Peut-on faire une demande dannulation de vente ?

Question

Je sollicite un avis juridique concernant un litige immobilier suite à l'achat récent d'une maison.

Lors des visites avant la vente, une infiltration d'eau était visible au plafond d'une chambre. Le vendeur a présenté ce problème comme un sinistre mineur dû à une gouttière bouchée.

Cet élément a été mentionné dans le compromis de vente, avec l'engagement que le problème serait réparé pour le jour de la vente.

Lors de la signature de l'acte authentique, le vendeur a confirmé avoir effectué le débouchage de la gouttière et a déclaré que la situation était réglée notifie également dans l'acte.

Quelques mois après notre installation, l'infiltration est réapparue exactement au même endroit.

Suite à cela, notre assurance habitation a mandaté une entreprise pour effectuer une recherche de fuite. Le rapport conclut à un problème d'étanchéité de la toiture, notamment au niveau de la couverture et du chêneau encastré.

Après de nouvelles pluies, nous avons également constaté visuellement des infiltrations provenant de la toiture ainsi que des réparations non professionnel à certains endroits . Celle-ci est composée de plaques en fibrociment contenant de l'amiante, posées sur une charpente métallique. Plusieurs plaques semblent dégradées et pourraient nécessiter une réfection importante, voire totale, de la couverture.

Ces éléments laissent penser que l'infiltration initialement présentée comme un simple problème de gouttière bouchée pourrait en réalité provenir d'un défaut plus important d'étanchéité de la toiture.

Nous avons tenté de contacter le vendeur par courrier recommandé et par mail afin de signaler la situation, mais nous n'avons reçu aucune réponse.

Une procédure de conciliation est actuellement en cours.

Dans ce contexte, nous souhaitons savoir :
- si la responsabilité du vendeur peut être engagée pour mauvaise information ou dissimulation de la cause réelle du problème,
- si la situation peut relever d'un vice caché,
- et quelles démarches juridiques seraient les plus adaptées (expertise judiciaire, demande de prise en charge des travaux, dommages et intérêts).
- voir l'annulation de le vente car il est clair que si nous avions su que l'infiltration venait du toit jamais nous n'aurions acheté surtout avec un toit en amiante.

Merci de vos réponses

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Accepted Answer

Ce rapport d'expertise est une pièce maîtresse : le fait que l'expert ait requalifié le problème de "gouttière bouchée" en "infiltration en couverture" démontre une dissimulation volontaire ou, à tout le moins, une tromperie sur la nature réelle du vice lors de la vente.

L'argument du vendeur sur la tempête est neutralisé par le rapport qui prouve l'antériorité et la nature structurelle du défaut.

Quant à la qualité de "sachant" de votre époux, elle n'efface pas l'obligation du vendeur de délivrer un bien conforme et exempt de vices cachés, surtout si le défaut était masqué ou minimisé frauduleusement. La présence d'amiante rend le coût des travaux de réparation beaucoup plus lourd et technique, ce qui renforce votre préjudice.

La médiation est certes facultative, mais elle peut constituer une étape préalable indispensable avant toute action en justice pour obtenir une diminution du prix ou l'annulation de la vente.

Je vous remercie d'indiquer si j'ai répondu à votre question en cliquant sur le bouton vert.

