Consultation juridique - fin de bail et mise en demeure

Sujet initié par Lthat, il y a 2 jours - 286 vues

Bonjour Maître,

Je suis locataire à Mureaux depuis le 01/10/2024 moi et ma femme. J'ai donné mon préavis par lettre recommandée avec accusé de réception, reçue le 28 novembre 2025. Mon loyer mensuel avec provision sur charges est de 767,28€ (dont 60€ de provision charges).

Avant même l'intervention de son conseil, mon propriétaire a tenté de fixer l'état des lieux de sortie à des dates postérieures à la fin légale de mon préavis, en proposant notamment le 5 janvier puis le 30 décembre. De mon côté, dès le 2 décembre 2025, je lui ai proposé par mail plusieurs dates d'état des lieux comprises entre le 13 et le 28 décembre 2025, afin qu'il puisse choisir une date avant la fin du préavis.

Dans ce même échange, je lui ai demandé de me communiquer le calcul du loyer au prorata pour le mois de décembre, afin de savoir exactement combien je devais payer et d'anticiper un éventuel remboursement de charges. Je n'ai jamais obtenu ce calcul, malgré mes relances, alors que je restais disponible et de bonne foi pour organiser l'état des lieux avant le 28 décembre.

Comme je refusais que l'état des lieux soit fixé après le 28 décembre, mon propriétaire a finalement mandaté un avocat. Celui ci me réclame aujourd'hui un paiement total de 985,03€, composé de 767,28€ pour le loyer et les charges de décembre au mois complet et de 217,75€ au titre de la TEOM (octobre–décembre 2024 et année 2025). Il impose en outre un état des lieux le 29 décembre 2025 à 17h, en soutenant que le préavis se prolonge au 29 décembre au motif que le 28 tombe un dimanche.

Concernant le préavis et la date : je conteste que le préavis soit prorogé au 29 décembre. Le préavis locatif est une durée légale fixée par la loi du 6 juillet 1989, et non un délai de procédure. Il expire donc le 28 décembre 2025, sans prorogation pour cause de jour férié ou dimanche ; l'article 642 du Code de procédure civile ne s'applique qu'aux délais de procédure et non à la durée du préavis locatif.

Concernant le paiement du loyer : je considère être redevable du loyer et de la provision sur charges uniquement au prorata des jours réels d'occupation, soit jusqu'au 28 décembre 2025. Le calcul est le suivant : 767,28 € ÷ 31 jours × 28 jours = 692,46 €. Comme le propriétaire n'a jamais répondu à ma demande de calcul de prorata ni proposé de date d'état des lieux avant le 28 décembre, je retiens cette date comme fin effective de mon obligation de paiement et je suis prêt à verser ce montant immédiatement.

Concernant la TEOM : la taxe d'ordures ménagères est incluse, selon les informations données par le propriétaire (30 € d'eau et 30 € pour TEOM et copropriété), dans la provision mensuelle de 60 € que j'ai versée régulièrement. Je ne peux donc pas être redevable d'un paiement séparé de 217,75 € sans qu'un décompte détaillé des charges et les justificatifs correspondants me soient d'abord communiqués. La TEOM doit, en principe, être régularisée dans le cadre de la régularisation annuelle des charges et non réclamée isolément et immédiatement à la fin du bail.
Sur la base de mes recherches (ANIL, Service Public, BailFacile, Légifrance, ADIL,
jurisprudence locative), je pense contester la mise en demeure sur ces fondements, tout en réglant le loyer au prorata. Toutefois, avant d'adresser ma réponse officielle à l'avocat de mon propriétaire, je souhaite que vous puissiez vérifier la solidité juridique de ces arguments et, le cas échéant, les compléter ou les corriger.

Payer la somme de 692,46 € (prorata loyer + charges jusqu'au 28 décembre 2025) dans les meilleurs délais.

Refuser le paiement des 217,75 € au titre de la TEOM tant qu'aucun décompte détaillé des charges avec justificatifs ne m'est communiqué.

Demander au propriétaire un décompte complet et détaillé des charges, accompagné des factures correspondantes (eau, TEOM, charges de copropriété, etc.).

Proposer d'organiser l'état des lieux le 28 décembre 2025, date de fin légale du préavis, ou à toute date antérieure qu'il souhaiterait retenir.

Questions :

Préavis : La fin de mon préavis doit elle être fixée au 28 ou au 29 décembre 2025 ? L'article 642 du Code de procédure civile peut il réellement s'appliquer à un préavis de location d'habitation ?

Paiement du loyer : Suis je tenu de régler l'intégralité du loyer de décembre (767,28 €) ou uniquement le montant calculé au prorata de mon occupation, soit 692,46 € ?

TEOM : Puis je légitimement refuser de payer dès maintenant les 217,75 € réclamés au titre de la TEOM, dès lors que cette taxe est, en principe, déjà comprise dans mes provisions mensuelles de 60 € ? Quel est le délai légal dont dispose le bailleur pour me la réclamer ?

Décompte des charges : Ai je le droit d'exiger la remise d'un décompte détaillé des charges, avec les justificatifs correspondants, avant d'accepter de payer toute somme complémentaire ?

Réponse à l'avocat : La position que j'envisage – payer 692,46 € au prorata, refuser le paiement de la TEOM en l'absence de décompte, et demander un décompte complet des charges – est elle juridiquement sécurisée ?

Risques : Si je règle dès maintenant les 692,46 €, le propriétaire pourra t il malgré tout me poursuivre pour obtenir le solde réclamé ? Quel est, selon vous, le risque réel d'une procédure judiciaire dans ce contexte ?