Suite à un achat en indivision sans tontine

Sujet initié par Yvan, il y a 19 heures - 250 vues

Bonjour ,

Votre question est très pertinente et soulève un enjeu majeur pour les couples en concubinage. Vous avez bien identifié le problème principal : en cas de décès de l’un de vous, sa part (50 %) reviendra à ses enfants, qui sont ses héritiers légaux, et non au survivant. Le survivant se retrouverait alors en situation d’indivision avec ses beaux-enfants, ce qui est une situation très délicate.

Vous avez raison, la clause de tontine est normalement insérée dès l’achat. Heureusement, il existe des alternatives.

Les alternatives juridiques et fiscales

Voici les options possibles dans votre situation, avec leurs avantages et leurs inconvénients.

1. Le testament

C'est la solution la plus simple et la moins coûteuse à mettre en place. Chacun de vous rédige un testament et lègue sa part du bien immobilier à l'autre.

Avantages : C'est facile et peu cher (rédaction chez un notaire, ou même par acte sous seing privé).

Inconvénients : C'est la solution la plus risquée et la plus coûteuse fiscalement.

Héritiers réservataires : Vos enfants sont des "héritiers réservataires". La loi leur réserve une part de votre succession. Vous ne pouvez donc léguer à votre concubin que la quotité disponible, c’est-à-dire une fraction de votre patrimoine.

Fiscalité : En tant que concubin, le survivant devra s'acquitter de droits de succession de 60 % sur la valeur de la part qu’il reçoit, après un abattement très faible de 1 594 €. C'est un coût fiscal très élevé.

2. La clause de tontine (via revente/rachat)

Bien qu'elle ne soit pas prévue dans l'acte initial, vous pouvez techniquement mettre en place une tontine en procédant à un nouvel acte notarié de revente et de rachat.

Avantages : C'est la solution la plus sécurisante juridiquement. Si l’un de vous décède, le survivant est considéré comme ayant toujours été l’unique propriétaire du bien. Les enfants n’ont aucun droit sur la part du défunt. La fiscalité est plus avantageuse que le testament si la valeur du bien est élevée.

Inconvénients : C'est la solution la plus coûteuse à mettre en place. Un nouvel acte de vente entraîne des frais de notaire et des taxes (droits d'enregistrement), ce qui représente environ 7 à 8 % de la valeur du bien.

3. La création d'une Société Civile Immobilière (SCI)

Il s'agit d'une solution plus complexe, mais qui offre une grande flexibilité et de la sécurité. Vous pouvez créer une SCI, y apporter le bien immobilier, puis chacun de vous détiendrait la moitié des parts de la société.

Avantages : Vous pouvez rédiger les statuts de la SCI pour prévoir les conditions de transmission des parts au survivant (par exemple, en prévoyant le démembrement croisé des parts). Cela peut être fiscalement plus avantageux à long terme. La SCI permet d'éviter l'indivision en cas de décès.

Inconvénients : La création et la gestion d'une SCI sont plus complexes et plus coûteuses que les autres options (frais de création, comptabilité, assemblées générales).

4. La convention d'indivision

Une convention d'indivision permet de s'entendre sur les règles de gestion du bien (qui paie quoi, qui fait les travaux, etc.), mais elle ne règle pas le problème de la transmission en cas de décès. Le décès mettra fin à la convention et la part du défunt reviendra toujours à ses enfants. C'est donc une solution à écarter pour votre objectif principal.

Résumé comparatif

OptionSécurité juridiqueCoût de mise en placeCoût fiscalComplexité
TestamentFaible (enfants réservataires)FaibleTrès élevé (60%)Faible
Tontine (revente)Très élevéTrès élevé (7-8 %)Faible (pour le concubin)Moyenne
SCIÉlevéÉlevéVariable (peut être optimisé)Élevé
Notre conseil

Étant donné la complexité de votre situation, la meilleure chose à faire est de consulter un notaire. C'est le professionnel le plus qualifié pour vous conseiller. Il pourra analyser votre situation familiale et financière dans son intégralité et vous orienter vers la solution la plus adaptée et la plus avantageuse pour vous, que ce soit la tontine ou la SCI.

Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.

Bonjour,

Vous avez raison : la clause de tontine doit être insérée dès l’acte d’acquisition, et ne peut pas être ajoutée a posteriori. Cela dit, plusieurs alternatives existent pour assurer une protection au survivant, chacune présentant des avantages et des limites, tant juridiques que fiscales.
•Testament : vous pouvez léguer votre part indivise à votre concubin. C’est une solution simple, mais il faut garder à l’esprit que, faute de lien juridique (mariage ou PACS), le concubin survivant est soumis aux droits de succession au taux de 60 % après un abattement symbolique. Fiscalement, ce n’est donc pas avantageux.
•Donation entre concubins : possible également, mais fiscalement très pénalisante pour la même raison (droits de mutation de 60 %).
•Convention d’indivision : elle permet d’organiser la gestion du bien, mais elle ne confère pas au survivant la pleine propriété.
•SCI : vous pouvez apporter votre bien à une société civile immobilière et prévoir, dans les statuts, des clauses de transmission des parts. C’est une solution souple, mais qui suppose une gestion plus lourde et ne supprime pas la fiscalité successorale défavorable entre concubins.
•Revente/rachat avec clause de tontine : techniquement possible, mais cela implique des frais (nouvel acte notarié, droits de mutation) et doit être analysé avec attention.
En pratique, la protection la plus efficace juridiquement et fiscalement reste soit le mariage, soit le PACS avec testament (les partenaires pacsés étant exonérés de droits de succession). Sans cela, les droits de mutation entre concubins restent très lourds et limitent l’efficacité d’un testament ou d’une donation.

Je peux bien entendu vous accompagner pour analyser quelle solution est la plus adaptée à votre situation et à vos souhaits, en fonction de la valeur du bien et de vos projets familiaux.

Si j’ai pu répondre à votre attente, je vous remercie de bien vouloir le mentionner en précisant que votre question est résolue par mes soins.

Je vous en remercie infiniment,

Respectueusement vôtre,