Studio non déclaré en copropriété et possibilité de location
Bonjour Maître,
Je suis propriétaire depuis avril 2026 d'un lot de copropriété à Saint-Raphaël, hérité de ma mère décédée en 2017, mes grands-parents ayant renoncé à leur usufruit en novembre 2025.
Ce lot comprend un appartement principal de 70 m² avec jardin privatif de 177 m², ainsi qu'une construction extérieure de 60 m² composée d'un studio indépendant de 30 m² (cuisine, salle de bain, WC) et d'un garage de 30 m², édifiés en 1987 par mon grand-père.
Situation juridique des constructions
Ces constructions ont été réalisées sans permis de construire mais avec les éléments suivants à l'appui :
Une autorisation écrite du syndic de l'époque (M. Aupoil) datée du 27 novembre 1987, cosignée par les copropriétaires, autorisant la construction de l'atelier, du garage et de la véranda. Des plans signés par l'ensemble des copropriétaires en 1987 et 1991. Un PV d'assemblée générale du 16 septembre 1993 signé par les 4 copropriétaires autorisant l'aménagement de l'atelier en habitation avec douche et WC. Un plan d'aménagement détaillé signé par les 4 copropriétaires le 6 avril 1994. Un PV d'AG du 14 septembre 2005 autorisant à la majorité l'occupation du studio hors saison.
Les constructions existent depuis plus de 30 ans, sont visibles de tous, et n'ont jamais fait l'objet d'aucune action judiciaire de la part de la copropriété malgré des mises en demeure depuis 2023. Elles ne figurent pas dans le règlement de copropriété ni dans l'état descriptif de division.
Mon avocat spécialisé en droit de la copropriété (Me Fourmeaux, barreau de Draguignan) a confirmé par écrit que "toute action serait aujourd'hui vouée à l'échec en l'état de la prescription."
Mes questions
Premièrement, la prescription trentenaire est-elle bien acquise dans cette situation, rendant toute action judiciaire de la copropriété en démolition ou remise en état irrecevable ? Cette prescription est-elle transmissible à un acheteur ?
Deuxièmement, puis-je louer le studio sans régularisation urbanistique préalable ? L'absence de permis de construire constitue-t-elle un obstacle légal à la location, sachant que la prescription pénale urbanistique de 6 ans est largement acquise ?
Troisièmement, la copropriété peut-elle s'opposer à la location du studio alors que le règlement de copropriété ne mentionne pas ce local et n'en restreint donc pas l'usage ? Peut-elle voter en AG une résolution interdisant la location ?
Quatrièmement, dans le cadre d'une vente du bien, l'acheteur pourra-t-il faire du locatif dans le studio sans risque juridique de la part de la copropriété ?
Cinquièmement, quelle est la procédure de régularisation urbanistique envisageable pour ce type de construction ancienne ? Si la copropriété refuse de donner son accord pour cette régularisation, existe-t-il une voie judiciaire pour l'obtenir malgré tout, notamment via l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Sixièmement, la copropriété a envoyé un courrier à l'agent immobilier chargé de la vente lui demandant de modifier l'annonce au motif que la location serait interdite dans ce studio. Cette démarche est-elle légale ? Engage-t-elle la responsabilité civile de la copropriété ?
Je précise que parmi les deux copropriétaires opposants, l'un a hérité de son père qui est signataire de l'autorisation originale de 1987, et l'autre a acheté son lot il y a plus de 15 ans alors que le studio était déjà visible depuis ses fenêtres.
Merci par avance pour votre éclairage.
Je suis propriétaire depuis avril 2026 d'un lot de copropriété à Saint-Raphaël, hérité de ma mère décédée en 2017, mes grands-parents ayant renoncé à leur usufruit en novembre 2025.
Ce lot comprend un appartement principal de 70 m² avec jardin privatif de 177 m², ainsi qu'une construction extérieure de 60 m² composée d'un studio indépendant de 30 m² (cuisine, salle de bain, WC) et d'un garage de 30 m², édifiés en 1987 par mon grand-père.
Situation juridique des constructions
Ces constructions ont été réalisées sans permis de construire mais avec les éléments suivants à l'appui :
Une autorisation écrite du syndic de l'époque (M. Aupoil) datée du 27 novembre 1987, cosignée par les copropriétaires, autorisant la construction de l'atelier, du garage et de la véranda. Des plans signés par l'ensemble des copropriétaires en 1987 et 1991. Un PV d'assemblée générale du 16 septembre 1993 signé par les 4 copropriétaires autorisant l'aménagement de l'atelier en habitation avec douche et WC. Un plan d'aménagement détaillé signé par les 4 copropriétaires le 6 avril 1994. Un PV d'AG du 14 septembre 2005 autorisant à la majorité l'occupation du studio hors saison.
Les constructions existent depuis plus de 30 ans, sont visibles de tous, et n'ont jamais fait l'objet d'aucune action judiciaire de la part de la copropriété malgré des mises en demeure depuis 2023. Elles ne figurent pas dans le règlement de copropriété ni dans l'état descriptif de division.
Mon avocat spécialisé en droit de la copropriété (Me Fourmeaux, barreau de Draguignan) a confirmé par écrit que "toute action serait aujourd'hui vouée à l'échec en l'état de la prescription."
Mes questions
Premièrement, la prescription trentenaire est-elle bien acquise dans cette situation, rendant toute action judiciaire de la copropriété en démolition ou remise en état irrecevable ? Cette prescription est-elle transmissible à un acheteur ?
Deuxièmement, puis-je louer le studio sans régularisation urbanistique préalable ? L'absence de permis de construire constitue-t-elle un obstacle légal à la location, sachant que la prescription pénale urbanistique de 6 ans est largement acquise ?
Troisièmement, la copropriété peut-elle s'opposer à la location du studio alors que le règlement de copropriété ne mentionne pas ce local et n'en restreint donc pas l'usage ? Peut-elle voter en AG une résolution interdisant la location ?
Quatrièmement, dans le cadre d'une vente du bien, l'acheteur pourra-t-il faire du locatif dans le studio sans risque juridique de la part de la copropriété ?
Cinquièmement, quelle est la procédure de régularisation urbanistique envisageable pour ce type de construction ancienne ? Si la copropriété refuse de donner son accord pour cette régularisation, existe-t-il une voie judiciaire pour l'obtenir malgré tout, notamment via l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ?
Sixièmement, la copropriété a envoyé un courrier à l'agent immobilier chargé de la vente lui demandant de modifier l'annonce au motif que la location serait interdite dans ce studio. Cette démarche est-elle légale ? Engage-t-elle la responsabilité civile de la copropriété ?
Je précise que parmi les deux copropriétaires opposants, l'un a hérité de son père qui est signataire de l'autorisation originale de 1987, et l'autre a acheté son lot il y a plus de 15 ans alors que le studio était déjà visible depuis ses fenêtres.
Merci par avance pour votre éclairage.
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