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Maison de plus de 30 ans sans permis
Sujet initié par vreia, il y a 1 an - 5074 vues

Bonjour,
J'ai acheté une maison en zone agricole dont la construction est antérieure à 30 ans. Une déclaration de travaux pour agrandissement de 11 m² a été déposée en 91 sur une surface existante déclarée de 48 m²,bien avant que je ne l'achète(septembre 201.
Pour des raisons de santé, je suis obligée de vendre et les acquéreurs potentiels souhaiteraient savoir si une demande de régularisation pourrait être refusée notamment s'ils n'ont pas une activité agricole sachant que la construction existe depuis plus de 30 ans.
Je précise que je suis allée plusieurs fois demander au centre des impôts fonciers ce que je devais comme taxe et comme les précédents propriétaires, le montant est de 0 euros.
Pouvez-vous m'aider svp?

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Urbanisme : Règles et projets de construction (PLU/SCOT), permis, recours contre autorisations/refus, préemption, sanctions.

Votre demande concerne une règle d'urbanisme ou une autorisation, ou un projet de construction/aménagement : SCOT, PLU, carte communale, ZAC.

Elle peut viser un permis de construire/d'aménager/de démolir, une déclaration de travaux, le droit de préemption, l'expropriation, une construction illégale, les règles littoral et environnement, l'urbanisme commercial et les recours (dont CNAC).

Litige administratif : Contester une décision d'une administration ou d'un établissement public (refus, sanction, absence de réponse...).

Votre situation oppose une administration ou un établissement public et vous souhaitez contester une décision (refus, retrait, sanction, autorisation) ou l'absence de réponse de l'administration.

Le dossier relève d'un recours administratif et, le cas échéant, du tribunal administratif, notamment en marchés publics, responsabilité de l'administration, élections et collectivités, fonction publique, urbanisme, droit des étrangers.

Pénal : Victime, suspect(e), mis(e) en cause ou condamné(e) (plainte, audition, garde à vue, jugement, appel, recours, partie civile).

Vous êtes victime, suspect(e)/mis(e) en cause ou condamné(e) dans une affaire pénale : plainte, convocation, audition, garde à vue, enquête ou instruction.

La procédure peut passer par une alternative (médiation, composition pénale), une CRPC ou une comparution immédiate, puis un jugement devant le tribunal de police, le tribunal correctionnel ou la cour d'assises, avec constitution de partie civile possible et recours (appel, cassation). Le sujet peut aussi inclure les infractions routières/permis et l'exécution/aménagement de peine.

Bail commercial : Bail, renouvellement, résiliation, fixation du loyer, cession, sous-location, indemnité d'éviction et travaux commerciaux.

Vous êtes concerné(e) par un litige lié à un bail commercial (location d'un local professionnel) : rédaction/conditions du bail, changement d'affectation, déspécialisation, renouvellement, révision, résiliation, cession ou sous-location.

Le différend peut aussi porter sur des loyers impayés, l'indemnité d'éviction (et le droit de repentir), ainsi que les réparations et les travaux.

Préjudice corporel : Accident, agression, responsabilité, expertise médicale et indemnisation des préjudices corporels et moraux subis.

Vous avez été blessé(e) à la suite d'un accident ou d'une agression et vous demandez l'indemnisation de vos préjudices.

Le dossier peut concerner un accident de la route (conducteur, passager, cycliste, piéton), un accident du travail, un accident médical (hôpital public ou clinique/médecin), un accident de la vie (domestique, scolaire, sport, loisir) ou une agression, en tant que victime.

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Schéma de cohérence territoriale (SCoT)

Schéma de cohérence territoriale (SCoT)
Document de planification à l'échelle d'un territoire, qui fixe les grandes orientations d'aménagement.

Exemple : règles générales sur l'urbanisation d'une zone.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Plan local d'urbanisme (PLU)

Document local qui fixe les règles de construction et d'utilisation des terrains dans une commune ou intercommunalité.

Exemple : hauteur maximale d'une construction.

Carte communale

Document d'urbanisme simplifié utilisé par certaines communes pour délimiter les zones constructibles.

Exemple : terrain situé en zone constructible ou non.

Zone d’aménagement concerté (ZAC)

Zone d'aménagement concerté (ZAC)

Secteur aménagé par une collectivité ou un aménageur pour réaliser un projet urbain d'ensemble.

Exemple : création d'un nouveau quartier ou d'une zone d'activités.

Permis de construire

Autorisation nécessaire pour certains travaux importants ou constructions nouvelles.

Exemple : construire une maison, agrandir fortement un bâtiment.

Permis d'aménager

Autorisation requise pour certains aménagements de terrain.

Exemple : lotissement, camping, aire de stationnement ou division foncière complexe.

Permis de démolir

Autorisation pouvant être exigée avant de démolir tout ou partie d'une construction.

Exemple : démolition d'un bâtiment en secteur protégé.

Déclaration préalable de travaux

Démarche simplifiée pour certains travaux moins importants qu'un permis.