Maître <span class='text-uppercase'>KAYEMBE</span> · Answer

&#128205; Vous évoquez un vice qui s'est révélé après la vente. La garantie des vices cachés (articles 1641 et s. du Code civil) oblige le vendeur à vous livrer un bien exempt de défauts graves. Pour que l'action aboutisse, il faut démontrer que le défaut (fuite/infiltration et état de la toiture) existait avant la vente, était suffisamment grave pour rendre l'immeuble impropre à sa destination ou en diminuer l'usage, et qu'il était caché. &#9888;&#65039; Si le vendeur connaissait la réelle cause du problème et l'a volontairement dissimulée (dol), sa responsabilité peut être engagée au&#8209;delà de la garantie des vices cachés. Dans ce cas, les clauses d'exonération éventuelles ne jouent pas et vous pouvez demander des dommages&#8209;intérêts. &#129522; Les démarches passent généralement par :    mettre le vendeur en demeure par lettre recommandée d'intervenir ou de vous indemniser, en s'appuyant sur les rapports d'expertise et diagnostics ;    faire établir une expertise (amiable ou judiciaire) afin d'identifier les causes exactes de l'infiltration, chiffrer les travaux et déterminer si le problème était antérieur à la vente ;    en cas d'échec amiable, engager une action devant le tribunal judiciaire dans les deux ans suivant la découverte du vice pour obtenir une réduction du prix (action estimatoire), l'indemnisation de vos préjudices ou, à titre exceptionnel, la résolution de la vente (action rédhibitoire). &#9989; L'annulation de la vente n'est prononcée que si le vice est suffisamment grave et si vous démontrez que vous n'auriez pas acheté en connaissance de cause. C'est une procédure longue et incertaine qui suppose de restituer le bien et le prix. Dans certains cas, une diminution du prix ou la prise en charge des travaux est une solution plus réaliste. Je vous conseille de conserver toutes preuves (diagnostics, échanges, expertises) et de vous rapprocher d'un avocat ou d'un notaire pour mettre en uvre la garantie des vices cachés ou une action en dol. Merci de confirmer que la question a été résolue en cliquant sur le BOUTON VERT svp. Bon courage !  Me KAYEMBE Avocat au Barreau de Paris

Petitpanda06 · Answer

Le sinistre ayant été notifié dans le compromis avec une clause suspensive de réparation avant l'achat du coup nous ne sommes pas réellement sur un vice caché? Mais plutôt sur réparation non conforme voir inexistante ( étant donné qu'en réalité ce n'est pas une simple gouttière mais un chêneau encastré) et que le rapport de la recherche de fuite parle de problème d'étanchéité et de solin de la toiture et des chêneau

Lors de la vente le vendeur a indiqué également avoir fait le nécessaire et que tout était réparé.

De plus pour prouver les réparations il a fourni après notre réclamation donc le mois dernier des photos qui datent de 4 mois (metadonne de la photo) avant la signature du compromis de son fils sur le toit de la véranda un balai à la main alors que le sinistre se situe à l'étage supérieur. il évoque avoir fait lui même le débouchage sur un chêneau encastré inaccessible avec une simple échelle.

Nous avons pris rdv pour faire chiffrer les réparations.

Est-ce que l'on attend la conciliation ou pas pour mandater une expertise contradictoire?

Concernant mon notaire il m'a fourni un protocole pour les vices cachés mais depuis ne souhaite plus me prendre au téléphone pour en discuter de vive voix.

Maître <span class='text-uppercase'>KITENGE</span> · Answer

Vous ne relevez effectivement plus du vice caché classique, mais d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme et d'un dol (manœuvres frauduleuses sur les réparations).

Ne vous limitez pas à la conciliation : mandatez immédiatement une expertise contradictoire, car les preuves matérielles doivent être constatées rapidement.

La convocation par lettre recommandée avec AR de votre vendeur à cette expertise est une étape cruciale pour rendre le rapport opposable.

Concernant votre notaire, son silence est regrettable mais ne vous empêche pas d'agir ; vous êtes libre de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour piloter la procédure.

Faites chiffrer les travaux, constituez votre dossier de preuves (incohérences des photos, rapports techniques) et privilégiez la protection de vos intérêts sur la simple attente d'une médiation qui n'est pas toujours obligatoire.

Merci d'indiquer que la question est résolue.

Petitpanda06 · Answer

Nous avons récupéré le rapport d'expertise du sinistre d'avant vente et il indique une infiltration toiture. Je ne suis même pas sûre que ça vaille le coup d'aller en médiation quand je vois le retour que le vendeur m'a fait suite à la convocation. Il prétend que c'est la tempête Nils qui a fait revenir l'infiltration. Que mon époux étant technicien de maintenance il est sachant donc ça le protège et il continue de maintenir que c'était le chêneau bouché qu'il a curé la cause

