Restitution caution, constat huissier

Sujet initié par Anne, il y a 2 jours - 206 vues

Bonjour Madame,

Permettez-moi de vous répondre de la manière la plus claire possible au regard des éléments que vous exposez.

Sur la portée juridique de l'état des lieux de sortie

Vous indiquez qu'un état des lieux de sortie a été établi en présence du propriétaire par une commissaire de justice, que vous avez vous-même mandatée et rémunérée, et qu'aucune dégradation n'a été relevée dans le procès-verbal.

Dans un tel contexte, cet état des lieux de sortie contradictoire présente une force probatoire particulièrement sérieuse. Dès lors que le bailleur était présent, qu'il a pu faire valoir ses observations, et qu'aucune réserve n'a été portée à l'acte, il lui sera ensuite particulièrement difficile de soutenir utilement l'existence de dégradations qui n'ont pas été constatées au jour de la restitution des lieux.

Autrement dit, des rayures sur une vitre, évoquées seulement après coup, alors qu'elles n'ont été ni mentionnées sur place ni relevées dans le procès-verbal, apparaissent, en première analyse, difficilement opposables.

Sur l'absence d'état des lieux d'entrée lors du constat de sortie

Ce point est également important.

En effet, lorsqu'un bailleur entend retenir tout ou partie du dépôt de garantie au titre de dégradations locatives, il doit normalement être en mesure de comparer l'état initial du local avec l'état du local au jour de la restitution.

Le fait qu'il se soit présenté sans l'état des lieux d'entrée fragilise donc encore davantage une contestation ultérieure portant sur de prétendues dégradations.

Sur la transmission du procès-verbal au propriétaire

Le propriétaire ayant assisté aux opérations, il ne peut sérieusement prétendre ignorer ce qui a été constaté le jour de l'état des lieux.

Le procès-verbal ayant été établi à votre initiative et à vos frais, vous n'êtes pas, en première analyse, tenue de le lui transmettre spontanément, sauf stipulation particulière du bail ou demande formalisée dans un cadre contentieux.

En pratique, vous pouvez néanmoins choisir de lui adresser copie de ce procès-verbal si vous souhaitez figer définitivement la discussion et couper court à toute contestation ultérieure.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Au vu des éléments que vous décrivez, le bailleur ne paraît pas disposer d'un fondement sérieux pour retenir une somme au titre de dégradations qui n'ont pas été relevées contradictoirement.

Il faut toutefois attirer votre attention sur un point important : vous évoquez un local professionnel. Or, le régime exact applicable dépend de la nature précise du bail, notamment selon qu'il s'agit d'un bail professionnel ou d'un bail commercial, ainsi que des clauses contractuelles convenues entre les parties.

Cela étant, sur le seul terrain probatoire, et sous réserve de la lecture du bail, l'absence de dégradations mentionnées dans le procès-verbal milite nettement en faveur d'une restitution intégrale du dépôt de garantie.

Sur la réponse que vous pouvez adresser au propriétaire

Vous pouvez utilement lui répondre que l'état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement en sa présence par commissaire de justice, qu'aucune dégradation, et notamment aucune rayure sur la vitre, n'a été relevée ni mentionnée dans le procès-verbal, et qu'aucune réserve n'a été formulée par lui au moment des opérations.

Vous pouvez ajouter que, dans ces conditions, vous contestez toute imputation postérieure de dégradations non constatées contradictoirement, et que vous sollicitez en conséquence la restitution intégrale du dépôt de garantie dans le délai applicable au bail concerné.

Point de vigilance

Je vous invite à rester particulièrement attentive à la nature exacte du bail signé, car c'est de celle-ci que dépend le régime précis de restitution du dépôt de garantie et, le cas échéant, le délai contractuel ou légal applicable.

Il est donc prudent de relire les stipulations du bail relatives au dépôt de garantie, à ses conditions de restitution, et aux éventuelles retenues autorisées.