Exemple : modification de façade, clôture, petite extension ou abri de jardin.

Droit de préemption

Possibilité pour une collectivité d'acheter prioritairement un bien mis en vente dans certaines zones.

Exemple : commune qui préempte une maison ou un terrain.

Expropriation

Procédure permettant à une personne publique d'imposer la cession d'un bien pour un projet d'utilité publique, avec indemnisation.

Exemple : création d'une route.

Construction illégale (non autorisée ou non conforme)

Situation dans laquelle des travaux ont été réalisés sans autorisation ou sans respecter l'autorisation délivrée.

Exemple : extension non déclarée ou non conforme.

Littoral

Règles particulières applicables aux communes proches de la mer afin de protéger les espaces littoraux.

Exemple : contestation d'un projet en zone côtière.

Environnement

Litige où les règles d'urbanisme croisent des enjeux environnementaux.

Exemple : projet de construction affectant une zone naturelle ou protégée.

Urbanisme commercial

Règles relatives à l'implantation ou l'extension de surfaces commerciales.

Exemple : autorisation pour créer ou agrandir un magasin.

Recours devant la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC)

Commission nationale d'aménagement commercial (CNAC)

Recours devant l'instance nationale qui examine certaines décisions liées aux projets commerciaux.

Exemple : contestation d'un avis de commission départementale.

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BELIGHA
Bonjour,

En principe, les constructions existantes depuis plus de 30 ans en zone agricole peuvent bénéficier d'une certaine forme de régularisation, mais cela dépend de plusieurs facteurs.

En effet, constructions anciennes peuvent être maintenues même si elles ne respectent pas les règles d'urbanisme en vigueur, à condition qu'elles ne soient pas en situation de non-conformité manifeste.

Cependant, la régularisation peut être compliquée si les acquéreurs potentiels n'ont pas d'activité agricole, car la zone agricole est principalement destinée à l'exploitation agricole.

Les constructions dans ces zones doivent généralement être justifiées par une activité agricole ou par des raisons liées à l'exploitation agricole.

De plus, le fait que la construction ait été déclarée en 1991 et qu'une déclaration de travaux ait été effectuée pour un agrandissement de 11 m² est un élément positif, mais cela ne garantit pas l'acceptation de la régularisation par les autorités compétentes.

Il est essentiel que les acquéreurs potentiels se renseignent auprès de la mairie ou du service d'urbanisme local pour connaître les conditions spécifiques à leur situation.

Enfin, concernant la taxe foncière, si le montant est de 0 euros, cela pourrait indiquer que la construction n'a pas été prise en compte dans le calcul de la valeur locative cadastrale, ce qui pourrait également influencer la régularisation.

Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert.
vreia
tout d'abord merci Maître pour votre réponse rapide. Je lui avait envoyé un mail allant dans le même sens que vous, à savoir qu'en zone agricole, il faut justifier d'une activité agricole ayant été cotisant solidaire MSA par le passé dans le cadre d'un élevage de chiens.
Si la personne sollicite la Mairie et que l'administration lui oppose un refus, est-ce que je risque des ennuis pour avoir "soulever un lièvre"?
il y a 1 an
BELIGHA
Soulever une question d'ordre juridique ou administratif ne constitue pas en soi un acte répréhensible.

En effet, vous avez le droit d'interroger les autorités compétentes sur l'application des règles relatives à l'activité agricole, tant que cela se fait dans le respect des lois et règlements en vigueur.

En matière de réglementation agricole, l'article L. 311-1 du Code rural stipule que sont réputées agricoles les activités exercées par un exploitant agricole qui sont dans le prolongement de l'acte de production ou qui ont pour support l'exploitation.

Cela signifie que pour qu'une activité soit considérée comme agricole, elle doit répondre à certains critères.

Si la Mairie refuse une demande en raison d'un manque de justification d'une activité agricole, cela relève de son pouvoir d'appréciation et de décision.

Vous ne pouvez pas être tenu responsable des décisions administratives prises par la Mairie, tant que vous n'avez pas agi de manière frauduleuse ou malveillante.

Ainsi , vous ne risquez pas d'ennuis simplement pour avoir soulevé une question légitime concernant l'activité agricole d'une personne.

Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert.
il y a 1 an
vreia
Mon inquiétude se porte plus sur la question de cette construction qui n'a pas de permis et sa régularisation.
En ce qui concerne l'activité agricole, mon terrain est trop petit pour exercer (2700m²), on est loin des SMI. De ce fait, un agriculteur ne pourrait pas s'installer du manque de surface et un particulier peut se voir opposer un refus de régularisation. Il ne semble pas y avoir de solution .
il y a 1 an
BELIGHA
Toute construction édifiée sans autorisation d'urbanisme est considérée comme illégale et peut faire l'objet d'une procédure de démolition.

Toutefois, il est possible de demander une régularisation par le biais d'une demande de permis de construire ou d'une déclaration préalable, si les conditions le permettent.

