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Analyse juridique – mandat d’agent immobilier et vente en liquidation judiciaire
Sujet initié par Thomasil y a 7 mois - 1111 vues
Bonjour,
Je me permets de vous solliciter afin d'obtenir un avis juridique indépendant concernant une opération d'acquisition de fonds de commerce dans un contexte de liquidation judiciaire, et les conséquences éventuelles d'un mandat de recherche signé avec un agent immobilier.
Voici les faits, résumés de manière chronologique :
– Un agent immobilier nous a présenté un fonds de commerce et nous a fait visiter le bien. – Un mandat de recherche a été signé après la visite, mais avant la transmission de notre offre. – Une offre d'achat a été formulée, puis un compromis de cession a été signé pour un prix de 100 000 €. – Le compromis est devenu caduc en raison de la non-réalisation de conditions suspensives incombant au vendeur. – Postérieurement à cette caducité, le vendeur a été placé en liquidation judiciaire. – Dans le cadre de cette procédure, le liquidateur a sollicité une vente à la barre, pour laquelle nous avons été convoqués devant le juge-commissaire. – La cession envisagée dans ce cadre judiciaire est désormais de 80 000 € et doit être autorisée par le tribunal.
L'agent immobilier soutient que le mandat de recherche, et notamment une clause de non-contournement mentionnant les procédures collectives, lui permettrait de revendiquer une rémunération ou une indemnité, malgré l'absence de vente amiable réitérée et le caractère judiciaire de la cession.
Je souhaiterais donc savoir : 1.Si, dans ce contexte, une commission ou une indemnité peut juridiquement être due à l'agent immobilier ; 2.Si la vente à la barre constitue une opération distincte de la vente initialement envisagée dans le compromis devenu caduc ; 3.Si la clause du mandat relative aux procédures collectives est, selon vous, applicable à une vente judiciaire autorisée par le juge-commissaire ; 4.Et plus généralement, s'il existe un risque juridique ou financier à finaliser cette acquisition.
Je peux bien entendu vous transmettre le mandat de recherche, le compromis caduc et la convocation devant le juge-commissaire si nécessaire.
Je vous remercie par avance pour votre analyse et reste à votre disposition pour tout complément.
Nous sommes en train de fermer notre sarl. pour cela nous avions un droit au bail que nous étions en train de vendre (signature définitive prévu pour le 26 mai)
Je viens d’acheter un bar friterie en liquidation judiciaire, l’ordonnance a été délivrée favorablement, aujourd’hui ma question est simple, après avoir faits les
Propriétaire d'un bien immobilier, les locataires ont été mis en liquidation judiciaire n'ayant pas payé leur loyer pendant plus de 3 mois ! liquidation
Au vu des éléments que vous exposez, le risque de devoir une rémunération à l'agent immobilier apparaît juridiquement faible.
1. Sur la commission ou indemnité de l'agent En droit, l'agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération que si l'opération conclue est la conséquence directe de son intervention et correspond à celle prévue au mandat. Or, la vente amiable initiale n'a jamais abouti, le compromis est devenu caduc, et aucune réitération n'a eu lieu. En l'absence de vente parfaite dans le cadre contractuel initial, aucune commission n'est due sur ce fondement.
2. Sur la nature de la vente à la barre La vente en liquidation judiciaire est une vente judiciaire, autorisée par le juge-commissaire, à un prix fixé ou validé par le tribunal, dans un cadre totalement distinct d'une vente amiable. Juridiquement, il s'agit d'une opération nouvelle, indépendante du compromis caduc, même si le bien et l'acquéreur sont les mêmes. La jurisprudence est constante sur ce point.
3. Sur la clause du mandat relative aux procédures collectives Les clauses de non-contournement ou visant les procédures collectives sont interprétées strictement. Elles ne permettent pas, en principe, à un agent immobilier de percevoir une commission sur une vente judiciaire, car celle-ci n'est ni négociée ni conclue par son intermédiaire, mais imposée par une décision de justice. De plus, l'agent n'a aucun rôle légal dans la vente à la barre, qui relève exclusivement du liquidateur et du juge-commissaire. Une telle clause a donc de fortes chances d'être jugée inapplicable, voire inefficace, dans ce contexte.
4. Sur le risque juridique ou financier Le principal risque serait une action de l'agent immobilier en réclamation d'honoraires ou d'indemnité. Toutefois, au regard des faits (caducité du compromis, liquidation judiciaire postérieure, vente judiciaire à un prix différent), une telle action aurait des chances de succès très limitées. En pratique, les juridictions rejettent généralement ce type de demandes.
En conclusion, la vente à la barre constitue une opération distincte, la commission n'est en principe pas due, et le risque juridique existe surtout de manière théorique, mais il est faible sur le fond. Il est néanmoins prudent de conserver l'ensemble des pièces et, si nécessaire, de faire répondre formellement par un avocat en cas de mise en demeure de l'agent.
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il y a 7 mois
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