Bail habitation

Sujet initié par itanou, il y a 2 jours - 310 vues

Bonjour,

Vous êtes bien une « locataire protégée » au sens de la loi de 1989 (plus de 65 ans et, a priori, ressources modestes) : votre propriétaire ne peut pas mettre fin au bail pour habiter sans vous proposer, en même temps que le congé, un autre logement adapté à vos besoins et à vos moyens, dans le même secteur géographique (article 15, III, loi du 6 juillet 1989, confirmé par la jurisprudence : RJDA 2015, n° 814 ; RJDA 2009, n° 1054 ). S'il n'a pas fait cette proposition, le congé pour le 01.03.2022 est en principe nul et vous conservez votre droit au bail. Concernant l'augmentation de loyer de 2022, la révision n'est possible que si une clause d'indexation est prévue au bail et dans la limite de l'indice de référence des loyers (IRL) indiqué, et le bailleur doit respecter les règles de calcul et de délai (loi de 1989, art. 17‑1 ).

Il faut donc faire vérifier, avec votre bail et les montants d'IRL, si cette hausse est régulière ; sinon, vous pouvez demander par écrit sa rectification et, en cas de refus, saisir le juge pour faire constater la nullité du congé et la mauvaise application de la révision de loyer.

Si vous pouvez cliquer Question résolue. Merci

Bonjour,

Votre analyse est globalement correcte, et surtout les augmentations de loyer que vous décrivez ne sont pas valables juridiquement pour la plupart.

D'abord, sur votre statut. À 79 ans, avec des ressources modestes, vous êtes bien locataire protégée au sens de la loi du 6 juillet 1989. Cela signifie que votre bail ne peut pas être résilié par le bailleur pour reprise ou vente, sauf s'il vous propose un relogement correspondant à vos besoins et à vos moyens. L'âge, la situation professionnelle ou le patrimoine du bailleur sont sans importance. En l'absence de relogement conforme, le congé donné en 2020 est inefficace. Vous avez donc eu raison de ne pas quitter les lieux.

Votre bail signé en 2018 est toujours en cours. Il s'est reconduit tacitement en 2021, puis en 2024, et se reconduira encore en 2027. Il n'y a pas de nouveau bail à chaque reconduction, juridiquement c'est le même bail qui continue de produire ses effets.

Sur la révision du loyer maintenant. Le bailleur ne peut réviser le loyer que si une clause de révision annuelle est prévue au bail, ce qui semble être le cas. Mais il doit respecter strictement deux règles. Premièrement, la révision doit être demandée dans l'année qui suit la date prévue au bail. S'il ne la demande pas dans ce délai, il perd définitivement le droit à la révision pour l'année concernée. Deuxièmement, le calcul doit toujours partir du dernier loyer légalement applicable, pas d'un loyer fantaisiste ou d'une augmentation non valable.

Dans votre situation, toute augmentation non reçue, reçue hors délai ou calculée sur un loyer erroné est juridiquement nulle. Le bailleur ne peut pas rattraper les augmentations perdues, ni les cumuler. Il ne peut pas non plus se baser sur une augmentation invalide pour en calculer une nouvelle, comme il tente de le faire en 2026.

Contrairement à ce qu'il prétend, il n'a pas le droit de repartir indéfiniment de l'indice de 2018. La référence reste celle prévue au bail, mais la base de calcul est toujours le dernier loyer légalement exigible. Si une année est « sautée », elle est perdue.

En pratique, le loyer légal est très probablement resté bien inférieur à 1 258 euros, et vous êtes en droit de refuser ces augmentations abusives et de continuer à payer le loyer correctement révisé, voire non révisé si les délais n'ont pas été respectés.

Je vous conseille de saisir rapidement l'ADIL de votre département avec l'ensemble des courriers et quittances. Ils pourront recalculer précisément le loyer légal et vous fournir un écrit opposable. En cas de pression persistante, vous pouvez également saisir le juge des contentieux de la protection, les juges étant particulièrement attentifs aux situations de locataires âgés protégés.

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