Bonjour
En tant que syndic bénévole, vous avez les mêmes obligations qu’un syndic professionnel : faire appliquer le règlement de copropriété et organiser la répartition des charges conformément aux textes légaux. La loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 prévoient que les charges d’eau doivent être réparties selon les relevés des compteurs divisionnaires si le règlement le prévoit.
Lorsque vous ne parvenez pas à relever un compteur (locataire absent, refus…), le décret de 1967 prévoit qu’on peut, à défaut de relevé, répartir la consommation non relevée au prorata des consommations relevées ou, en dernier ressort, au prorata des tantièmes de copropriété. Vous ne pouvez pas remplacer cette règle par un mécanisme où vous, copropriétaire majoritaire, absorberiez systématiquement la différence : cela fausse les comptes de la copropriété et contrevient à l’obligation de transparence.
L’autre copropriétaire est en droit de vous demander tous les relevés et justifications : la tenue de la comptabilité doit être complète et vérifiable. S’il estime être lésé, il peut saisir l’assemblée générale pour faire constater une carence de votre part ou, en dernier recours, le tribunal judiciaire pour manquement à vos obligations de syndic.
Pour sécuriser votre gestion, je vous recommande :
D’organiser la relève systématique (visite conjointe, mandat d’huissier ou pose de télérelevés) pour éviter tout refus ou absence de relevé.
De mettre au vote en assemblée générale la mise en place d’une procédure alternative (télérelevé, répartition par tantièmes pour les consommations non relevées, partage des frais de relève).
De consigner chaque opération dans un registre et de transmettre au copropriétaire l’ensemble des justificatifs (relevés, factures, calculs) pour garantir la transparence et limiter tout risque de contestation.
En l’absence de ces mesures, vous vous exposez effectivement à une action en justice pour carence dans vos fonctions de syndic bénévole.
Merci d’indiquer la question comme résolue en cliquant sur le BOUTON VERT
il y a 2 jours
Merci pour cette précision. Cela clarifie la situation, mais malheureusement, cela ne change pas le problème de fond d'un point de vue légal.
Votre méthode, même si elle part d'une bonne intention et semble mathématiquement juste, n'est pas conforme au droit de la copropriété.
La transparence est une obligation légale
Le fait que ce soient vos propres locataires qui ne vous transmettent pas les relevés ne vous exonère pas de vos obligations de syndic.
Votre rôle est de garantir la transparence de la gestion pour tous les copropriétaires. En ne fournissant pas les relevés de vos propres lots et en vous contentant de payer la différence, vous créez une opacité dans les comptes.
L'autre copropriétaire a le droit légal de s'assurer :
Que les relevés de tous les compteurs sont pris en compte.
Que le solde entre la facture globale et les consommations individuelles ne cache pas une fuite sur une partie commune ou une consommation non justifiée.
Le fait que vous pensiez être la seule "lésée" n'est pas un argument légal. Le principe est de pouvoir tout vérifier.
Ce que vous risquez toujours
L'autre copropriétaire peut toujours vous reprocher un manquement à vos obligations de syndic car :
Vous ne faites pas appliquer le règlement de copropriété.
Vous ne tenez pas une comptabilité claire et transparente, indispensable pour une copropriété.
Votre bonne foi ne vous protège pas d'une action en justice.
La solution : faire appliquer vos droits en tant que syndic et propriétaire
La solution n'est pas d'absorber la différence, mais de faire valoir vos droits en tant que syndic et propriétaire sur vos propres locataires.
Contrat de location : Vos baux doivent obliger vos locataires à fournir les relevés.
Mise en demeure : Vous pouvez envoyer à vos locataires une mise en demeure par lettre recommandée pour qu'ils vous fournissent leurs relevés.
Application du règlement : Vous devez appliquer la méthode de répartition des charges prévue par le règlement de copropriété et fournir tous les relevés à l'autre copropriétaire.
