Bonjour,
Votre question est légitime, mais l'idée selon laquelle votre ancien bailleur ne pourrait plus rien réclamer parce qu'il a vendu les murs est juridiquement inexacte. Il faut distinguer deux choses : le droit de réclamer une somme, et le fait que cette somme soit réellement due.
Sur le premier point, la vente de l'immeuble ne fait pas disparaître les loyers et régularisations qui étaient déjà échus avant la vente. La règle est la suivante : les loyers échus avant le transfert de propriété restent dus à l'ancien propriétaire, et seuls les loyers à échoir après la vente reviennent au nouvel acquéreur (Cass. 3e civ., 10 février 2004, n° 02-20.124 ). Comme la vente est intervenue le 31 mars 2026 et que la facture porte sur des périodes antérieures, jusqu'au 1er trimestre 2026 inclus, votre ancien bailleur peut en principe en demander le paiement, même s'il n'est plus propriétaire aujourd'hui. Une réserve toutefois : l'acte de vente a pu prévoir que ces arriérés étaient transférés à l'acquéreur. Il est donc utile de vérifier, dans cet acte, qui détient réellement aujourd'hui cette créance.
Mais pouvoir réclamer ne veut pas dire que la somme est due. Une régularisation d'indexation ne peut s'appuyer que sur une clause d'échelle mobile valable, figurant dans le bail que vous venez de signer. Or ces clauses sont strictement encadrées : lorsqu'elles prévoient une période de variation de l'indice qui ne correspond pas à la périodicité de la révision, elles sont réputées non écrites, et aucune indexation n'est alors due (art. L.112-1 du code monétaire et financier ; Cass. 3e civ., 7 mai 2014, n° 12-22.637 ; Cass. 3e civ., 27 janvier 2015, n° 13-25.576 ). Il faut donc lire attentivement la clause d'indexation de votre bail avant d'accepter le moindre rappel.
Ensuite, et c'est sans doute votre meilleur argument, ces rappels se prescrivent par cinq ans. La demande de paiement d'arriérés résultant d'une indexation non appliquée est une action en paiement de loyer, soumise à la prescription de cinq ans, et ce caractère n'est pas écarté par le simple fait qu'il s'agit d'une indexation (art. 2224 du code civil ; Cass. 3e civ., 18 septembre 2007, n° 06-14.814 ). Votre ancien bailleur ne peut donc pas remonter au-delà de cinq ans avant un acte interrompant la prescription. Or une simple facture, comme celle du 16 juin 2026, n'interrompt pas la prescription : seules une action en justice ou une reconnaissance de dette de votre part le feraient. Les rappels portant sur les périodes les plus anciennes, en particulier 2021, ont donc de fortes chances d'être déjà prescrits.
Enfin, il faut garder à l'esprit que c'est le bailleur lui-même qui a tardé à régulariser le bail malgré vos relances, et qu'il applique aujourd'hui l'indexation de façon rétroactive. Cela ne suffit pas, à soi seul, à écarter la dette, mais cela justifie d'exiger de lui un décompte précis : indices retenus, dates de prise d'effet, montant réclamé année par année. Une régularisation globale et non justifiée n'a pas à être réglée en l'état.
Concrètement, avant de répondre, je vous suggère de réunir trois éléments : le bail signé et sa clause d'indexation, l'acte de vente pour savoir qui détient réellement la créance, et le détail du calcul de la régularisation. Vous pourrez alors opposer la prescription pour les périodes anciennes, contester la clause si elle est irrégulière, et n'examiner que ce qui resterait éventuellement dû. Compte tenu des montants en jeu et de la technicité du sujet, l'avis d'un avocat en droit des baux commerciaux, sur pièces, serait précieux avant tout paiement.
Si cette réponse vous a été utile, n'hésitez pas à le confirmer en cliquant sur le bouton vert ; cela aidera aussi les autres internautes confrontés à la même question.
Bonjour,
La réponse dépend essentiellement des clauses du bail qui a finalement été signé et des modalités d'indexation qui y figurent.
En principe, une clause d'indexation n'est pas automatique. Pour qu'un bailleur puisse réclamer une révision de loyer, encore faut-il qu'une clause d'indexation valable soit prévue au bail et que les conditions de sa mise en œuvre soient réunies.
Dans votre situation, plusieurs éléments méritent attention :
-Vous indiquez avoir signé une promesse de bail en 2021, mais que le bail définitif n'a été signé qu'en 2026.
-Ce bail a toutefois été signé avec un effet rétroactif à mars 2022.
-L'ancien propriétaire a vendu les murs le 31 mars 2026.
-Il vous réclame aujourd'hui une régularisation d'indexation pour la période 2022-2025 et le premier trimestre 2026.
Si le bail prévoit une indexation annuelle, il faut vérifier si le bailleur a respecté les délais pour la demander. En matière de bail commercial, la question est plus complexe que pour les baux d'habitation et dépend notamment de la rédaction du bail et des demandes effectivement formulées au cours de son exécution.
Par ailleurs, le fait que l'ancien propriétaire ait vendu l'immeuble ne l'empêche pas nécessairement de réclamer des sommes qui seraient nées pendant la période où il était encore propriétaire. Si une indexation était effectivement due avant la vente, il peut conserver le droit d'en demander le paiement, sauf stipulation contraire dans l'acte de vente.
En revanche, le caractère rétroactif de la demande sur plusieurs années mérite d'être examiné attentivement. Il conviendrait notamment de vérifier :
-la date exacte de signature du bail ;
-la clause d'indexation ;
-la date à laquelle les révisions ont été demandées ;
-et le détail du calcul transmis par l'ancien bailleur.
Sans ces éléments, il est difficile d'affirmer que la régularisation est fondée ou non.
Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien Cordialement.
Bonjour,
Je vous remercie de votre retour.
Il existe une clause de "revision triennale"
Date d'execution du bail 21/03/22
Aucune demande d'indexation n'a été faite, j'ai simplement recu une facture "régulation loyers"
Aucun calcul fait, seulement des montants par année.
Bien cordialement
Bonjour,
À la lecture de vos précisions, il y a peut-être une confusion entre révision triennale et indexation annuelle.
La révision triennale d'un bail commercial n'est pas automatique. Elle suppose en principe une démarche du bailleur ou du locataire et obéit à des règles particulières. Une simple facture intitulée « régulation loyers » ne permet pas, à elle seule, de vérifier si la demande correspond réellement à une révision triennale.
Par ailleurs, le fait que vous n'ayez reçu :
aucune demande préalable ;
aucun calcul détaillé ;
aucune explication sur les indices utilisés ;
seulement des montants globaux par année ;
me paraît insuffisant pour apprécier le bien-fondé de la réclamation.
Je vous conseillerais donc de demander à l'ancien bailleur :
le fondement exact de sa demande (révision triennale, indexation, autre) ;
le calcul détaillé année par année ;
les indices retenus ;
et la clause du bail sur laquelle il s'appuie.
Le point particulier de votre dossier est également que le bail n'a été signé qu'en 2026 avec effet rétroactif au 21 mars 2022. Cette situation mérite un examen attentif, notamment pour déterminer à partir de quelle date certaines révisions pouvaient être valablement demandées.
En l'état, avant d'obtenir les calculs et les explications détaillées, il me semblerait prématuré de régler la facture sans vérification.
Je vous remercie par avance de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien Cordialement.
