Comment contester votre taxe d'habitation ?

Par Maître BARKATE, Avocat Publié le 28/02/2025 à 12h50

Bien que la taxe d'habitation sur les résidences principales ait été supprimée depuis le 1er janvier 2023, elle est maintenue sur les résidences secondaires meublées ainsi que sur les locaux de certaines sociétés et organismes non soumis à la cotisation foncière des entreprises.

La loi de finances pour 2025 a encore réduit son champ aux seuls locaux destinés à l'habitation à usage non professionnel.

Paradoxalement, malgré ce recentrage, plusieurs centaines de milliers de réclamations portant sur cette taxe ont encore été adressées à l'administration par les contribuables (environ 840 000 en 2023, en hausse par rapport à 2022 et 2021).

Ces réclamations résultent la plupart du temps de défaillances de l'administration fiscale quant à la collecte et à la gestion des informations relatives aux biens immobiliers, et notamment, des difficultés rencontrées par le service " Gérer mes biens immobiliers "

L'enjeu relatif à la contestation de cette taxe est d'autant plus important qu'elle peut être majorée, sur décision de certaines communes (dont la liste est fixée par décret), à un taux pouvant aller jusqu'à 60%. A titre indicatif, 40% des communes concernées ont décidé d'instaurer la majoration de la cotisation de taxe d'habitation leur revenant en 2024.

Après avoir exposé les modalités de contestation, nous aborderons dans cet article les principaux motifs de contestation de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires.

1)Le délai de contestation de la taxe d'habitation et la demande en sursis de paiement

La contestation de la taxe d'habitation est possible en principe jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit la mise en recouvrement de l'impôt, c'est-à-dire, généralement, le 31 décembre de l'année qui suit celle de réception de l'avis.

A titre d'exemple, s'agissant d'une taxe d'habitation reçu en 2024, elle ne pourra être contestée que jusqu'au 31 décembre 2025.

Un sursis de paiement peut être expressément demandé à l'administration dans le cadre de la réclamation contentieuse, ce qui permet de différer le paiement de l'impôt jusqu'à la décision définitive de l'administration.

Attention, d'une part, des garanties sont nécessaires si le montant contesté est supérieur à 4500 € (par exemple une caution bancaire), elles doivent être indiquées dans la réclamation.

D'autre part, en cas de rejet de la réclamation, une majoration de 10% sera le cas échéant due par le contribuable.

Enfin, dans l'hypothèse où la réclamation serait irrégulière, la demande en sursis de paiement deviendrait le cas échéant caduque.

2)Contestation de la taxe d'habitation due sur les locaux loués meublés de façon saisonnière (ex : Airbnb)

Pour éviter de payer la taxe d'habitation sur un bien destiné à la location saisonnière, vous devez prouver que vous et votre famille n'avez pas la possibilité d'y séjourner tout au long de l'année.

Même si le logement est mis en location pour des voyageurs, l'administration fiscale peut considérer que vous conservez la possibilité d'y séjourner de manière ponctuelle, tout au long de l'année, en dehors des périodes de location, et qu'en conséquence vous êtes redevable de la taxe d'habitation.

Pour éviter cette taxe, une solution consiste à laisser la gestion de votre bien à une conciergerie ou à un mandataire immobilier en vertu d'un contrat qui stipulera expressément l'impossibilité pour vous d'occuper le bien à titre personnel ponctuellement entre les périodes louées.

En justifiant de ce contrat contenant cette clause spécifique, vous pourrez ainsi obtenir le dégrèvement de la taxe d'habitation afférente à ce logement.

3)Contestation de la taxe d'habitation due sur les locaux loués ou occupés à l'année (ou plusieurs mois au cours de l'année)

En principe, aucune taxe d'habitation n'est due par le propriétaire d'une résidence secondaire louée ou occupée à quelque titre que ce soit au 1er janvier de l'année d'imposition. Il peut s'agir d'un locataire, d'un sous-locataire, usufruitier, occupant à titre gratuit, ou occupant sans titre.

