Studio non déclaré en copropriété et possibilité de location

Sujet initié par CT, il y a 2 jours - 223 vues

Bonjour @CT

Votre dossier distingue trois sujets : la prescription de l'action de la copropriété, la régularité urbanistique du studio, et son usage locatif.

Sur le plan civil, l'article 2227 du Code civil prévoit que les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans. Dès lors, si la construction est visible, connue, autorisée par plusieurs écrits anciens et jamais judiciairement contestée depuis 1987-1994, une action en démolition ou remise en état de la copropriété paraît, sous réserve d'analyse des pièces, très sérieusement prescrite.

En copropriété, l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 permet à chaque copropriétaire de jouir librement de ses parties privatives, sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Une interdiction générale de louer ne peut donc pas être décidée arbitrairement en assemblée générale.

Points de vigilance

La prescription civile, si elle est acquise, profite en principe aux propriétaires successifs du bien, donc également à un acquéreur. En revanche, elle ne transforme pas automatiquement une construction irrégulière en construction régulièrement autorisée au regard de l'urbanisme. Il faut donc éviter de confondre « impossibilité probable de démolir judiciairement » et « régularité administrative parfaite ».

L'absence de permis ancien n'interdit pas, à elle seule, toute location, mais il faut vérifier l'habitabilité réelle du studio, les règles d'urbanisme locales, les diagnostics, l'assurance, la fiscalité, les compteurs, l'assainissement, ainsi que l'éventuel changement de destination. Une location exposerait davantage le bien si elle crée des nuisances, une suroccupation ou une atteinte à la destination de la copropriété.

Quant à la copropriété, elle ne peut pas simplement voter une résolution interdisant la location d'un local privatif sans base dans le règlement de copropriété et sans justification sérieuse. En revanche, elle peut agir si l'usage locatif crée un trouble anormal, une violation du règlement ou une atteinte aux parties communes.

3 Conseils applicables

Avant toute location ou vente, faites établir un audit écrit par votre notaire et votre avocat : règlement de copropriété, état descriptif de division, PV d'AG, autorisations anciennes, plans, urbanisme, diagnostics et assurance. C'est indispensable pour sécuriser l'annonce et éviter toute accusation de réticence envers l'acquéreur.

Pour la régularisation, il faut consulter le service urbanisme afin de déterminer si une déclaration préalable ou un permis de régularisation est possible. Si une autorisation de la copropriété est nécessaire et refusée abusivement, l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 peut, dans certains cas, permettre de solliciter une autorisation judiciaire.

Enfin, le courrier adressé par la copropriété à l'agent immobilier est discutable s'il affirme comme certaine une interdiction juridiquement contestable. S'il vous cause un préjudice dans la vente, une mise en demeure peut être envisagée pour faire cesser cette intervention et rappeler que seule une décision de justice ou une clause valable du règlement pourrait fonder une telle interdiction.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est à dire en cliquant sous la réponse qui vous a été la plus utile, afin d'attribuer cette réponse à l'avocat qui vous a le plus aidé.

Cela permet de valoriser le travail juridique fourni et d'aider d'autres personnes confrontées à une difficulté similaire.

Selon ce qui vous sera utile et nécessaire, vous pouvez également prendre attache avec mon cabinet afin que nous puissions approfondir ce dossier ensemble.

Bien à vous,
Maître Jordan MINARY
Avocat au Barreau de LYON

La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.

Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète et sur pièces de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée.