Crédit maison fini et séparation de bien

Sujet initié par Adhjer, il y a 4 jours - 422 vues

Bonjour,

En régime de séparation de biens, la propriété est déterminée par le titre d'achat : si l'acte notarié mentionne 50/50, la maison appartient aux deux, peu importe qui a payé.

Vous pouvez toutefois revendiquer une créance entre époux pour les sommes investies (remboursement du crédit, travaux d'amélioration), à condition que ces dépenses dépassent votre simple "contribution aux charges du mariage".

Le juge vérifie si vos paiements étaient proportionnels à vos revenus respectifs ou s'ils constituaient un enrichissement sans cause pour votre conjoint.

Il est crucial de rassembler tous les relevés bancaires et factures prouvant que vous avez financé seul le patrimoine de l'autre.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Votre situation est très simple:
Vous avez acheté une maison en indivision, étant non-mariés.
Puis vous vous êtes mariés en séparation de biens.
Et à présent que vous vous séparez vous souhaitez déterminer quelle sera la part qui vous revient, et comment intégrer les frais et remboursements de crédit.

Vous êtes en indivision sur l'immeuble depuis son achat.
Dans l'indivision, chaque co-indivis est responsable de la dette.
Vous avez payé la quasi-totalité de la dette.
Dès lors votre co-indivis a une dette envers vous, qui est égale à la moitié de ce que vous avez payé.

Il faut donc faire un compte de partage qui présentera les éléments suivants:
Compte de l'indivision:
Créances : Le prix d'achat, les remboursements bancaires et les dépenses de l'indivision (charges, entretien, impôts). Faire la somme Débit.
Dettes : Le prêt consenti par la banque, les versements faits par les coindivisaires, et la valeur vénale de l'immeuble. Faire la somme Crédit.
Solde : La différence entre la somme des Créances et la somme des Dettes. En principe elle devrait être positive, ce qui signifie que l'indivision s'est enrichie. Mais elle peut être négative. L'indivision a alors des dettes.

C'est cette somme qui doit être partagée entre les deux indivisaires à concurrence de leur pourcentage d'indivision (50% chacun sauf autrement indiqué dans l'acte d'achat)

Compte Indivis 1 (le votre):
Créances : Les versements que vous avez fait + Votre part d'indivision (50% du solde).
Dettes : Votre quote-part des dettes de l'indivision
Solde : La différence Créances - Dettes. En toute logique vous avez un résultat POSITIF qui correspond à la moitié de la plus-value réelle.

Compte Indivis 2 (le sien):
Créances : Les versements qu'il ou elle a fait (rien selon vous) + Sa part d'indivision (50% du solde)
Dettes : Sa quote-part des dettes de l'indivision
Solde : La différence Créances - Dettes. En toute logique votre ex aura un résultat bien plus faible que le votre qui correspond à la moitié de la plus-value réelle diminuée de sa quote-part dans les dépenses d'indivision qu'il aurait du payer.

Avec ce décompte vous obtenez le remboursement de la quote-part des dépenses que vous avez assumé pour lui.

===
Exemple:

Compte de l'indivision:
Créances : Achat 100000 € + remboursements bancaires 50000 € + entretien de l'immeuble 35000 € = 185000 €
+ valeur vénale de l'immeuble ou valeur de revente (DIsons plus-value de 10%) 110000 €
Total Créance indivision : 295000 €
Dettes : Prêt et intérêts : 150000 € + versements des coindivisaires 185000 €. = 335000 €
Solde : 295000-335000 = - 40000 € . L'indivision s'est endettée au profit des indivisaires.

Compte Indivis 1 (le votre):
Créances : Vos versements 185000 €
Dettes : quote-part des dettes de l'indivision -40000 €
Solde : + 145000 €

Compte Indivis 2 (le sien):
Créances : 0
Dettes : quote-part des dettes de l'indivision -40000 €
Solde : - 40000 €.

Votre ex doit à l'indivision 40000 €

Dans ce décompte, votre ex n'a droit à rien.
Pour qu'il commence à avoir un droit sur l'immeuble il faudrait que la valeur de l'immeuble dépasse de 40.000 € le montant de sa quote-part de dettes.

Ex 2 : Valeur de l'immeuble 160000 €
Compte de l'indivision:
Créances : Achat 100000 € + remboursements bancaires 50000 € + entretien de l'immeuble 35000 € = 185000 €
+ valeur vénale de l'immeuble 160000 €
Total Créance indivision : 345000 €
Dettes : Prêt et intérêts : 150000 € + versements des coindivisaires 185000 €. = 335000 €
Solde : 345000-335000 = 10000 € . L'indivision a gagné 10.000 €.

Compte Indivis 1 (le votre):
Créances : Vos versements 185000 €
Dettes : quote-part des dettes de l'indivision 5000 €
Solde : + 180000 €

Compte Indivis 2 (le sien):
Créances : 0
Dettes : quote-part des dettes de l'indivision 5000 €
Solde : 5000 €.

Attention : le régime matrimonial que vous avez souscrit peut avoir modifié cette règle de partage.

Pour faire ce compte de partage vous devrez passer par un notaire (à l'amiable) ou par un avocat (en mode contentieux si votre ex refuse).

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Bonjour Me, et merci pour votre réponse très détaillée.
Je vous avoue humblement, que même si j'ai compris l'esprit, je n'ai pas pu me faire une idée précise.

Pour faire simple et concret, nous avons payé cette maison 100.000€ à l'époque, via un prêt bancaire.
Son prix de vente est de 350.000€ aujourd'hui (partons sur cette somme).
Depuis la signature du prêt, j'ai payé toutes les mensualités, toutes les factures d'eau, gaz, électricité, assurance et taxe foncière.

Pourriez-vous donc, svp, me faire la même "simulation", mais avec mes montants ?
Je vous en remercie grandement ?
Cordialement