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

Vous pouvez engager la responsabilité du vendeur sur deux terrains. D'abord au titre des vices cachés&#8239;: un défaut d'étanchéité de toiture qui réapparaît et rend la maison difficilement habitable est en principe un vice caché, même si la toiture était visiblement ancienne, dès lors que vous ne pouviez pas en mesurer l'ampleur ni les conséquences réelles (infiltrations répétées, travaux lourds, surcoût lié à l'amiante)  Ensuite sur le terrain de la dissimulation (dol)&#8239;: le vendeur devait vous informer loyalement d'un problème sérieux qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer, et il ne peut se retrancher derrière une simple explication de « gouttière bouchée » si la cause réelle était un défaut de toiture, surtout en présence d'amiante  Concrètement, poursuivez la conciliation (obligatoire en dessous de 5&#8239;000&#8239; euros ou pour certains litiges de voisinage&#8239;; au&#8209;delà, elle reste un bon moyen d'accord amiable) : faites chiffrer précisément les travaux (y compris surcoût du désamiantage) et demandez soit une réduction du prix, soit la prise en charge des travaux.  Si aucun accord n'aboutit, vous pourrez saisir le tribunal pour obtenir, selon la gravité du vice, soit une diminution du prix, soit l'annulation de la vente et des dommages&#8209;intérêts (vice caché et/ou dol), en vous appuyant sur les preuves déjà réunies (rapport de fuite, devis, échanges avec le vendeur, acte notarié mentionnant la « réparation »). Bien à vous  Merci de cliquer sur le bouton vert : question résolue  Xavier DAUSSE

Maître <span class='text-uppercase'>DAUSSE</span> · Answer

Merci de cliquer sur le bouton vert question résolue   Xavier DAUSSE

Petitpanda06 · Answer

Aujourd'hui je viens de récupérer le rapport d'expertise du sinistre qui a été déclaré celui là même de la clause suspensive et il est édifiant car l'expert indique une infiltration en toiture ( qui est en amiante ... )

D'ailleurs il mentionne que la déclaration initiale était une gouttière bouché et que l'expertise a re qualifié en couverture.

Petitpanda06 · Answer

Merci, vous avez répondu à ma question. C'est très clair.

Nous avons rendez-vous mardi avec un avocat spécialisé en droit immobilier, car nous souhaitons engager une procédure pour obtenir l'annulation de la vente. En effet, notre dossier s'est considérablement étoffé depuis.

Le vendeur affirme n'avoir jamais eu connaissance d'un problème d'étanchéité. Pourtant, le rapport d'expertise a finalement requalifié l'origine du sinistre en problème de toiture.

Par ailleurs, en comparant les photos transmises à l'assurance avec celles prises lors de nos visites, nous avons découvert que la pièce concernée semble avoir été maquillée avant la vente. La photo fournie à l'assurance montre une tapisserie unie avec des infiltrations très importantes, dans un état tel que nous n'aurions jamais envisagé l'achat du bien.

Or, lors de notre visite, la pièce présentait une tapisserie différente : l'ancienne couche unie semble avoir été partiellement retirée pour laisser apparaître une tapisserie plus ancienne à motifs de bateaux. Cette présentation donnait l'impression d'une infiltration ancienne et légère, beaucoup moins inquiétante visuellement.

Je dispose aujourd'hui de deux photos très parlantes :
– une photo de novembre 2024 transmise à l'assurance montrant la tapisserie unie avec des infiltrations importantes ;
– une photo que j'ai prise en février de la même pièce, mais avec une tapisserie différente, donnant une impression nettement moins alarmante.

Enfin, depuis le mois de décembre, mon fils a déclaré un syndrome de Gilbert. Il s'agit d'une condition génétique, mais celle-ci semble avoir été déclenchée ou aggravée par la présence de moisissures consécutives au retour des infiltrations.

Mes questions sont donc les suivantes : ces éléments peuvent-ils être considérés comme des circonstances aggravantes dans le cadre de la procédure ? Et existe-t-il une possibilité juridique de quitter le logement pendant la durée de la procédure, compte tenu de la situation ?

Peut-on faire une demande d’annulation de vente ?
Sujet initié par Petitpanda06, il y a 1 mois - 732 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Peut-on faire une demande d’annulation de vente ?Sujet initié par Petitpanda06, il y a 1 mois - 732 vues

Avocats les plus actifs

Questions résolues

Les dernières fiches pratiques de nos avocats en droit immobilier

Peut-on faire une demande d’annulation de vente ?
Sujet initié par Petitpanda06, il y a 1 mois - 732 vues