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Question résolue par Maître Yvan BELIGHA
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Yvan

Division parcellaire calcul ces sur tènement initial prescription
Sujet initié par viviane, il y a 4 jours - 517 vues

bonjour Maître, j'ai effectué une division parcellaire en 2023.
tènement avant division avec une maison existante, avec un CES selon PLUi en vigueur permet 1 maison nouvelle de 50m2
après division 3 parcelles, dont une avec maison d'habitation existante.
possibilité 1 maison nouvelle de 50m2 car on calcule en tenant compte du tènement initial.
cette règle s'applique-t-elle ad vitam ou bien après x années, on pourra considérer CES en fonctions des m2 de la parcelle considérée en ignorant le tènement initial ?
merci beaucoup.
cordialement.
viviane
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4 réponses
Chère madame,

Votre question concerne l'application du Coefficient d'Emprise au Sol (CES) défini par votre Plan Local d'Urbanisme intercommunal (PLUi) suite à une division parcellaire. C'est une question technique fréquente en urbanisme.

Il convient de distinguer plusieurs points dans votre situation.

Le calcul du CES après division parcellaire

La règle que vous mentionnez est correcte : le calcul du CES pour une nouvelle construction sur l'une des parcelles issues d'une division se fait généralement en tenant compte du tènement foncier initial (la parcelle d'origine avant division).

Pourquoi cette règle ?
L'objectif est d'éviter que des divisions parcellaires successives permettent de construire un nombre de bâtiments ou une surface totale construite qui serait supérieure à ce qu'aurait permis le PLUi si la parcelle n'avait pas été divisée. C'est une manière de maîtriser l'urbanisation et de respecter les densités prévues par le PLUi sur une unité foncière cohérente.

Cette règle s'applique-t-elle "ad vitam" ?

La notion d'"ad vitam" est un peu forte, mais en pratique, oui, cette règle a une application qui perdure dans le temps tant que le PLUi ne change pas et que les parcelles issues de la division restent les mêmes.

Il n'y a pas de durée légale (comme "après X années") au-delà de laquelle on ignorerait le tènement initial pour le calcul du CES. La référence reste l'unité foncière d'origine pour le calcul des droits à construire issus de cette division.

Quand pourrait-on ignorer le tènement initial ?

Il y a principalement deux situations où la donne pourrait changer :

Modification ou révision du PLUi :
Si le PLUi est modifié ou révisé, les règles d'urbanisme peuvent changer. Un nouveau zonage, de nouveaux CES, de nouvelles règles de constructibilité pourraient être adoptés pour l'ensemble du secteur où se situent vos parcelles. Dans ce cas, les droits à construire seraient recalculés selon le nouveau PLUi en vigueur au moment de la demande de permis de construire, et la référence au tènement initial de 2023 pourrait devenir obsolète si la nouvelle réglementation s'applique différemment.

Fusion de parcelles :
Si les parcelles issues de la division étaient fusionnées de nouveau pour reformer une unité foncière plus grande, le calcul du CES se ferait alors sur cette nouvelle unité foncière.

En résumé

La règle du calcul du CES sur le tènement initial suite à une division parcellaire est une règle durable tant que les documents d'urbanisme qui la sous-tendent (le PLUi) ne sont pas modifiés. Il n'y a pas de "date de péremption" pour cette règle.

Pour savoir si cette règle est susceptible d'évoluer pour votre zone, vous pouvez consulter le service urbanisme de votre mairie ou de votre intercommunalité. Ils pourront vous informer sur les projets de modification ou de révision du PLUi en cours ou à venir.

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il y a 4 jours
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viviane
Merci, vous avez répondu à ma question.
il y a 4 jours
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Eurydice
Bonjour,

La règle générale prévoit effectivement une appréciation des projets à l'échelle du terrain avant division : art. R.151-21 du code de l'urbanisme.

Ceci dit le PLU peut s'y opposer et prévoir une application par lot. Est-ce le cas ?
il y a 2 jours
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viviane
Non mais PLUi HM va bientôt remplacer le PLUi en vigueur, donc comme la division a eu lieu avant je pense que les lots seront à prendre en compte sans tenir compte du tenement initial. Donc c’est bien pour le cas présent. Cordialement.
il y a 2 jours
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