Etat des lieux

Sujet initié par Val, il y a 5 heures - 101 vues

Bonjour,

Un grand merci pour la clarté de votre question. La situation est délicate, mais voici ce que vous devez savoir pour aborder cette fin de bail commercial avec sérénité.

La présomption de l'article 1731 du Code civil

Vous avez raison, l'article 1731 du Code civil s'applique. Il stipule qu'en l'absence d'état des lieux, le preneur (vous) est présumé avoir reçu le bien en bon état de réparations locatives. C'est une présomption simple, ce qui signifie que vous pouvez prouver le contraire.

La question est de savoir à quoi se réfère ce "bon état". La jurisprudence considère que le bon état s'apprécie par rapport à la destination des locaux telle qu'elle est définie dans le bail.

Si le bail indique une destination de garage, le "bon état" serait apprécié par rapport à ce que l'on peut attendre d'un garage.

Si le bail indique une destination de bureaux, la présomption de bon état s'apprécie par rapport à un local à usage de bureaux.

Dans votre cas, la destination du bail est "bureaux". L'absence d'état des lieux d'entrée permet à votre bailleur de présumer que vous avez reçu un local en bon état de bureaux.

L'impact de la réhabilitation et des factures

C'est là que vos factures de réhabilitation deviennent votre meilleur atout.

Le fait que vous ayez transformé un garage en bureaux ne change pas la présomption de bon état, mais il vous donne les outils pour la renverser. Vous pouvez prouver que le local n'était pas un bureau en bon état au moment de votre entrée, mais un garage qui nécessitait des travaux importants pour sa nouvelle destination.

L'article 1731 vous permet d'apporter la preuve contraire. Vos factures et tout document attestant de l'état initial du garage constituent cette preuve. Elles montrent que les travaux de transformation ont été réalisés par vous et non par le bailleur.

Que faire face à la demande du bailleur ?

Votre bailleur actuel, qui ne connaissait peut-être pas l'historique du local, va se baser sur le bail et sur la présomption de l'article 1731.

Votre stratégie doit être la suivante :

Rassemblez toutes vos preuves : Factures de travaux, devis, correspondances éventuelles avec l'ancien propriétaire, photos de l'état initial, etc. Tout document qui montre que vous êtes entré dans un garage et non dans des bureaux.

Participez à l'état des lieux de sortie : Ne le refusez pas. L'état des lieux de sortie est essentiel pour constater l'état actuel des locaux.

Contestez la présomption : Lors de l'état des lieux de sortie, si le bailleur vous impute la dégradation ou la transformation des lieux, vous devez immédiatement contester. Vous pouvez vous baser sur vos preuves et expliquer que l'état initial était un garage et non un bureau.

Conclusion

Le fait que c'était un vieux garage est un élément crucial. Cela ne change pas la présomption, mais cela vous permet de la contester. Votre dossier de factures est votre meilleure défense pour prouver que les travaux de mise en conformité ont été réalisés par vous, et que le bailleur ne peut pas vous les reprocher ou vous les imputer comme des dégradations.

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