 1 mois
Votre crainte est tout à fait légitime et votre vigilance est essentielle. L'état des lieux contradictoire est votre meilleure protection lors de la remise des clés, que ce soit à l'entrée ou à la sortie d'un logement. Si un état des lieux de sortie n'est pas fait correctement, le propriétaire pourrait en effet vous imputer des dégradations non existantes et retenir votre dépôt de garantie (caution).
Voici comment vous protéger concrètement face à cette situation, même si le propriétaire refuse un état des lieux contradictoire ou tente de le fausser :
L'importance de l'état des lieux contradictoire
Un état des lieux est dit "contradictoire" quand il est établi en présence des deux parties (vous et le propriétaire ou son représentant) et qu'il est signé par les deux parties. C'est la seule façon d'attester de l'état réel du logement à un moment donné et d'éviter les contestations ultérieures.
Vos protections si le propriétaire refuse ou fausse l'état des lieux
Si le propriétaire refuse de faire un état des lieux contradictoire, ou si vous craignez qu'il ne le manipule, vous avez plusieurs recours.
1. Constat d'huissier de justice (commissaire de justice) : Votre meilleure protection
C'est la solution la plus sûre et la plus incontestable.
Comment faire : Vous mandatez un commissaire de justice (ancien huissier de justice) pour établir l'état des lieux de sortie.
Procédure : L'huissier convoque le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 7 jours avant la date de l'état des lieux. Que le propriétaire soit présent ou non, l'huissier établit un procès-verbal de constat détaillé, avec des photos si nécessaire.
Valeur : Le constat d'huissier est un acte authentique qui fait foi jusqu'à preuve du contraire. Il est quasiment impossible pour le propriétaire de le contester par la suite.
Coût : C'est la solution la plus coûteuse, mais les frais sont partagés par moitié entre vous et le propriétaire si c'est vous qui avez pris l'initiative suite à son refus ou son silence (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). C'est un investissement pour votre tranquillité d'esprit et pour sécuriser votre dépôt de garantie.
2. Preuves autonomes avant le départ : Des compléments indispensables
En complément (ou si la solution de l'huissier n'est pas envisageable), vous devez absolument vous constituer vos propres preuves :
Photos et vidéos datées :
Prenez des photos très détaillées et des vidéos de chaque pièce, sous tous les angles, en insistant sur les moindres défauts et l'état général (murs, sols, plafonds, équipements).
L'astuce pour dater : Insérez un journal du jour ou une horloge visible sur les photos/vidéos pour prouver la date et l'heure de la prise de vue.
Idéalement, faites-le la veille du départ, une fois que tout est vide et nettoyé.
Témoins :
Demandez à une ou deux personnes (amis, famille, voisins, etc.) de vous accompagner lors de l'état des lieux (même si le propriétaire n'est pas là) ou juste avant votre départ.
Leurs témoignages écrits (attestations sur l'honneur, formulaire Cerfa n°11527*03) pourront attester de l'état du logement si nécessaire.
Nettoyage irréprochable :
Un logement rendu propre limite les prétextes de retenue sur caution. Conservez les factures des produits de nettoyage ou d'une entreprise de ménage si vous y avez eu recours.
3. Réponse au propriétaire si vous recevez un état des lieux unilatéral
Si le propriétaire vous envoie un état des lieux qu'il a rempli seul :
Ne le signez pas !
Répondez-lui par lettre recommandée avec accusé de réception pour contester cet état des lieux unilatéral. Rappelez que l'état des lieux doit être contradictoire.
Joignez vos propres preuves (photos, vidéos datées) pour prouver l'état réel du logement.
4. Le dépôt de garantie
Le propriétaire a un mois pour restituer le dépôt de garantie si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée.
Il a deux mois si l'état des lieux de sortie révèle des dégradations. Dans ce cas, il doit justifier chaque retenue (devis, factures).
Si le propriétaire ne vous rend pas votre dépôt de garantie dans les délais, vous pouvez le mettre en demeure par LRAR de le faire, et si cela ne suffit pas, saisir la Commission Départementale de Conciliation puis le juge des contentieux de la protection.
En résumé :
Votre principale protection est d'avoir un état des lieux de sortie incontestable. Si le propriétaire ne veut pas le faire de manière contradictoire, ou si vous avez des doutes sur sa bonne foi, la solution la plus efficace est de faire appel à un commissaire de justice (huissier). C'est un coût, mais il vous évitera des litiges longs et potentiellement plus coûteux par la suite. Complétez toujours cela avec vos propres photos et vidéos datées.
N'hésitez pas à contacter un commissaire de justice dès maintenant pour connaître ses tarifs et les modalités.
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il y a 1 mois
