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Question résolue par Maître Yann QUILLEVERE
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Yann

Porte donnant sur mon chemin privé en indivis
Sujet initié par delm, il y a 1 mois - 2183 vues

Bonjour,
Depuis quelques années,nous avons acheté une maison avec un chemin privé en indivis cadastré, soit 50 / 50 avec l'autre propriétaire du fond.
A ce jour, depuis des années sur le long de ce chemin privé se trouve trois maisons mais le propriétaire d'une,a fait une ouverture, une porte donnant sur le chemin privé, maintenant il stationne de temps en temps pour décharger.....fait rentrer des entreprises avec fourgons et a ce jour coupe l 'herbe du côté de sa porte dans le chemin sans aucune demande ni conversation et surtout sans notre accord et sans l'accord de l'autre propriétaire du chemin
Quels sont nos droits?
Faut t'il faire constater ?
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Courtoisie : Quand un membre répond à votre question, il est préférable de le remercier. D'autre part, si vous estimer que la réponse qui vous a été fournie ne correspond pas à votre attente, ne reposez pas la même question dans un autre message, mais précisez votre demande dans le même message.
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Urbanisme : Règles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.

Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.

Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

Pénal : Victime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).

Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.

La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux commerciaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Préjudice corporel : Accident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux subis.

Vous avez été blessé(e) à la suite d'un accident ou d'une agression et vous demandez l'indemnisation de vos préjudices.

Le dossier peut concerner un accident de la route (conducteur, passager, cycliste, piéton), un accident du travail, un accident médical (hôpital public ou clinique/médecin), un accident de la vie (domestique, scolaire, sport, loisir) ou une agression, en tant que victime.

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Votre demande concerne :
Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document de planification à l'échelle d'un territoire, qui fixe les grandes orientations d'aménagement.

Exemple : règles générales sur l'urbanisation d'une zone.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document local qui fixe les règles de construction et d'utilisation des terrains dans une commune ou intercommunalité.

Exemple : hauteur maximale d'une construction.

Carte communale

Document d'urbanisme simplifié utilisé par certaines communes pour délimiter les zones constructibles.

Exemple : terrain situé en zone constructible ou non.

Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

Secteur aménagé par une collectivité ou un aménageur pour réaliser un projet urbain d'ensemble.

Exemple : création d'un nouveau quartier ou d'une zone d'activités.

Permis de construire

Autorisation nécessaire pour certains travaux importants ou constructions nouvelles.

Exemple : construire une maison, agrandir fortement un bâtiment.

Permis d'aménager

Autorisation requise pour certains aménagements de terrain.

Exemple : lotissement, camping, aire de stationnement ou division foncière complexe.

Permis de démolir

Autorisation pouvant être exigée avant de démolir tout ou partie d'une construction.

Exemple : démolition d'un bâtiment en secteur protégé.

Déclaration préalable de travaux

Démarche simplifiée pour certains travaux moins importants qu'un permis.

Exemple : modification de façade, clôture, petite extension ou abri de jardin.

Droit de préemption

Possibilité pour une collectivité d'acheter prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones.

Exemple : commune qui préempte une maison ou un terrain.

Expropriation

Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

Exemple : création d'une route.

Construction illégale (non autorisée ou non conforme)

Situation dans laquelle des travaux ont été réalisés sans autorisation ou sans respecter l'autorisation délivrée.

Exemple : extension non déclarée ou non conforme.

Littoral

Règles particulières applicables aux communes proches de la mer afin de protéger les espaces littoraux.

Exemple : contestation d'un projet en zone côtière.

Environnement

Litige où les règles d'urbanisme croisent des enjeux environnementaux.

Exemple : projet de construction affectant une zone naturelle ou protégée.

Urbanisme commercial

Règles relatives à l'implantation ou l'extension de surfaces commerciales.

Exemple : autorisation pour créer ou agrandir un magasin.

Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)

Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC)

Recours devant l'instance nationale qui examine certaines décisions liées aux projets commerciaux.

Exemple : contestation d'un avis de commission départementale.

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Bonjour,

Votre situation relève du droit de propriété et des servitudes, et il faut être très clair sur ce point. Votre voisin ne peut pas utiliser votre chemin librement sans y être autorisé juridiquement.

Vous indiquez que ce chemin est en indivision entre vous et un autre propriétaire à parts égales. Cela signifie que vous êtes seuls propriétaires de ce chemin. Toute utilisation par un tiers doit reposer sur un droit précis, généralement une servitude de passage inscrite dans un acte.