Conclusions sur vos interrogations

Au regard des seuls éléments que vous exposez, vous pouvez répondre au propriétaire que l'état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement par commissaire de justice en sa présence, qu'aucune dégradation n'y figure, qu'aucune réserve n'a été formulée, et que vous contestez en conséquence toute allégation postérieure relative à des rayures non constatées.

S'agissant de la possibilité pour le bailleur d'invoquer ultérieurement des dégradations, cela apparaît juridiquement très fragile dès lors qu'aucune dégradation n'a été relevée contradictoirement le jour de la restitution.

S'agissant de la communication du procès-verbal, vous ne paraissez pas tenue, à première vue, de le lui transmettre du seul fait qu'il en sollicite communication, dès lors que vous avez vous-même mandaté et réglé la commissaire de justice, même si cette transmission peut parfois être opportune pour clore rapidement la contestation.

Enfin, quant à la restitution du dépôt de garantie, celle-ci paraît devoir intervenir intégralement au regard des seuls éléments exposés, sous réserve de la nature exacte du bail et de ses stipulations contractuelles.

Si cette réponse vous a été utile, je vous remercie de bien vouloir indiquer la question comme résolue et de sélectionner précisément la meilleure réponse, c'est-à-dire en cliquant sous la réponse qui vous a été la plus utile, afin d'attribuer cette réponse à l'avocat qui vous a le plus aidée.

Cela permet de valoriser le travail juridique fourni et d'aider d'autres personnes confrontées à une difficulté similaire.

Selon ce qui vous sera utile et nécessaire, vous pouvez également prendre attache avec le cabinet afin d'approfondir votre situation, les coordonnées pouvant être aisément retrouvées en ligne, afin d'examiner précisément votre bail, le procès-verbal de constat et les échanges intervenus avec le propriétaire.

Bien à vous,

Maître Jordan MINARY
Avocat au Barreau de LYON

La présente réponse constitue un avis juridique général, émis sous toutes réserves, au regard des seuls éléments exposés. Elle ne saurait se substituer à une consultation juridique personnalisée.

Pour toute démarche engageant vos droits, il convient de consulter un avocat, seul à même de procéder à une étude complète, sur pièces, de votre dossier et de vous fournir une réponse adaptée.

Votre situation est juridiquement assez favorable au regard des éléments que vous exposez.

En premier lieu, un état des lieux de sortie établi par un commissaire de justice a une forte valeur probante. Dès lors qu'aucune dégradation n'y est mentionnée et que le propriétaire était présent sans émettre de réserves, il lui sera en principe très difficile d'invoquer des dégradations après coup. Les prétendues rayures sur une vitre, non constatées contradictoirement, ont donc peu de valeur juridiquement.

En second lieu, la comparaison avec l'état des lieux d'entrée est déterminante. Or vous indiquez que le propriétaire ne disposait pas de ce document le jour du constat. Sans comparaison contradictoire entre entrée et sortie, il lui sera encore plus difficile de prouver que des dégradations vous sont imputables.

En troisième lieu, concernant le procès-verbal, même si vous avez mandaté et payé le commissaire, ce document a été établi de manière contradictoire. En pratique, il est recommandé de le transmettre, car il concerne les deux parties. Cela étant, votre obligation n'est pas absolue, mais refuser de le communiquer pourrait inutilement compliquer la situation.

Enfin, s'agissant du dépôt de garantie, en l'absence de dégradations constatées dans l'état des lieux de sortie, le bailleur est en principe tenu de vous restituer l'intégralité du dépôt de garantie dans le délai légal. À défaut, vous pourrez lui réclamer la somme, éventuellement avec des pénalités de retard selon le régime applicable au bail concerné.

En synthèse, le bailleur ne peut pas sérieusement invoquer des dégradations non constatées lors d'un état des lieux de sortie contradictoire, et vous êtes en position de demander la restitution intégrale de votre dépôt de garantie.

Je vous remercie de bien vouloir mentionner que la question est résolue.
Bien cordialement.