Concernant l'activité agricole, la superficie de votre terrain est effectivement un facteur déterminant.

Selon l'article L. 312-6 du Code rural, la superficie minimale d'installation (SMI) pour une exploitation agricole doit être respectée. Si votre terrain de 2700 m² est en dessous de cette SMI, cela pourrait compliquer la régularisation de la construction, car il est requis qu'une exploitation agricole soit viable pour justifier certaines constructions.

Il est important de noter que la régularisation d'une construction sans permis peut être refusée si les conditions d'urbanisme ne sont pas respectées.

En effet, si la construction n'est pas compatible avec les règles d'urbanisme applicables à votre commune, ou si elle ne peut pas être justifiée par une activité agricole viable, cela pourrait entraîner un refus de régularisation.

Je vous conseille donc de vous rapprocher d'un avocat afin d'explorer des solutions applicables dans votre situation.

Merci d'indiquer la question comme résolue en cliquant sur le bouton vert.
#Meilleure réponse
il y a 1 an
vreia
Bonjour, je reviens tardivement sur le sujet parce que je tourne en rond. J'ai des demandes mais je ne sais pas qui croire et qui a la réponse. Les acquéreurs potentiels sachant que mon bien n'a pas de PC et n'en aura jamais (j'ai interrogé l'urbanisme à la mairie) mais a une existence légale depuis 91, comme je suis dans l'arrière pays varois (Provence) où les risques d'incendie sont importants, m'ont demandé ce qu'il se passerait en cas de sinistre. j'ai interrogé à nouveau une personne de l'urbanisme à la mairie qui m'a dit que la maison pourrait être reconstruite même si le propriétaire n'est pas agriculteur à l'identique du dossier dépose en 1991 pour déclaration d'agrandissement validé. Or, un agent immobilier et le notaire me disent que c'est faux: qui croire?
il y a 10 mois
Cher Monsieur,

Article L. 111-15 du code de l'urbanisme :

"Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement."

Le conseil d'Etat a précisé qu'un bâtiment autorisé par un permis de construire est un bâtiment régulièrement édifié au sens de cet article (CE, 23 février 2005, n°271270).

Pour le reste, il existe, peut-être une solution juridique à votre problématique mais qui nécessiterait une analyse plus poussée.

Bien à vous
il y a 10 mois
Eurydice
Bonjour,

Vous pouvez bénéficier de la reconstruction à l'identique uniquement si vous pouvez démontrer que la maison est régulière, c'est à dire construite conformément à une autorisation d'urbanisme qui n'a été ni retirée ni annulée (art. L.111-15 du code de l'urbanisme).

Si vous ne trouvez aucun permis de construire, il faut peut être chercher à savoir si la maison a été édifiée avant juin 1943 (loi sur le permis de construire).
Si c'est bien le cas, alors elle est réputée régulière. Vous trouverez à ce sujet la question écrite n°01976 de M. Masson parue au JO le 20/09/2012, et la réponse apportée le 15/11/2012.

Dans le cas d'une construction irrégulière, et si cela se justifie, vous pourriez demander au maire la modification du PLU afin de faire passer le terrain en zone Urbaine.
La procédure est longue et nécessite des justifications : impossibilité d'installer une activité agricole, présence d'une zone Urbaine proche, volonté politique, etc.
il y a 10 mois
vreia
Bonjour Maître, tout d'abord je vous remercie pour votre réponse. N'étant pas juriste, il y a des choses qui pour moi prêtent à confusion quand je relis ce qui est indiqué dans l'acte de Achat/vente: "précision étant faite: ...qu'aux termes d'une lettre émanant de la mairie en date du 30 avril 1976, il a été délivré ç titre précaire dont la teneur est rapportée ci-après: "nous avons bien reçu votre lettre du 14 avril par laquelle vous nous demandez l'autorisation d'implanter sur votre terrain cadastré xxx , un abri de jardin. cette autorisation vus est délivrée à titre précaire et révocable à la condition expresse que cet abri soit édifié dans le style du pays, couverts de tuiles rondes" (ce qui est le cas semble t'il). Que ledit cabanon a fait l'objet d'une déclaration de travaux exemptés de PC relative à la création d'une chambre en date du 7 janvier 1991. " Le notaire précise "en as de sinistre, il sera impossible de reconstruire à l'identique, un PC devant être déposé" est-ce que ces précisions changent quelque chose par rapport à un sinistre éventuel puisque la mairie a "validé" la construction initiale et l'extension?
PS: je précise que je vis en Provence et que le terme de cabanon se définit comme suit: "le cabanon, qui occupe une surface intérieure d'environ vingt mètres carrés, s'agrandit pour loger sous son toit, souvent à un seul pan couvert de tuiles creuses, une cuisine et sa cheminée d'angle, et même parfois un grenier à l'étage. Très modeste, la façade recouverte d'enduit laisse apparaître les encadrements de pierres des ouvertures: une porte étroite et une petite fenêtre."
il y a 10 mois
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