Le fait que votre voisin ait créé une porte donnant sur ce chemin ne lui confère aucun droit. En l'absence de servitude, il ne peut pas utiliser ce chemin pour accéder à sa propriété, y faire passer des véhicules ou des entreprises, ni y stationner, même ponctuellement. Il n'a pas davantage le droit d'intervenir sur le terrain, par exemple en coupant l'herbe, sans votre accord.

Les agissements que vous décrivez constituent une atteinte à votre droit de propriété. Le fait que cette situation dure depuis plusieurs années ne lui donne pas automatiquement un droit, sauf cas très particulier de prescription, qui est difficile à établir dans ce type de situation.

Il est effectivement conseillé de faire constater les faits, notamment par un commissaire de justice, afin d'obtenir une preuve précise des usages du voisin. Cela pourra être utile en cas de démarche ultérieure.

Vous pouvez ensuite lui adresser un courrier recommandé afin de lui demander de cesser toute utilisation du chemin et de ne plus intervenir sur celui-ci sans votre accord. Si la situation persiste, vous aurez la possibilité de saisir le tribunal judiciaire pour faire respecter vos droits et obtenir la cessation du trouble, voire des dommages et intérêts.

Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien Cordialement.
delm
Merci pour votre réponse très explicite.
Vu les actes notariés , ce voisin n'a aucun droit, sur ce chemin, mais si il y a une porte d'accès,cela veut dire qu'elle a était construite sans demande d'urbanisme ?
Je vais faire constater par un commissaire de justice comme vous me le conseillez.
Merci pleinement
Bonne journée à vous
il y a 1 mois
Bonjour,

Vous avez raison de vous poser la question, mais il faut distinguer deux choses.

Le fait qu'une porte ait été créée ne signifie pas automatiquement qu'une autorisation d'urbanisme était nécessaire. Dans certains cas, une simple ouverture peut ne pas nécessiter de formalité, notamment si elle ne modifie pas l'aspect extérieur de manière significative. En revanche, si cette ouverture a modifié une façade ou créé un nouvel accès visible, une déclaration préalable de travaux peut être exigée.

Cela étant, ce point est secondaire dans votre situation. Même si la porte avait été autorisée sur le plan de l'urbanisme, cela ne donne aucun droit d'utiliser votre chemin. Le droit de passage relève du droit de propriété et doit être prévu par un acte ou une servitude. L'urbanisme et les droits civils sont deux choses différentes.

Vous êtes donc parfaitement fondé à contester l'usage du chemin indépendamment de la question de la régularité de la porte.

Faire constater la situation par un commissaire de justice est une excellente démarche. Cela vous permettra d'avoir une preuve solide des passages, du stationnement et des interventions sur votre terrain.

Vous pourrez ensuite agir plus sereinement, soit en amiable, soit si nécessaire devant le tribunal.

Bien Cordialement.
il y a 1 mois
delm
Bonjour maître,
Je reviens vers vous pour une petite question ,je suis entrain d'établir un écrit en recommandé à mon voisin et je me pose la question,est t'il possible qu'il a de son côté une servitude de passage ? Est ce que les servitudes sont toute écrites sur actes notariés, ou est-ce qu'il peut démontrer que la porte est construite depuis x années,et lui donne droit? Ou si quand on a acheté ont aurait dû voir et se douter que si porte cela dit passage...
Pouvez vous m'éclairer avant que je fasse le courrier.
Je tiens sincèrement à vous remercier par avance,pour votre temps accordé.
Cordialement
il y a 1 mois
Bonjour,

Votre question est très pertinente avant l'envoi de votre courrier, car elle touche au point central du litige.

En principe, une servitude de passage doit être établie de manière claire. Le plus souvent, elle est prévue dans un acte notarié et mentionnée dans les titres de propriété ou dans l'état hypothécaire. Lors d'un achat, ce type de servitude est normalement porté à la connaissance de l'acquéreur.

Donc, si ni votre acte ni celui de votre co-indivisaire ne mentionnent une servitude au profit de ce voisin, cela constitue déjà un élément très fort en votre faveur.

Il existe toutefois deux situations particulières.

La première est la servitude légale d'enclave. Elle ne s'applique que si le terrain du voisin est réellement enclavé, c'est-à-dire sans aucun accès à la voie publique. Si ce voisin dispose déjà d'un accès par ailleurs, cette hypothèse est exclue.