Merci d’indiquer que j’ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert de ma réponse.
il y a 2 jours
Je dois donc l'informer que je fournirai les relevés des compteurs que j'ai obtenus et pour les autres le calcul se fera selon les tantièmes? Je dois avoir tous les releves mais un relevé n'a pas eté effectué à la même date? Je dois me baser sur les index de decembre 2024. Avant cette date, il n'y a pas de relevés complets et justifiés. Je suis assignée en justice pour avoir calculé( année 2024) aux tantièmes faute de relevés de compteurs fiables. J'ai l'impression que quelque soit le mode de calcul l'autre copropriétaire pourrait me poursuivre. La facture d'eau a été réglée avec mes propres fonds . Je pourrais etre poursuivie en cours d'année avant la fin de l'exercise? L'autre copro refuse de verser les provision sur charges . Il exige que les calculs soient justifiés à chaque facture . Je cherche a finir le mandat qui se termine fin décembre.
il y a 2 jours
Je comprends votre désarroi et le stress que cela doit engendrer, surtout en tant que syndic bénévole. Être assigné en justice est une situation très difficile, mais cela ne signifie pas que vous ayez tort sur toute la ligne.
Votre sentiment que vous pourriez être poursuivi quel que soit le mode de calcul est malheureusement fondé si vous ne suivez pas le règlement de copropriété à la lettre. L’enjeu n’est pas le résultat mathématique, mais la procédure légale.
Face à l'assignation en justice
Contactez un avocat : C'est la priorité absolue. Étant donné que vous êtes déjà assigné en justice, vous ne pouvez pas gérer cela seul. Un avocat spécialisé en droit immobilier ou en copropriété est indispensable pour vous représenter, vous conseiller et préparer votre défense.
La raison de la poursuite : Vous avez été assigné pour avoir utilisé les tantièmes alors que le règlement prévoit des compteurs individuels. Le reproche est juridiquement fondé. Votre défense consistera à prouver que vous avez tenté par tous les moyens d'obtenir les relevés avant de recourir à ce mode de calcul.
La gestion du mandat jusqu'à la fin de l'année
Pour éviter d'aggraver la situation, vous devez agir de manière irréprochable et documenter chaque étape.
Respectez la méthode du règlement : Pour toutes les factures à venir, vous devez impérativement vous baser sur les relevés des compteurs, même s'ils ne sont pas à la même date. Vous pouvez faire un calcul au prorata des jours pour plus de précision.
Formalisez votre démarche :
Demandez les relevés par écrit : Envoyez des lettres recommandées à l'autre copropriétaire pour exiger les relevés des locataires. Vous aurez ainsi une preuve de votre bonne foi.
Transmettez vos relevés : Fournissez à l'autre copropriétaire les relevés de tous vos propres compteurs, même s'ils sont partiels. C'est essentiel pour montrer que vous êtes transparent.
Relancez pour les provisions sur charges : Vous êtes dans votre droit le plus strict de demander les provisions sur charges. L'autre copropriétaire ne peut pas refuser de les payer. Envoyez-lui une mise en demeure par lettre recommandée. Si cela ne fonctionne pas, votre avocat pourra engager une procédure de recouvrement pour ces montants.
Faites-vous rembourser : Le fait que vous ayez avancé les fonds pour payer la facture d'eau est une erreur de gestion. Vous devez demander le remboursement de la quote-part de l'autre copropriétaire par lettre recommandée, en joignant la facture et le détail de la répartition.
L'issue du mandat
Votre objectif est de clore ce mandat dans les règles de l'art pour ne pas être tenu responsable plus tard. En vous faisant accompagner par un avocat, vous pourrez non seulement défendre votre position pour l'année 2024, mais aussi obtenir des conseils pour gérer les derniers mois de votre mandat sans faire d'erreur.
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il y a 2 jours
Le copropriétaire conteste aussi le budget prévisionnel qui est calculé selon les factures de l'année précedente alors je ne peux pas exiger le recouvrement par voie d'huissier ce que le juge pourrait mal interpreter. Je suis assignee pour avoir calculé répartition de l'eau aux tantièmes faute de releves fiables mais en 2025 le même coproprietaire m'autorise à ce mode de calcul en ettendant ses relevés. C'est comme ça l'arrange. c'est peut être l'élément qui me manquait pour prouver ma bonne foi. Je ne comptais pas demissionner pour me soustraire à mes responsabilités mais pour éviter un tel stress ne sachant pas si je vais etre poursuivie alors que je fais de mon mieux. J'ai vraiment l'impression que la loi le protège et que c'est plus facile d'accuser que de se défendre.
il y a 2 jours
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