La production d'un titre d'occupation auprès de l'administration fiscale permet généralement d'obtenir le dégrèvement de la taxe d'habitation, sous réserve qu'il contienne certaines stipulations spécifiques, et notamment l'impossibilité pour le propriétaire d'occuper ou de jouir des locaux concernés dès le 1er janvier de l'année.

En ce qui concerne plus particulièrement le propriétaire qui a loué un logement seulement quelques mois pendant l'année, par un bail non reconduit prenant fin au cours de l'année, il reste en principe redevable de la taxe d'habitation au titre de cette année.

Néanmoins, il peut éviter la taxe d'habitation s'il démontre qu'il a donné mandat à une agence pour mettre l'appartement en location à l'issue du bail.

Encore une fois, la production d'un tel contrat de mandat contenant des stipulations adaptées permettra d'obtenir le dégrèvement de la taxe d'habitation afférente à ce bien.

4)Contestation de la taxe d'habitation due sur des locaux meublés déjà soumis à la CFE (cotisation foncière des entreprises)

Une résidence secondaire faisant l'objet d'une location meublée saisonnière non professionnelle ou professionnelle, est passible de la taxe d'habitation, en plus de la CFE, dès lors que le propriétaire ou sa famille peut occuper le bien ponctuellement tout au long de l'année (même s'ils ne l'occupent pas effectivement).

La loi de finances pour 2025, bien qu'ayant modifié la rédaction des textes, ne vient pas modifier le principe : dès lors que le local en question constitue ou fait partie de l'habitation personnelle du contribuable et que ce dernier ou sa famille peut l'occuper, un local qui n'est pas affecté à 100% à un usage locatif (à titre professionnel ou non) sera imposable à la taxe d'habitation, même s'il relève déjà de la CFE.

En pratique, il conviendra d'apporter la preuve d'un usage exclusivement professionnel du bien (notamment dans le cadre de location de chambres d'hôtel ou de chambres d'hôtes) ou d'un mandat de gestion interdisant l'usage du bien par le propriétaire.

5)Contestation de la taxe d'habitation due sur les locaux mis en vente en cours d'année

La mise en vente d'une résidence secondaire en cours d'année n'empêche pas sa taxation à la taxe d'habitation dès lors que le contribuable ou sa famille en avait effectivement encore la disposition au 1er janvier.

Cependant, en matière de vente immobilière, il arrive fréquemment que le transfert de propriété soit retardé, via notamment une clause de réserve de propriété. Cette clause qui retarde le transfert de propriété peut être couplée à une clause de transfert des risques prévue dans le contrat de vente. Une telle clause permet au vendeur de transférer les risques liés à l'usage de la chose sur la tête de l'acquéreur, bien qu'il en soit encore propriétaire dans l'attente du complet paiement du prix.

Lorsqu'une telle clause est effective au 1er janvier de l'année d'imposition, le vendeur qui n'a plus la possibilité d'occuper le bien, n'est plus redevable de la taxe d'habitation. A contrario, bien que non encore officiellement propriétaire, l'acheteur qui occupe le bien au 1er janvier devient le redevable de la taxe d'habitation.

6)Contestation de la taxe d'habitation due sur des locaux en travaux ou délabrés

La taxe d'habitation n'est pas due si le contribuable ou sa famille sont dans l'impossibilité absolue d'occuper le local imposable.

Cette impossibilité peut résulter de divers empêchements ou cas de force majeure, et notamment de travaux complets de reconstruction, ou d'un état de délabrement et d'insalubrité du bien le rendant impropre à tout séjour, même de courte durée.

En pratique, il convient de démontrer son caractère inhabitable par la production de devis ou factures de travaux, d'une déclaration de sinistre faite à l'assurance, d'un l'arrêté de péril, d'un constat d'huissier, etc.

Trouvez votre avocat en droit fiscal