Comprendre en 6 points le dépôt de garantie et sa restitution

Par Alexia.fr, sous la direction de Benoît ChancerelFondateur d'Alexia | Pionnier de la LegalTech et expert en digitalisation du droit depuis plus de 15 ans. Publié le 23/04/2018 à 15h46

Dès que vous louez un bien, le propriétaire peut vous demander le versement d’un dépôt de garantie. Celui-ci sert à couvrir vos éventuels manquements comme la réalisation des réparations locatives non effectuées le jour où vous quittez les lieux.

Cependant, rassurez-vous, le propriétaire ne peut pas vous demander une somme trop importante et doit vous le restituer si vous avez respecté vos obligations.

Le montant du dépôt de garantie

Pour une location vide, le dépôt de garantie est d’un mois de loyer hors charges maximum.

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, c’est au choix du propriétaire, mais s’il est demandé, il faut le mentionner dans le contrat de bail.

Attention : Le propriétaire ne peut pas vous réclamer un dépôt de garantie si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

Imaginons que vous payez votre loyer tous les 3 mois en avance, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé. Par contre, si vous le payez tous les mois, un dépôt de garantie peut être demandé.

Le propriétaire ne peut pas vous demander un nouveau dépôt de garantie au cours du bail. Il ne peut pas changer son montant non plus.

Pour une location meublée, si le bail a été conclu avant le 27 mars 2014, le montant du dépôt de garantie est libre.

Si le bail a été conclu à partir du 27 mars 2014, le dépôt de garantie répond aux mêmes conditions que le dépôt de garantie d’une location vide, à l’exception que le dépôt de garantie peut être de 2 mois de loyers hors charges maximum.

Le versement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être versé au propriétaire au moment de la signature du bail :

par le locataire,
par Action Logement avec loca-pass,
par le fonds de solidarité pour le logement.

L'avance loca-pass est une aide qui vous permet de verser directement votre dépôt de garantie. C'est Action Logement qui verse le dépôt de garantie. Vous devrez rembourser l'avance sans payer d'intérêts, sur une durée maximale de 25 mois. Son montant est de 1 200 € maximum. L'avance est ouverte aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés du secteur privé non agricole.

Vous pouvez faire votre demande d'avance loca-pass à cette adresse.

Imaginons que vous louez un logement avec 1 % Logement, vous pouvez également demander loca-pass et ce sera l’organisme qui paiera directement le dépôt de garantie au propriétaire.

Si vous versez le dépôt de garantie en espèces, vous pouvez demander un reçu pour spécifier que la somme remise est un dépôt de garantie.

La restitution du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

1 mois si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée,
2 mois si l’état des lieux de sortie montre des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Imaginons que vous ayez loué un appartement, mais que vous avez abîmé la moquette. Si vous n’avez pas fait les réparations nécessaires, le propriétaire pourra vous faire une retenue sur le dépôt de garantie et ne vous restituer le restant que 2 mois après la sortie des lieux.

Le délai débute à la restitution des clés par le locataire.

Vous pouvez les remettre en mains propres au propriétaire ou à l’agent immobilier, mais également par lettre recommandée avec avis de réception.

Attention : Si votre propriétaire ne veut pas faire d’état des lieux de sortie, vous pouvez le mettre en demeure d’en faire un.

A noter : Si au cours du bail, il y a un changement de propriétaire, ce sera au nouveau propriétaire de vous rembourser le dépôt de garantie.

Les possibles retenues sur le dépôt de garantie

Si votre propriétaire vous fait des retenues sur le dépôt de garantie, il doit les justifier notamment avec :

les états des lieux d’entrée et de sortie,
des photos,
un constat d’huissier,
des factures,
des devis,
les lettres de réclamation de loyers ou charges impayés,
etc.

S’il s’agit d’un logement individuel, votre propriétaire peut déduire du dépôt de garantie les sommes que vous devez pour :

des loyers impayés,
des charges impayées,
des travaux non réalisés alors qu’ils sont à votre charge,
des dégradations dans le logement.

Si le logement est en copropriété, votre propriétaire peut conserver une provision de 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Il pourra justifier cette provision avec les mêmes documents que pour les retenues sur le dépôt de garantie.

La restitution du solde devra être faite un mois après l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.

Cependant, vous pouvez convenir avec votre propriétaire d’une restitution avant l’approbation.

Attention : Si le dépôt de garantie ne suffit pas à payer ce que vous devez, votre propriétaire peut vous demander ainsi qu’à votre caution de payer le solde restant.

Les intérêts de retard

Si votre propriétaire ne vous rembourse pas le dépôt de garantie dans les temps, il vous doit des intérêts de retard.

Le loyer est majoré de 10 % du loyer hors charges pour chaque mois de retard sauf si le retard est de votre faute.

Imaginons que vous n’avez laissé aucun moyen de communication à votre ancien propriétaire, il est difficile pour lui de vous rembourser.

Les recours

Si votre propriétaire ne vous rend pas le dépôt de garantie dans les conditions vues plus haut, vous pouvez le mettre en demeure de le restituer par lettre recommandée avec avis de réception.

S’il refuse toujours le remboursement, vous pouvez engager une procédure de conciliation auprès de la commission départementale de conciliation ou auprès d’un conciliateur de justice.

S’il maintient son refus, vous devrez saisir le tribunal d’instance. Vous avez 3 ans pour agir à partir du jour où votre propriétaire aurait dû vous rembourser le dépôt de garantie.

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