Achat immobilier et soit disant apport personnel

Sujet initié par Mamandesesperée, il y a 3 jours - 289 vues

Chère madame,

Je comprends parfaitement votre inquiétude et votre sentiment de confusion face à cette situation, d'autant plus que vous avez le sentiment d'avoir contribué équitablement aux remboursements des prêts. Les questions de liquidation du régime matrimonial en cas de divorce peuvent être complexes, surtout après de nombreuses années de mariage.

Il est essentiel de bien distinguer les règles applicables à votre régime matrimonial et les preuves nécessaires.

Votre Régime Matrimonial : La Communauté Réduite aux Acquêts

Puisque vous vous êtes mariés en 1995 sans contrat de mariage, votre régime matrimonial est par défaut la communauté réduite aux acquêts. Ce régime implique que :

Biens propres : Les biens que chacun possédait avant le mariage, ainsi que ceux reçus par donation ou succession pendant le mariage, restent des biens propres.

Biens communs : Tous les biens acquis pendant le mariage (y compris les appartements), avec les revenus du travail des époux ou des revenus de biens communs, sont des biens communs. Les dettes contractées pendant le mariage sont également communes.

Analyse des Questions Concernant l'Apport de Monsieur

1/ Monsieur peut-il récupérer la somme de 90 000 francs sans mention dans l'acte d'achat ?

Oui, c'est possible, mais Monsieur devra le prouver formellement.

En droit, si un époux utilise des fonds qui lui sont propres (des fonds qu'il possédait avant le mariage, ou qu'il a reçus par donation/succession pendant le mariage) pour acquérir un bien commun ou améliorer un bien commun, il a droit à une récompense de la part de la communauté. Cette récompense sera due au moment de la liquidation de la communauté (donc au moment du divorce).

L'absence de mention de cet apport dans l'acte d'achat n'est pas rédhibitoire en soi. Une telle mention aurait été une preuve directe, mais ce n'est pas la seule façon de prouver une récompense.

Cependant, pour que Monsieur puisse récupérer cette somme, il doit prouver de manière irréfutable que ces fonds étaient des fonds propres, qu'ils ont bien été versés sur le compte commun et qu'ils ont effectivement servi à l'acquisition de l'appartement commun.

2/ Le document bancaire est-il une preuve ?

Oui, un document bancaire prouvant la clôture d'une épargne à son nom propre et le versement de cette somme sur votre compte commun serait une preuve très solide de l'origine propre des fonds.

Preuve de l'origine des fonds : Un relevé bancaire de son compte personnel (épargne) avant le mariage (ouvert avant 1995) montrant une somme de 90 000 francs et le virement de cette somme vers votre compte commun ouvert en 1995, serait une preuve directe que ces fonds étaient des biens propres.

Preuve de l'emploi des fonds : Il faudrait ensuite démontrer que cette somme (ou une partie) a bien été utilisée pour l'achat de l'appartement. Si l'achat a eu lieu peu de temps après ce virement et que cette somme a effectivement servi d'apport, cela constituerait un lien causal.

L'obligation de Monsieur de vous montrer le document : En procédure de divorce, et notamment lors de la phase de liquidation, les époux ont une obligation de transparence et de communication des pièces. Si Monsieur refuse de vous le montrer, votre avocat pourra demander au Juge aux Affaires Familiales de lui ordonner de produire toutes les pièces nécessaires à la liquidation de la communauté. Vous avez le droit d'avoir accès à toutes les preuves qu'il prétend détenir.

La Question de la Récupération de la Somme : Valeur Nominale vs. Profit Subsistant

C'est ici que votre inquiétude sur le "20% de la valeur actuelle" prend tout son sens. Monsieur ne réclame pas simplement 90 000 francs convertis en euros (environ 13 720 €). Il réclame une somme bien plus importante, et il se base probablement sur le principe du "profit subsistant" pour le calcul de la récompense.

Le principe de la récompense (Article 1469 du Code civil) :

La récompense est due, en principe, de la plus faible des deux sommes entre la dépense faite (les 90 000 F) et le profit subsistant.

Cependant, si le bien acquis a été financé avec des fonds propres dans le but d'acquérir, de conserver ou d'améliorer un bien, et que ce bien fait toujours partie du patrimoine commun, la récompense est égale au PROFIT SUBSISTANT.

Calcul du profit subsistant :

Proportionnalité : Si les 90 000 F ont représenté une certaine proportion du prix d'acquisition du premier appartement, la récompense sera cette même proportion appliquée à la valeur actuelle du bien.

Exemple avec vos chiffres :

Prix du 1er appartement en 1996 : 420 000 F

Apport de Monsieur : 90 000 F

Proportion de l'apport : 90 000 F / 420 000 F = 21,43%

Si cet appartement a été vendu 150 000 € en 2003, et que le 2ème appartement a été acheté avec le produit de cette vente, et que le 2ème appartement vaut aujourd'hui 350 000 €, alors Monsieur pourrait prétendre à 21,43% de la valeur actuelle de l'appartement, soit : 21,43% de 350 000 € = environ 75 000 €.