La seconde est la prescription trentenaire. En théorie, un voisin peut tenter de faire valoir qu'il utilise ce passage depuis plus de 30 ans de manière continue, paisible et non contestée. Mais dans votre cas, vous indiquez que la porte a été créée récemment et que les usages datent de quelques années seulement. Cela rend ce type d'argument très difficile à soutenir.

Il est également important de comprendre que la simple présence d'une porte ne crée aucun droit. Le fait qu'un accès existe physiquement ne signifie pas qu'un droit de passage existe juridiquement.

Enfin, le fait que vous ayez acheté en voyant cette porte ne vaut pas acceptation d'une servitude, sauf mention expresse dans l'acte. Le droit ne repose pas sur l'apparence, mais sur les titres ou sur des situations juridiques précises.

En résumé, sauf cas très particulier, votre voisin ne peut pas faire valoir un droit de passage simplement parce qu'il a créé une ouverture ou qu'il l'utilise depuis quelques années.

Vous pouvez donc rédiger votre courrier en toute légitimité en lui demandant de cesser toute utilisation du chemin, tout en restant mesuré dans la formulation, par exemple en indiquant que vous n'avez trouvé aucune servitude dans vos titres.

Bien cordialement.
il y a 1 mois
delm
Merci maître pour toutes ses informations supplémentaires.

Je pense que l'ouverture a était faite il y a au maximum une vingtaine d'années,quand ma maison a était très longtemps inoccupé,avant que mon ancien propriétaire l'achete.
Je sais quand 2012 l'entrée était déjà présente grâce à une photo de google maps.
Je ne sais comment faire pour savoir exactement la date de construction de cette porte.
Par contre en 2020 lorsque nous avons acheté, ses personnes étaient uniquement présente lors des vacances,puisque c'était leur résidence secondaire.
A ce jour, le courrier est fait, plus qu'à attendre la suite.
Malheureusement cela ne fera pas de bonne relation entre voisin.
C'est ainsi.

Puis je vous tenir informé de l'avancement.
Est t'il possible,de vous faire parvenir quelques photos plus explicites,et de prendre notre dossier si contestation des voisins.
Je tiens à votre remercier sincèrement
Cordialement
il y a 1 mois
Bonjour,

Vous avez parfaitement cerné la situation et votre démarche est juridiquement cohérente.

Sur la question de la servitude, les éléments que vous mentionnez (porte existante depuis environ 2012, usage ponctuel puis plus récent) sont insuffisants pour caractériser une prescription trentenaire, qui suppose un usage continu, paisible et non contesté pendant 30 ans.

La simple existence d'une ouverture ne crée aucun droit de passage. Elle peut expliquer un usage, mais ne constitue pas un fondement juridique. Le fait que le bien ait été inoccupé pendant un temps peut expliquer l'absence de contestation, mais ne vaut pas reconnaissance d'un droit.

Votre courrier recommandé est donc une étape importante, car il permet de mettre fin à toute tolérance et de sécuriser votre position.

La suite logique consiste à attendre la réaction du voisin, puis, en cas de persistance des troubles, à faire constater les faits et envisager une action pour faire cesser l'usage du chemin.

Je suis disposé à m'occuper de votre dossier si nécessaire. Vous pouvez me contacter directement via la plateforme Alexia afin d'échanger plus précisément sur votre situation et organiser une prise en charge.

Bien Cordialement.
il y a 1 mois
delm
Bonjour Maitre,
Je reviens vers vous ,suite à la lettre en recommandée envoyée à mes voisins.
A ce jour, je n'ai pas encore reçu le coupon de la lettre envoyée depuis maintenant deux semaines.
Que se passe t'il,si ils ne vont pas la récupérer ?
Faut t'il refaire un autre courrier ?
Où est ce que le dépôt à la date de dépôt fait foi?
Je tiens à vous remercier,si il y a des suites de prendre notre dossier.
E n vous remerciant par avance
Bonne journée
il y a 4 semaines
delm
Bonjour maitre,
Je reviens vers vous car à ce jour je n'ai toujours pas de nouvelles de mon recommandé.
Je sais qu'ils sont présents car aujourd'hui un camion d'une entreprise est venu, pour constater leur toit ainsi que façade qui est endommagée avec le temps,quel recours j'ai?
Est ce que des photos peuvent suffire pour faire constater qu'il ya un passage sur ma propriété, faut t'il aller faire une main courante pour violation de domicile?
Si un commissaire de justice constate,il faut que ce jour là,il y a effraction ? Cela risque de ne pas être facile à constater.
En vous remerciant par avance
Je vous tiens informé de la suite
Merci
Cordialement
il y a 2 semaines
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