Parking et activité de logistique

Question

J'habite un immeuble dont le RDC et les sous-sols sont des parkings privés (détenu par un co-propriétaire unique). Ces lots sont désignés dans le règlement de co-propriété comme local commercial à usage de garage (pour le RDC) et parkings (sous-sols 1&2). Le local commercial et les parkings ont été ensuite sub-divisés en 2011 en 30 lots affectés comme "emplacement pour voitures" dans le règlement de co-propriété, (10 pour le local commercial à usage de garage, 20 pour les parkings en sous-sols). Depuis 3 ans maintenant, ces locaux sont utilisés par la société LIME pour de la recharge de batteries électriques (sur les emplacements pour voitures au RDC) et réparations de vélos LIME (sur les emplacements pour voitures au sous-sol). Ma question : y'a-t-il non-respect du RCP concernant les lots "emplacements pour voitures" qui sont utilisés comme emplacements pour de la recharge de batteries ainsi qu'atelier de réparation ?  Ou bien le fait que le RDC soit un local commercial à usage de garage permet une telle utilisation des lots ? Merci pour vos réponses

Maître <span class='text-uppercase'>BELIGHA</span> · Accepted Answer

Votre analyse est très pertinente et vous avez identifié les points clés du problème. Oui, il y a très probablement un non-respect du règlement de copropriété (RCP). L'utilisation des lots pour la recharge de batteries et un atelier de réparation constitue un changement d'usage qui est manifestement contraire à leur affectation initiale d'"emplacements pour voitures". Analyse juridique de votre situation La prédominance de la désignation des lots : Le fait que le rez-de-chaussée soit désigné comme "local commercial à usage de garage" est un point de départ. Cependant, la subdivision ultérieure en 30 lots, chacun affecté comme "emplacement pour voitures", est l'élément le plus précis et le plus contraignant du règlement de copropriété. Un "emplacement pour voitures" est destiné au stationnement d'un véhicule, et non à une activité industrielle ou artisanale telle qu'un atelier de réparation ou un centre de logistique pour batteries. Le non-respect de l'usage : L'atelier de réparation : C'est la violation la plus flagrante. L'installation d'un atelier avec du matériel, des outils et une activité de réparation intensive n'a rien à voir avec le simple usage d'un garage ou d'un parking pour voitures. Cela pourrait également poser des problèmes de sécurité, de bruit et de conformité aux normes (incendie, électricité, etc.). La recharge de batteries : Cet usage est un peu plus ambigu. On pourrait arguer qu'il s'agit d'une activité liée à la "motorisation" et donc au "garage". Toutefois, la concentration de batteries en charge peut être considérée comme une activité distincte et potentiellement dangereuse. Cela sort de l'usage classique d'un parking. Le propriétaire des lots et la société LIME ne peuvent pas se cacher derrière la première désignation ("local commercial à usage de garage") pour s'affranchir de la désignation plus précise qui a été établie par la suite ("emplacement pour voitures"). Que faire maintenant ? Vous avez une base solide pour agir. Voici les démarches à suivre : Alertez le syndic de copropriété. Envoyez une lettre recommandée au syndic pour l'informer du non-respect du règlement de copropriété. Demandez-lui d'intervenir auprès du copropriétaire concerné pour qu'il cesse ces activités. Demandez l'inscription du sujet à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Si le syndic ne réagit pas, vous pouvez exiger que cette question soit soumise au vote de l'ensemble des copropriétaires. Vous pouvez demander une mise en demeure pour le copropriétaire qui ne respecte pas le règlement. Saisissez le tribunal (en dernier recours). Si toutes les démarches amiables échouent, vous pouvez demander au tribunal larrêt de lactivité en se basant sur le non-respect du RCP. Votre position est forte. L'utilisation d'emplacements pour voitures comme atelier de réparation est une violation manifeste. Je reste à votre disposition si vous avez d'autres questions.  Merci d'indiquer que j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse

Maître <span class='text-uppercase'>Assesso</span> · Answer

Votre question touche au respect du règlement de copropriété (RCP) et à lusage des parties privatives. Qualification des lots dans le RCP Les emplacements de stationnement (quils soient en sous-sol ou au RDC) sont définis dans le RCP comme étant des « emplacements pour voitures » ou « garage ». Cette destination exclut en principe dautres usages, notamment une activité industrielle, artisanale ou logistique (ex. stockage, atelier de réparation, recharge massive de batteries). Jurisprudence constante La Cour de cassation considère que lutilisation de lots en copropriété doit respecter la destination prévue au RCP. Ainsi, transformer un lot « parking » en atelier de réparation ou en espace logistique est considéré comme un changement de destination illicite, sauf si lassemblée générale des copropriétaires la autorisé à la majorité qualifiée (article 26 de la loi du 10 juillet 1965). Même si le RDC est qualifié de « local commercial à usage de garage », lusage doit rester lié à lactivité de garage (stationnement, éventuellement entretien de véhicules), mais pas à une activité de recharge de batteries électriques ou datelier de réparation de vélos dune société tierce. Sécurité et conformité réglementaire Au-delà du RCP, lactivité de recharge de batteries au lithium en sous-sol soulève aussi : des problématiques de sécurité incendie, des obligations spécifiques en matière dERP (établissement recevant du public) ou dICPE (installation classée pour la protection de lenvironnement), selon la quantité de batteries stockées. Ces contraintes peuvent être incompatibles avec laffectation « parking » prévue au règlement. Recours possibles Vérifiez dabord si une autorisation a été votée en assemblée générale (AG). Si aucune autorisation na été donnée, les copropriétaires peuvent agir pour faire constater le non-respect du RCP et demander la cessation de lactivité devant le tribunal judiciaire. Le syndic a également le devoir dagir en justice si un copropriétaire ou un occupant détourne ses lots de leur usage normal. En résumé : Lutilisation demplacements de parking comme espace logistique, atelier de réparation et recharge de batteries est a priori contraire au règlement de copropriété. Le fait que le RDC ait une affectation « local commercial à usage de garage » nautorise pas à transformer lensemble en atelier de logistique pour une société tierce, sauf décision expresse de lassemblée générale

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Sujet initié par MCh, il y a 2 jours - 237 vues

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