Lors de la procédure de divorce, les époux propriétaires doivent fixer le sort de leur bien immobilier commun. Trois choix s'offrent à eux : vendre le bien immobilier, attribuer le bien immobilier à un seul des époux ou rester tous les deux propriétaires du bien immobilier.
DivorceDivorce à l'amiable (consentement mutuel) ou contentieux (faute, altération définitive du lien conjugal, séparation de corps...).ImmobilierAchat/vente, location (bail, loyers, expulsion), copropriété, voisinage, travaux, financement.TravailRelation employeur-salarié de droit privé (contrat, exécution et rupture), salaires, sanctions, prud'hommes, discrimination, harcèlement.Permis de conduireMesures administratives. Retrait de points, suspension, annulation, invalidation, infractions et délits.Droit des étrangersTitre de séjour, visa, asile, OQTF, régularisation, renouvellement, naturalisation, travail, rétention, expulsion.PénalVictime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).Famille & PersonnesGarde d'enfants, pension alimentaire, autorité parentale, PACS, tutelle, curatelle et protection des majeurs ou mineurs.SuccessionsPréparation ou règlement (donation, testament, héritage, assurance-vie, partage...), conflit entre héritiers.ConsommationLitige entre un particulier et un professionnel (achat, remboursement, garantie, SAV, travaux, rétractation).AdministratifContester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).AssuranceContrat, sinistre, refus de garantie, expertise, résiliation et indemnisation dans un litige avec une compagnie d'assurance.FiscalOptimisation, sécurisation ou régularisation fiscale, contestation d'impôt ou de contrôle (recouvrement, pénalités). Union européenneLibre circulation, concurrence, litiges intra-UE et application du droit de l'Union européenne.InternationalSituation impliquant plusieurs pays (tribunal compétent, loi applicable, exécution d'une décision étrangère, exequatur).FiliationReconnaissance ou contestation de paternité, adoption et actions relatives à la filiation ou à l'état des personnes.Dommage corporelAccident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux.UrbanismeRègles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.Entreprises en difficultéSauvegarde, redressement, liquidation judiciaire, cessation des paiements et responsabilité du dirigeant.SurendettementDettes et dossier Banque de France (dépôt, contestation, plan, mesures imposées, effacement, recours).Bail commercialBail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux.SociétésCréation, structuration, statuts, actionnaires, gouvernance, cession, conflits associés/dirigeants.Banque et créditPrêt, caution, frais bancaires, incidents de paiement, saisies et opérations contestées avec un établissement financier.Propriété intellectuelleCréer, protéger ou défendre marque, brevet, logiciel ou domaine (dépôt, contrefaçon, concurrence déloyale).Changement d'état civilChangement de nom ou prénom, rectification d'acte, mentions et modification d'état civil ou de filiation.CommercialContrats, impayés, recouvrement, concurrence et responsabilité commerciale entre sociétés.SantéErreur médicale, responsabilité hospitalière, pharmacie, indemnisation et droits des patients ou soignants.Sécurité socialeLitige sur des prestations (AT-MP, refus, trop-perçu, taux), cotisations ou contrôle.EnvironnementPollution, déchets, eau, sols, installations classées et responsabilité environnementale.RuralAchat, vente ou transmission d'exploitation et de terres agricoles, bail rural, SAFER, expropriation et foncier agricole.Nouvelles technologiesSaaS, e-commerce, plateformes, site/app, données personnelles, cybersécurité, piratage, contenus en ligne.SportClub/fédération, contrats, transferts, règlement fédéral, sponsoring, dopage, droit à l'image, relations club/joueur.TransportsVoyageurs ou marchandises (retard, bagages, fret, avarie, dommages), responsabilité, indemnisation, assurance.Associations et fondationsCréation, gestion, subventions, gouvernance et conflits au sein d'associations ou fondations.
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Vendre le bien immobilier
Les époux peuvent convenir de mettre en vente leur bien immobilier.
