Recours contre un permis de construire : les formalités à connaître avant de transiger !
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L'obtention d'un permis de construire permet la réalisation d'une construction (maison d'habitation, immeuble de logements collectifs...) qui, en théorie, est conforme aux règles d'urbanisme puisque validée par l'administration.
Toutefois, il n'est pas rare qu'une telle autorisation soit de nature à créer des tensions compte-tenu des intérêts divergents qui peuvent exister (illégalité de la décision, préservation de la tranquillité du voisinage, création de vues, perte d'intimité, perte d'ensoleillement, accroissement du trafic).
Certains voisins décident donc de saisir le juge administratif en vue d'obtenir l'annulation du permis de construire.
Un recours de ce type est fortement dommageable pour le porteur du projet qui voit son chantier retardé (donc une perte financière).
Surtout, son permis de construire pourra faire l'objet d'une annulation en fonction de la décision du tribunal administratif.
Ce dernier peut donc être amené à faire des concessions auprès du requérant dans le cadre d'une transaction qui permettra de préserver les intérêts de toutes les parties.
Il convient donc de s'intéresser au contenu de ce qu'il convient d'appeler le "protocole transactionnel".
De plus et surtout, il faut revenir sur les modalités d'enregistrement du protocole auprès de l'administration fiscale.
Qu'est ce qu'une transaction dans le cadre d'un recours contre un permis de construire ?
Lors d'un litige portant sur un arrêté de permis de construire, les différentes parties peuvent privilégier une transaction plutôt que la saisine du juge.
Il s'agit de la mise en pratique de l'adage selon lequel "un mauvais accord vaut mieux qu'un bon procès".
Concrètement, une transaction concerne généralement deux parties :
- les voisins requérants opposés au projet ;
- le porteur du projet (bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme).
Dans le contrat (protocole transactionnel), les deux parties vont s'engager sur des concessions réciproques.
D'une part, le requérant opposant au projet va s'engager à :
- retirer son recours à l'encontre de l'autorisation d'urbanisme litigieuse (ce qui va se concrétiser par un désistement d'instance et d'action) ;
- ou ne pas introduire de recours à l'encontre de l'autorisation d'urbanisme litigieuse.
D'autre part, les concessions du bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme pourront être de différentes sortes :
- s'engager à verser une somme d'argent aux requérants (dont le montant relève de la libre négociation des parties) ;
- s'engager à modifier son projet dans le cadre d'un permis de construire modificatif (mise en place de pare-vue, aménagement des abords, aménagement des modalités de circulation, végétalisation du site...).
En réalité, les parties peuvent intégrer au sein de l'accord tous les éléments qu'ils entendent obtenir réciproquement afin de solder le litige.
La seule limite consiste à ce que les clauses soient licites, c'est-à-dire qu'elles soient contraires à l'ordre public.
L'importance de procéder à l'enregistrement de la transaction
L'article L. 600-8 du code de l'urbanisme impose que cette transaction soit enregistrée conformément aux dispositions du code général des impôts.
En pratique, le protocole transactionnel devra faire l'objet d'un enregistrement auprès du centre des impôts fonciers (CDIF).
Il doit s'agit du centre compétent au regard de l'adresse du terrain du projet.
Le contrat devra être transmis auprès de l'administration fiscale de manière à garantir une preuve d'envoi et de réception (par exemple en recourant à une lettre recommandée avec accusé de réception).
En vertu d'une exonération d'impôts, l'enregistrement de la transaction ne fait l'objet d'aucun droit d'enregistrement, de sorte que seuls des frais de poste seront engagés (l'enregistrement auprès de l'administration donne normalement lieu à une imposition de 125 euros, ce qui n'est pas le cas dans le cadre d'un protocole transactionnel concernant un permis de construire).
Il est important pour les requérants de procéder à l'enregistrement de cette transaction dans la mesure où "la contrepartie prévue par une transaction non enregistrée dans le délai d'un mois (...), est réputée sans cause et les sommes versées ou celles qui correspondent au coût des avantages consentis sont sujettes à répétition".
En d'autres termes, à défaut d'enregistrement de la transaction, le bénéficiaire de l'autorisation est fondé à réclamer le remboursement des sommes versées.
Cette solution excessive est confirmée par la Cour de Cassation.
C'est la raison pour laquelle il est important de procéder à l'enregistrement dans les délais prévus par le code.
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