Dette de loyer bail cotitulaire

Sujet initié par Victor, il y a 1 jour - 140 vues

Cher Monsieur,

Bonjour,

Votre situation est délicate, mais vous avez des arguments légaux solides pour vous défendre. Analysons ensemble les points que vous soulevez.

1. Le refus du bailleur de vous retirer du contrat après votre congé
Est-ce légal ? Non, ce n'est pas légalement fondé.

Le principe du congé : Selon l'Article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (loi n° 89-462 sur les rapports locatifs), un locataire peut donner congé à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis (généralement 3 mois pour un logement non meublé, 1 mois pour un meublé ou dans certaines situations spécifiques). Ce congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé.

Effet du congé : Une fois le préavis écoulé, et si vous avez respecté vos obligations (paiement du loyer et des charges jusqu'à la fin du préavis, état des lieux de sortie), votre engagement prend fin. Le bailleur ne peut pas refuser de vous "retirer du contrat" sous prétexte que vous ne justifiez pas d'une nouvelle adresse. C'est une exigence arbitraire et non prévue par la loi.

Les quittances à deux noms : Le fait que les quittances continuent d'arriver à vos deux noms est une conséquence du refus du bailleur, mais cela n'invalide pas votre congé. Ce document émane du bailleur et ne prouve pas que vous êtes toujours tenu par le bail après la fin de votre préavis.

2. La redevabilité de la dette de loyer en l'absence de clause de solidarité
Est-ce que vous êtes redevable de la dette ? Non, pas pour la totalité et pas après la fin de votre préavis.

C'est un point capital et un argument majeur en votre faveur :

Absence de clause de solidarité : Si le contrat de bail ne contient aucune clause de solidarité entre les colocataires, cela signifie que chaque colocataire n'est tenu qu'au paiement de sa part proportionnelle du loyer et des charges. Par exemple, si vous étiez deux colocataires, vous étiez redevable de 50% du loyer, et votre sœur de 50%. Le bailleur ne pouvait pas vous réclamer la totalité de la dette à l'un ou à l'autre.

Fondement légal : Ce principe découle de l'Article 1310 du Code civil (anciennement 1202), qui pose le principe que la solidarité ne se présume pas et doit être expressément stipulée.

Fin de votre obligation après congé : De plus, si vous avez donné votre congé dans les règles et que votre préavis est terminé, votre obligation de payer le loyer et les charges cesse à la date d'effet de votre congé. Le bailleur ne peut plus vous réclamer quoi que ce soit pour les périodes postérieures à cette date, même si votre sœur est restée dans les lieux et n'a pas payé.

Cas des baux signés après la loi ALUR (2014) : Pour les baux signés après le 27 mars 2014, l'Article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit une disposition spécifique : même en présence d'une clause de solidarité, la solidarité du colocataire sortant cesse automatiquement six mois après la date d'effet de son congé, ou dès qu'un nouveau colocataire le remplace. Si votre bail n'a pas de clause de solidarité, vous n'êtes même pas concerné par ce délai de 6 mois, et votre obligation s'arrête dès la fin de votre préavis.

Conclusion sur la dette :
Si votre congé a été régulièrement donné et que votre préavis est écoulé, vous n'êtes pas redevable des dettes de loyer pour les périodes postérieures à la fin de votre préavis. Pour les périodes antérieures à votre congé, vous n'êtes redevable que de votre part proportionnelle, en l'absence de clause de solidarité.

3. S'agit-il d'une procédure abusive ?
La qualification de "procédure abusive" est prononcée par le juge et implique généralement une intention de nuire ou une légèreté blâmable dans l'engagement de la procédure.

Arguments pour une procédure abusive ou mal fondée :

Le bailleur vous assigne pour une dette dont vous n'êtes pas redevable (absence de solidarité et fin de bail pour vous).

Le bailleur refuse de prendre en compte votre congé valide.

Le bailleur vous réclame un montant qui est manifestement excessif au regard de votre seule part et de la période où vous étiez engagé.

Oui, il y a de fortes chances que cette procédure soit mal fondée en ce qui vous concerne, et elle pourrait être qualifiée d'abusive par le juge si le bailleur était de mauvaise foi (par exemple, s'il a été informé de l'absence de clause de solidarité et de votre congé, et a persisté à vous réclamer la totalité).

4. Que faire maintenant que vous êtes assigné en justice ?
Agissez IMMÉDIATEMENT : Une assignation signifie que vous êtes convoqué devant un tribunal et que vous devez vous défendre.

Prenez contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier : C'est indispensable. Ne vous présentez pas seul devant le tribunal, surtout si le bailleur semble ignorer les règles légales. L'avocat pourra :

Analyser le bail et l'assignation.

Vérifier la validité de votre congé.

Construire votre défense en invoquant l'absence de clause de solidarité et la fin de votre engagement après votre congé.

Demander le rejet des demandes du bailleur à votre encontre.

Éventuellement, demander des dommages et intérêts pour procédure abusive si les éléments le permettent.

Rassemblez toutes les preuves :

Copie intégrale du bail signé, pour prouver l'absence de clause de solidarité.

Preuve de l'envoi de votre congé (copie de la lettre recommandée avec accusé de réception).

Preuve de paiement des loyers jusqu'à la fin de votre préavis (relevés bancaires, quittances si vous en avez).

Les quittances qui continuent d'arriver à votre nom (preuve de l'attitude du bailleur).

Toute correspondance avec le bailleur.

Ne versez aucune somme : Ne payez rien tant que le tribunal n'a pas statué ou que votre avocat ne vous l'a pas conseillé. Payer pourrait être interprété comme une reconnaissance de la dette.

En conclusion, la position du bailleur est contestable sur plusieurs points clés. Vous disposez de solides arguments légaux pour vous défendre face à cette assignation. L'assistance d'un avocat est cruciale pour faire valoir vos droits.

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