Analyse juridique – mandat d’agent immobilier et vente en liquidation judiciaire

Sujet initié par Thomas, il y a 4 jours - 259 vues

Bonjour,

Au vu des éléments que vous exposez, le risque de devoir une rémunération à l'agent immobilier apparaît juridiquement faible.

1. Sur la commission ou indemnité de l'agent
En droit, l'agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération que si l'opération conclue est la conséquence directe de son intervention et correspond à celle prévue au mandat. Or, la vente amiable initiale n'a jamais abouti, le compromis est devenu caduc, et aucune réitération n'a eu lieu. En l'absence de vente parfaite dans le cadre contractuel initial, aucune commission n'est due sur ce fondement.

2. Sur la nature de la vente à la barre
La vente en liquidation judiciaire est une vente judiciaire, autorisée par le juge-commissaire, à un prix fixé ou validé par le tribunal, dans un cadre totalement distinct d'une vente amiable. Juridiquement, il s'agit d'une opération nouvelle, indépendante du compromis caduc, même si le bien et l'acquéreur sont les mêmes. La jurisprudence est constante sur ce point.

3. Sur la clause du mandat relative aux procédures collectives
Les clauses de non-contournement ou visant les procédures collectives sont interprétées strictement. Elles ne permettent pas, en principe, à un agent immobilier de percevoir une commission sur une vente judiciaire, car celle-ci n'est ni négociée ni conclue par son intermédiaire, mais imposée par une décision de justice. De plus, l'agent n'a aucun rôle légal dans la vente à la barre, qui relève exclusivement du liquidateur et du juge-commissaire. Une telle clause a donc de fortes chances d'être jugée inapplicable, voire inefficace, dans ce contexte.

4. Sur le risque juridique ou financier
Le principal risque serait une action de l'agent immobilier en réclamation d'honoraires ou d'indemnité. Toutefois, au regard des faits (caducité du compromis, liquidation judiciaire postérieure, vente judiciaire à un prix différent), une telle action aurait des chances de succès très limitées. En pratique, les juridictions rejettent généralement ce type de demandes.

En conclusion, la vente à la barre constitue une opération distincte, la commission n'est en principe pas due, et le risque juridique existe surtout de manière théorique, mais il est faible sur le fond. Il est néanmoins prudent de conserver l'ensemble des pièces et, si nécessaire, de faire répondre formellement par un avocat en cas de mise en demeure de l'agent.

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