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Question résolue par Maître Bokota Tommy KITENGE
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Bokota Tommy

Création d’une sci démembrée dès l’origine : montage courant ou fictif ?
Sujet initié par Pierre, il y a 3 jours - 483 vues

Bonjour,
J'ai eu mon notaire au téléphone aujourd'hui. Il m'a proposé de constituer une SCI démembrée dès la création, avant l'immatriculation au greffe.
Par exemple, avec un capital de 2 000 €, la valeur de la nue-propriété serait de 1 000 € et celle de l'usufruit de 1 000 € si les parents ont 55 ans d'après le barème.
Concrètement, les parents donneraient 500 € chacun à leurs deux enfants par un don manuel, déclaré via l'espace impôts. Ensuite, les statuts acteraient que les enfants sont nus-propriétaires :
Thibault : 49 parts de NP, représentant 490 €
Émilie : 49 parts de NP représentant 490 €
Le même principe serait appliqué pour les usufruitiers (parents ) dans l'article relatif au capital social.Chaque parent a une part de pleine propriété.
Dès que la SCI est créée auprès de greffe, la SCI est déjà démembrée, elle pourrait emprunter de l'argent pour investir dans l'immobilier.
Je suis très surpris par ce montage, que je trouve assez étrange, mais il m'a confirmé que c'est courant, et c'est le moyen moins coûteux pour avoir une SCI démembrée, ce n'est pas fictif ?

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83%de réponse
5 réponses
Bonjour,

Ce montage, appelé démembrement ab initio, est parfaitement légal et très courant : il n'est pas fictif car les apports sont réels et la donation manuelle préalable justifie l'origine des fonds des enfants.

Son principal avantage est d'éviter les frais d'acte notarié liés à une donation de parts sociales ultérieure, tout en permettant aux parents de conserver le contrôle et aux enfants de récupérer la pleine propriété sans droits de succession au décès.

Merci d'indiquer que la question est résolue.
il y a 3 jours
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Pierre
Attention : Notre système automatisé a détecté que ce message pourrait être faux ou trompeur. Nous vous conseillons de le lire avec prudence.
Merci Maître,

D'après mon expert comptable, il a souvent vu le montage suivant : les parents créent la SCI avec un faible capital (1 000 ou 2 000 €) sans apport des enfants, puis, dès la constitution de la SCI (obtention du Kbis), ils procèdent au démembrement des parts sociales par acte notarié en conservant 1 part sociale de pleine propriété chacun.

Selon vous, les deux montages produiraient les mêmes effets fiscaux et juridiques?

J'ai également consulté une discussion similaire sur le forum ci-dessous hier :
https://www.alexia.fr/questions/530867/demembrement-de-parts-de-sci-avant-ou-apres-acquisition-du-premier-bien-risque.htm

Le fiscaliste y propose de procéder au démembrement après l'acquisition du premier bien. D'après mon comptable, cela ne changerait rien avant ou juste après l'acquisition. Qu'en pensez-vous ?
il y a 3 jours
SignalerRépondre
L'expert-comptable a raison sur le plan pratique, mais le fiscaliste privilégie le démembrement après l'achat pour éviter que le fisc ne requalifie l'opération en "abus de droit" si la SCI est vidée de sa substance avant même d'avoir un actif.

Merci d'indiquer que la question est résolue.
#Meilleure réponse
il y a 3 jours
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SHEN_LIN
Attention : Notre système automatisé a détecté que ce message pourrait être faux ou trompeur. Nous vous conseillons de le lire avec prudence.
La discussion est très instructive et me concerne également. Je me pose une question toute simple : le montage de démembrement, conseillé par l'expert-comptable, juste après la constitution de la SCI, est-il courant et sans risque ?
il y a 3 jours
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Bill_1978
Attention : Notre système automatisé a détecté que ce message pourrait être faux ou trompeur. Nous vous conseillons de le lire avec prudence.
Maître,
Il me semble qu'il existe des débats sur le montage dit « démembrement ab initio »- la solution de notaire. Je trouve un article de votre confère: https:// #Site internet# /blog/demembrement-de-propriete-pieges-a-eviter

"Ce démembrement n'a aucun fondement juridique puisque l'apport porte sur un bien détenu en pleine propriété, à savoir une somme d'argent. Il ne peut donc en aucun cas être rémunéré par des titres démembrés."


Si j'ai bien compris, les sommes d'argents ne peuvent pas acheter les NP des futures parts sociales de la SCI (puisque ces parts sociales n'existent pas encore avant la SCI est enregistrée au greffe) ?
il y a 3 jours
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