Afin que la vente se passe bien, il est important que les époux fixent, d'un commun accord, le prix de vente mais aussi la répartition de ce prix entre les époux.
A cet égard, lorsque le bien immobilier a été acquis pendant le mariage, le prix de vente se répartit, en principe, par moitié entre les époux. Si le bien immobilier a été acquis avant le mariage, chacun des époux récupère les sommes correspondantes à leur part dans le bien.
Toutefois, en cas de conflit, les époux peuvent demander au juge d'effectuer le partage du prix de vente.
L'attribution du bien à un seul des époux
Les époux peuvent convenir d'attribuer la propriété du bien immobilier à un seul des époux en contrepartie du versement d'une soulte.
La soulte est la somme versée par l'époux conservant le bien immobilier et qui représente la valeur de la part cédée par l'autre époux.
Afin d'attribuer le bien immobilier à l'un des époux et déterminer le montant de la soulte, les époux doivent établir un état liquidatif chez un notaire.
Lors de la rédaction, le notaire établi :
- Le montant du bien immobilier de la communauté,
- Le montant du crédit attaché au bien immobilier de la communauté,
- La répartition du bien immobilier entre les époux.
C'est lors de la répartition du patrimoine entre les époux, que le notaire déterminera le montant de la soulte. Pour cela, il soustrait du montant du bien immobilier le montant du crédit attaché, qu'il divise par deux, donnant comme résultat la valeur de la soulte.
Exemple : les époux possèdent un bien immobilier de 200 000 euros et un crédit immobilier de 100 000 euros. La différence entre les deux est de 100 000 euros. Le montant de la soulte est donc de 50 000 euros.
Bon à savoir
Les époux sont-ils obligés de passer chez un notaire pour rédiger un état liquidatif ?
Oui, l'état liquidatif ne peut être rédigé que par un notaire. En effet, cet acte fait l'objet d'une publicité foncière qui est un domaine réservé aux notaires.
A ce titre, le notaire est également le seul habilité à rédiger la convention d'indivision du bien immobilier acquis pendant le mariage.
La conservation du bien immobilier par les deux époux
Les époux ont la possibilité de rester tous deux propriétaires du bien immobilier à l'issu du divorce.
Pour cela, ils doivent procéder à la rédaction d'une convention d'indivision chez un notaire.
Cette convention doit établir si l'un des époux garde la jouissance du bien immobilier, le montant de l'indemnité versé au titre de la jouissance du bien, le partage des frais d'entretien, le partage du crédit attaché au bien, la durée de la convention d'indivision, etc
Il est important de fixer toutes les modalités d'exercice de l'indivision afin d'éviter les conflits post-divorce.
A cet égard, en cas de conflit entre époux durant la procédure de divorce, le juge peut définir les modalités de mise en place de l'indivision.
A noter
Quand les époux doivent-ils définir le sort du bien immobilier ?
- Dans une procédure de divorce par consentement mutuel : les époux doivent fixer le sort du bien immobilier avant le dépôt de leur convention chez le notaire.
- Dans une procédure de divorce contentieuse : le juge peut donner un délai raisonnable, après le prononcé du divorce, pour établir avec un notaire le sort du bien immobilier.
Que se passe-t-il en cas de conflit sur le sort du bien immobilier ?
Il n'est pas rare que les époux ne soient pas en accord sur le sort du bien immobilier. Dans un tel cas, le juge tranche le litige.
Afin de déterminer le sort du bien immobilier, le juge prend en considération la demande des époux, leurs arguments mais aussi la présence ou pas d'enfants.
Il rend sa décision dans le jugement de divorce et laisse un délai raisonnable aux époux pour procéder à la rédaction par un notaire de l'acte choisi.
Si après ce délai, les époux n'ont toujours pas procédé à la rédaction de l'acte (conflit sur le partage, conflit sur les modalités de jouissance non définies dans le jugement, bien non vendu, etc) le notaire est contraint de saisir le juge pour que ce dernier procède au partage du bien immobilier.
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