L'argument de Monsieur ("20%") : L'estimation de Monsieur à 20% est proche de cette proportion de 21,43%. Son raisonnement semble donc s'appuyer sur le principe du profit subsistant.

Votre Situation et Vos Droits

Votre contribution aux prêts : Le fait que vous ayez payé autant que Monsieur les prêts immobiliers successifs est tout à fait normal et attendu, car ces prêts étaient des dettes communes et les biens acquis étaient des biens communs. Cela ne compense pas un apport initial de fonds propres par l'un des époux.

Votre absence de souvenir : L'absence de souvenir est compréhensible après tant d'années, mais cela ne suffit pas à invalider la demande de Monsieur s'il peut prouver l'apport et son origine propre.

Manque de confiance : Le fait que Monsieur ait déjà menti sur d'autres sujets (comme l'estimation du véhicule) renforce la nécessité d'être extrêmement vigilante et de ne rien accepter sans preuve formelle et vérification par votre avocat.

Que Faire Concrètement ?

Exigez les preuves : Votre avocat doit exiger que Monsieur produise le document bancaire qu'il prétend détenir. S'il refuse, votre avocat peut demander au Juge aux Affaires Familiales de lui ordonner de le faire. C'est un droit fondamental dans le cadre de la liquidation de la communauté.

Vérification des preuves : Si Monsieur produit le document, votre avocat devra l'examiner attentivement pour s'assurer de sa validité, de son authenticité et de la clarté du lien entre les 90 000 F, le compte commun et le financement de l'appartement.

Contestez si les preuves sont insuffisantes ou absentes : Si Monsieur ne peut pas prouver de manière formelle cet apport, ou si les preuves sont jugées insuffisantes, votre avocat pourra s'y opposer fermement. La charge de la preuve lui incombe.

Assistance d'un avocat : Compte tenu de la complexité de la liquidation de communauté et des sommes en jeu, il est absolument indispensable que vous soyez assistée par un avocat spécialisé en droit de la famille et du patrimoine. Il est le seul à pouvoir défendre vos intérêts et à veiller à ce que la liquidation soit faite de manière juste et équitable, en tenant compte de toutes les preuves.

Ne vous laissez pas intimider par les affirmations de Monsieur. Le droit français est clair : celui qui demande une récompense doit la prouver. Votre avocat vous aidera à y voir clair et à ne pas "tout perdre".

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Bonjour

Vous êtes mariés depuis 1995 sans contrat de mariage, ce qui signifie que vous êtes soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts. Dans ce régime, tous les biens acquis pendant le mariage, ainsi que les revenus et les épargnes, sont réputés communs, sauf preuve contraire. Ainsi, les deux appartements achetés en 1996 et 2003 sont considérés comme des biens communs, tout comme les crédits et les remboursements effectués à partir du compte commun.

Concernant l’apport personnel de Monsieur en 1996, s’il n’a pas été mentionné dans l’acte d’achat, il est très difficile de le faire reconnaître comme un bien propre. En effet, selon l’article 1434 du Code civil, pour qu’un apport personnel soit reconnu, il doit être déclaré dans l’acte notarié au moment de l’achat. À défaut, l’apport est présumé commun, même s’il provient d’un compte personnel. Donc, sans clause de remploi ou d’emploi dans l’acte, Monsieur ne peut pas exiger automatiquement le remboursement de cette somme2.

S’il affirme détenir un document bancaire prouvant le versement de 90 000 francs depuis une épargne personnelle vers le compte commun, ce document peut éventuellement servir d’indice, mais il ne constitue pas une preuve suffisante pour obtenir une récompense ou une créance dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial1. Le juge pourra l’examiner, mais il faudra démontrer que cette somme a bien été utilisée pour l’achat du bien, ce qui est difficile à établir après tant d’années, surtout si les fonds ont été mélangés avec d’autres sommes sur le compte commun.

Quant à la valorisation actuelle du second appartement, Monsieur ne peut pas prétendre à 20 % de sa valeur actuelle (soit 70 000 €) sur la base d’un apport non reconnu juridiquement. En l’absence de preuve formelle, le bien est partagé à parts égales, et la plus-value est commune, sauf clause contraire. Le raisonnement de Monsieur est donc juridiquement contestable1.

Enfin, votre participation équivalente au remboursement des crédits et à la gestion du patrimoine commun est un élément important. Le juge tiendra compte de l’équité et de la contribution de chacun lors de la liquidation. Si vous avez des doutes sur la sincérité des déclarations de Monsieur, il est essentiel de vous faire accompagner par un avocat spécialisé en droit de la famille pour défendre vos intérêts et demander une expertise si nécessaire.

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