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Question résolue par Maître Maxime CHABANE
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Maxime

Droits sur un bâti construit sur un terrain loué
Sujet (Cloturé) initié par Cerise0134, il y a 1 an - 2696 vues

Bonjour,
Nous sommes propriétaire d'un terrain, sur lequel a été construit un chalet . La locataire du terrain est propriétaire de cette élévation mais elle ne paye plus les loyers du terrain depuis 10 ans.
Malgré nos relances, par courriers recommandés nos relances sont restées vaines.
Le contrat de bail, prévoit qu'on peut résilier de plein droit, le présent contrat et poursuivre, sans autre procédure, l'évacuation des locaux loués.
1) si le preneur, un mois au plus tard, après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, n'a pas payé un terme de loyer ou une partie d'un terme de loyer
2) si le preneur ou les personnes habitant avec lui, continue à violer les prescriptions du bail, ou du règlement de Maison, après avertissement par lettre recommandée avec accusé de réception
Dans ces cas, le preneur sera tenu de payer immédiatement le loyer et d'avance et jusqu'au jour où le bail aurait pris fin normalement.
Dans les conditions générales, il est précisé que le preneur prend le terrain dans l'état où il se trouve actuellement sans recours contre le bailleur, pour quelque cause que ce soit. Il peut, si les circonstances, les oblige, vendre ses biens mobiliers et immobilier à un tiers à condition:
De prévenir le bailleur
De remettre le terrain dans son état d'origine
Si les clauses ne sont pas respectés, les biens immobiliers qui sont sur le terrain reste acquis au bailleur.

Quels sont nos droits, sommes nous dans ces conditions propriétaires de ce chalet ?
Ou, quelle procédure faut-il appliquer dans ces conditions ?

En vous remerciant d'avance, pour vos réponses,

Cordialement,

Regine Claire Dolisy
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Urbanisme : Règles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.

Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.

Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

Pénal : Victime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).

Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.

La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux commerciaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Préjudice corporel : Accident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux subis.

Vous avez été blessé(e) à la suite d'un accident ou d'une agression et vous demandez l'indemnisation de vos préjudices.

Le dossier peut concerner un accident de la route (conducteur, passager, cycliste, piéton), un accident du travail, un accident médical (hôpital public ou clinique/médecin), un accident de la vie (domestique, scolaire, sport, loisir) ou une agression, en tant que victime.

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Votre demande concerne :
Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document de planification à l'échelle d'un territoire, qui fixe les grandes orientations d'aménagement.

Exemple : règles générales sur l'urbanisation d'une zone.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document local qui fixe les règles de construction et d'utilisation des terrains dans une commune ou intercommunalité.

Exemple : hauteur maximale d'une construction.

Carte communale

Document d'urbanisme simplifié utilisé par certaines communes pour délimiter les zones constructibles.

Exemple : terrain situé en zone constructible ou non.

Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

Secteur aménagé par une collectivité ou un aménageur pour réaliser un projet urbain d'ensemble.

Exemple : création d'un nouveau quartier ou d'une zone d'activités.

Permis de construire

Autorisation nécessaire pour certains travaux importants ou constructions nouvelles.

Exemple : construire une maison, agrandir fortement un bâtiment.

Permis d'aménager

Autorisation requise pour certains aménagements de terrain.

Exemple : lotissement, camping, aire de stationnement ou division foncière complexe.

Permis de démolir

Autorisation pouvant être exigée avant de démolir tout ou partie d'une construction.

Exemple : démolition d'un bâtiment en secteur protégé.

Déclaration préalable de travaux

Démarche simplifiée pour certains travaux moins importants qu'un permis.

Exemple : modification de façade, clôture, petite extension ou abri de jardin.

Droit de préemption

Possibilité pour une collectivité d'acheter prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones.

Exemple : commune qui préempte une maison ou un terrain.

Expropriation

Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

Exemple : création d'une route.

