Déclaration préalable modificative ou nouveau permis?
Bonjour,
Contexte : reconstruction de notre maison (en bois) envolée aux 3/4 consécutive au passage d'Irma en septembre 2017. Une déclaration préalable a été déposée et accordée en mai 2018 (maison en béton + bardage bois). La maison est en cours de construction depuis novembre 2018 et à ce jour un AIT a été prononcé suite à une lettre de procédure contradictoire reçue le 17 aout dernier. Suite à procés verbal ayant constaté la commission d'une infraction aux dispositions du code de l'urbanisme de la collectivité d'outremer de Saint Martin (la réalisation de travaux ne respectant pas la DP et le code de l'urbanisme de la collectivité de Saint Martin).
Un architecte et un ingénieur en construction travaillent sur notre maison depuis le début et nos observations vont être envoyées à la préfecture afin de démontrer la conformité au code l'urbanisme. Cependant les plans actuels diffèrent de ceux déposés sur la Déclaration préalable. L'architecte et l'ingénieur démontrent les raisons pour lesquelles des modifications d'implantation et de structure ont eu lieu (constat d'impossibilité de construire à l'emplacement initial et obligation de décalage des fondations dû à la présence d'une infrastructure existente complexe, contraintes de terrain appuyée par une étude de sol/ sol avec une pente de 25° à 30°, roches volcaniques, etc..).
L'architecte nous dit par ailleurs que tant que les travaux ne sont pas terminés les modifications sont possibles, nous ne savons pas si il a raison. Nous lui avions d'ailleurs demandé pourquoi il ne fallait pas signaler ces changements, la réponse était : oui les modifications seront déposées de toute façon, mais pas pour le moment étant donné la complexité de la construction/contraintes terrain).
De plus nous sommes sur une copropriété composée de 3 lots. L'architecte nous avait dit au moment de faire le dépôt qu'un permis ne pouvait pas être déposé sans une vérification des surfaces déjà construites sur la parcelle, les 2 autres lots ayant construit au delà de leur surface plancher autorisée sur les parties communes (sans autorisation écrite des autres copropriétaires validée en assemblée générale et sans vérification de la possibilité d'extension vis à vis du POS). Les copropriétaires n'ont pas accepté qu'un géomètre fasse ce bilan de surface.
C'est pour cela qu'une déclaration préalable a été déposée. Nous perdions de ce fait la possibilité d'utiliser la surface plancher à laquelle nous aurions eu le droit (80 m2) si les 2 autres lots n'avaient pas construit au delà de ce qui leur était autorisé et se contenter d'une surface plancher inférieure à 50 m2. Nous ne souhaitions pas à ce moment là (contexte difficile post Irma) créer des problèmes supplémentaires. Nous souhaitions avancer et reconstruire notre maison.
L'architecte pense qu'il va falloir aujourd'hui au vu de la situation et si une régularisation est possible, déposer un permis modificatif ou un nouveau permis. Est-ce qu'une déclaration préalable modificative existe? Est-ce que l'architecte a fait une erreur au départ en déposant une déclaration préalable, était-ce adapté à la reconstruction alors qu'il y avait possibilité de déposer une DPI (déclaration post Irma)? Faut-il parallèlement réclamer une AG extraordinaire pour une mise à jour du règlement de copropriété ou attendre de solutionner d'abord notre problème de construction? (Dans le cas où cette mise à jour bloquerait pour une période indéterminée, voir des années, notre chantier). Idem, est-il préférable de dénoncer les 2 autres copropriétaires, concernant leurs constructions illégales, parallèlement à l'étude de notre situation actuelle par les services compétents (services de l'urbanisme de la collectivité territoriale de St Martin) ou plus tard lorsque notre problème de construction sera bien avancé?
Merci de vos réponses
Contexte : reconstruction de notre maison (en bois) envolée aux 3/4 consécutive au passage d'Irma en septembre 2017. Une déclaration préalable a été déposée et accordée en mai 2018 (maison en béton + bardage bois). La maison est en cours de construction depuis novembre 2018 et à ce jour un AIT a été prononcé suite à une lettre de procédure contradictoire reçue le 17 aout dernier. Suite à procés verbal ayant constaté la commission d'une infraction aux dispositions du code de l'urbanisme de la collectivité d'outremer de Saint Martin (la réalisation de travaux ne respectant pas la DP et le code de l'urbanisme de la collectivité de Saint Martin).
Un architecte et un ingénieur en construction travaillent sur notre maison depuis le début et nos observations vont être envoyées à la préfecture afin de démontrer la conformité au code l'urbanisme. Cependant les plans actuels diffèrent de ceux déposés sur la Déclaration préalable. L'architecte et l'ingénieur démontrent les raisons pour lesquelles des modifications d'implantation et de structure ont eu lieu (constat d'impossibilité de construire à l'emplacement initial et obligation de décalage des fondations dû à la présence d'une infrastructure existente complexe, contraintes de terrain appuyée par une étude de sol/ sol avec une pente de 25° à 30°, roches volcaniques, etc..).
L'architecte nous dit par ailleurs que tant que les travaux ne sont pas terminés les modifications sont possibles, nous ne savons pas si il a raison. Nous lui avions d'ailleurs demandé pourquoi il ne fallait pas signaler ces changements, la réponse était : oui les modifications seront déposées de toute façon, mais pas pour le moment étant donné la complexité de la construction/contraintes terrain).
De plus nous sommes sur une copropriété composée de 3 lots. L'architecte nous avait dit au moment de faire le dépôt qu'un permis ne pouvait pas être déposé sans une vérification des surfaces déjà construites sur la parcelle, les 2 autres lots ayant construit au delà de leur surface plancher autorisée sur les parties communes (sans autorisation écrite des autres copropriétaires validée en assemblée générale et sans vérification de la possibilité d'extension vis à vis du POS). Les copropriétaires n'ont pas accepté qu'un géomètre fasse ce bilan de surface.
C'est pour cela qu'une déclaration préalable a été déposée. Nous perdions de ce fait la possibilité d'utiliser la surface plancher à laquelle nous aurions eu le droit (80 m2) si les 2 autres lots n'avaient pas construit au delà de ce qui leur était autorisé et se contenter d'une surface plancher inférieure à 50 m2. Nous ne souhaitions pas à ce moment là (contexte difficile post Irma) créer des problèmes supplémentaires. Nous souhaitions avancer et reconstruire notre maison.
L'architecte pense qu'il va falloir aujourd'hui au vu de la situation et si une régularisation est possible, déposer un permis modificatif ou un nouveau permis. Est-ce qu'une déclaration préalable modificative existe? Est-ce que l'architecte a fait une erreur au départ en déposant une déclaration préalable, était-ce adapté à la reconstruction alors qu'il y avait possibilité de déposer une DPI (déclaration post Irma)? Faut-il parallèlement réclamer une AG extraordinaire pour une mise à jour du règlement de copropriété ou attendre de solutionner d'abord notre problème de construction? (Dans le cas où cette mise à jour bloquerait pour une période indéterminée, voir des années, notre chantier). Idem, est-il préférable de dénoncer les 2 autres copropriétaires, concernant leurs constructions illégales, parallèlement à l'étude de notre situation actuelle par les services compétents (services de l'urbanisme de la collectivité territoriale de St Martin) ou plus tard lorsque notre problème de construction sera bien avancé?
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