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Je me permets de me tourver vers vous concernant une question relative au montant pris en considération pour calculer l'impôt sur la plus value dans le cadre de la vente d'un bien pour des amis.
Je vous expose le cas d'une mère avec 3 enfants qui est en train de vendre un bien pour la somme de 55 000 euros.
La mère de famille sera bénéficiaire de 20% de la somme par rapport à son âge, soit 11000 euros, et pour ce qui concerne les enfants, 80% divisé par 3, soit 14 667 euros.
Pour calculer la plus value, il est dit qu'il convient de prendre comme base de calcul le montant perçu par chaque bénéficiaire afin de lui calculer sa plus value.
Or, sur le formulaire n°2048-IMM (Cerfa 12359), le notaire a saisi la somme 5500 euros dans la ligne 10 comme base de calcul, montant qui n'a rien à voir avec les 14 667 euros (2/3 de moins) sur lequel il était censé se baser, alors que pour calculer la plus value de la mère de famille, il est bien parti de la somme de 11 000 euros.
Il leur est arrivée le même chose il y a quelques années avec un autre notaire : un bien vendu 142 000 euros avec 30% pour l'usufruitière car moins de 80 ans, et 70% pour les enfants, soit 33 133 euros chacun. Le notaire avait saisi une somme égale à 12 425 euros pour calculer la plus value alors que le montant à prendre en considération était 33 133 euros.
Pourriez-vous m'apporter votre éclairage à ce sujet s'il vous plait ?
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1/ Pourquoi le montant retenu peut-il être différent de la somme réellement perçue ?
En présence d'un bien démembré entre une usufruitière et des nus-propriétaires, le calcul de la plus-value immobilière ne repose pas nécessairement sur la seule répartition matérielle du prix effectivement versé à chacun.
Il faut notamment tenir compte de la valorisation respective de l'usufruit et de la nue-propriété, qui peut être déterminée selon le barème fiscal prévu par l'article 669 du Code général des impôts, en fonction de l'âge de l'usufruitière.
Le prix de cession retenu pour calculer la plus-value de chaque titulaire doit donc être ventilé entre les droits concernés selon les règles fiscales applicables à l'opération.
2/ Le montant de 5 500 € retenu par le notaire est-il correct ?
Le simple fait que chaque enfant perçoive environ 14 667 € ne permet pas, à lui seul, de conclure que cette somme doit obligatoirement figurer comme prix de cession pour le calcul de sa plus-value.
En revanche, le montant de 5 500 € doit pouvoir être expliqué et justifié par le notaire. Il faut notamment connaître l'âge exact de l'usufruitière, la valeur fiscale respective de l'usufruit et de la nue-propriété, les droits détenus par chacun des enfants ainsi que les modalités précises de répartition du prix prévues dans l'acte de vente.
Je vous conseille donc de demander au notaire de vous communiquer le détail chiffré du calcul ayant permis de passer de 55 000 € à 5 500 € par enfant, ainsi que le fondement fiscal utilisé.
Cette vérification est d'autant plus pertinente que vous indiquez avoir rencontré une situation comparable lors d'une précédente vente. Si les chiffres ne correspondent pas à la répartition des droits résultant de l'acte et aux règles fiscales applicables, vous pourrez demander au notaire de justifier ou, le cas échéant, de rectifier la déclaration de plus-value.
Votre bien dévoué, Xavier DAUSSE
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il y a 13 jours
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