Construction illégale (non autorisée ou non conforme)

Situation dans laquelle des travaux ont été réalisés sans autorisation ou sans respecter l'autorisation délivrée.

Exemple : extension non déclarée ou non conforme.

Littoral

Règles particulières applicables aux communes proches de la mer afin de protéger les espaces littoraux.

Exemple : contestation d'un projet en zone côtière.

Environnement

Litige où les règles d'urbanisme croisent des enjeux environnementaux.

Exemple : projet de construction affectant une zone naturelle ou protégée.

Urbanisme commercial

Règles relatives à l'implantation ou l'extension de surfaces commerciales.

Exemple : autorisation pour créer ou agrandir un magasin.

Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)

Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC)

Recours devant l'instance nationale qui examine certaines décisions liées aux projets commerciaux.

Exemple : contestation d'un avis de commission départementale.

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2 réponses
Bonjour,

Votre problématique concerne en réalité une problématique de droit civil (droit des biens).

L'article 546 du Code civil dispose que :

La propriété d'une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu'elle produit, et sur ce qui s'y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement


Ce droit s'appelle "droit d'accession". Il s'agit d'un transfert de propriété qui s'opère de plein droit, sauf "convention contraire" (Cass. Civ. 3ème, 27 mars 2002, n° 00-18201).

L'article 552 dispose que la propriété du sol emporte celle du dessous et du dessus. Ainsi, un propriétaire de fonds est présumé propriétaire des constructions édifiées sur ce dernier.

L'article 555 du même Code prévoit à cet égard que lorsque des constructions ont été édifiées par un tiers avec des matériaux lui appartenant, le propriétaire du fonds a le droit de les conserver, moyennant une éventuelle indemnisation. Si le constructeur est de mauvaise foi, le propriétaire peut exiger toutefois la suppression des contructions et plantations à ses frais:

Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.

(...)
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.


En l'espèce, si l'on peut penser que vous bénéficiez de ce mécanisme, les CGV de votre contrat de bail génèrent une certaine incertitude : d'une part, elles laissent entendre que le preneur aurait été autorisé à construire sur votre terrain tout bien immobilier et que ces bien lui appartiendraient (dès lors qu'il est autorisé à les "vendre" à un tiers) et, d'autre part, toutefois, que le bien doit être remis dans son état d'origine, ce qui suppose au contraire que le chalet soit détruit à l'issue du contrat... à défaut de quoi vous en resteriez propriétaires.

En somme, vous pourriez avoir conféré au preneur une autorisation d'édifier avec obligation soit de détruire à l'issue du bail, soit d'en opérer le transfert de propriété.

Il conviendrait d'étudier l'articulation précise des dispositions du Code civil et de votre contrat au regard de la jurisprudence, même si de prime abord on semble bien être dans le cas prévu à l'article 555 du Code civil. Ainsi, il serait également nécessaire de confirmer l'existence d'une éventuelle obligation d'indemnisation au profit du preneur dès lors que le chalet ne semble pas avoir été édifié de mauvaise foi. Il conviendrait enfin de prendre en considération la durée de non-paiement des loyers, ce qui pose un problème en matière de prescription des arriérés de loyer et soulève également la question de la date d'édification du chalet (attention à la prescription acquisitive de trente ans).

Restant à votre disposition,
Avec mes salutations dévouées,

Merci d'indiquer la question comme résolue.
#Meilleure réponse
il y a 1 an
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Cerise0134
Bonjour Maître,

Je vous remercie infiniment pour votre réponse explicite.
Je reviendrai vers vous, si besoin.
Je vous prie d'agréer, Cher Maître, mes sincères salutations,
il y a 1 an
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Courtoisie : Quand un membre répond à votre question, il est préférable de le remercier. D'autre part, si vous estimer que la réponse qui vous a été fournie ne correspond pas à votre attente, ne reposez pas la même question dans un autre message, mais précisez votre demande dans le même message.

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