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Le procès-verbal de bornage a pour fonction de déterminer précisément la limite séparative entre deux propriétés. Il ne crée pas, à lui seul, un droit de passage sur le terrain voisin.
Votre voisin peut donc souhaiter qu'un bornage soit réalisé avant d'envisager la création d'une servitude conventionnelle, afin de connaître précisément les limites des propriétés et l'emplacement du passage. En revanche, le bornage ne l'oblige pas à accepter volontairement une servitude.
La situation est différente si votre terrain est juridiquement enclavé, c'est-à-dire s'il ne dispose d'aucune issue sur la voie publique ou seulement d'un accès insuffisant au regard de son utilisation normale.
Dans ce cas, le Code civil permet, sous certaines conditions, de réclamer un passage suffisant sur le fonds voisin, moyennant une indemnité proportionnée au préjudice occasionné. À défaut d'accord entre les propriétaires, le tribunal judiciaire peut déterminer l'existence, l'emplacement et les modalités de cette servitude.
Il faut toutefois vérifier l'origine de l'enclave et les anciens actes de propriété, car des règles particulières peuvent s'appliquer lorsque l'enclave résulte notamment d'une ancienne division de terrain.
2/ Les solutions et démarches
Commencez par réunir votre titre de propriété, les anciens actes concernant la parcelle, les plans cadastraux, les éventuels documents de division et tout ancien procès-verbal de bornage.
Demandez ensuite à un notaire ou à un géomètre-expert de vérifier si une servitude de passage existe déjà dans les titres. Le cadastre peut aider à comprendre la configuration des parcelles, mais il ne suffit généralement pas, à lui seul, à établir juridiquement l'existence d'une servitude.
Si aucune servitude n'existe, faites déterminer si votre propriété est réellement enclavée ou si son accès actuel est juridiquement et matériellement suffisant.
Si le voisin accepte le principe d'un passage, privilégiez une servitude conventionnelle établie par acte notarié, précisant notamment son tracé, sa largeur, son utilisation, son entretien et l'indemnité éventuellement versée. L'acte pourra ainsi être publié et rester opposable aux futurs propriétaires.
Si aucun accord amiable n'est possible et que l'état d'enclave est établi, vous pourrez envisager de saisir le tribunal judiciaire afin de faire reconnaître une servitude légale de passage et d'en déterminer les modalités.
Votre priorité est donc de vérifier les titres et l'existence éventuelle d'une ancienne servitude avant d'engager une procédure, puis de faire établir précisément la situation du terrain et l'accès nécessaire.
Votre bien dévoué, Xavier DAUSSE
Merci de cliquer sur le bouton vert : « Question résolue ».
Le voisin n'est pas fondé à subordonner le passage à l'établissement préalable d'un procès-verbal de bornage. Le droit de passage naît des seules conditions de l'article 682 du code civil, soit l'enclave ou l'insuffisance d'issue, la desserte du fonds et l'indemnité. Le bornage a un autre objet, fixer les limites des propriétés contiguës (article 646 du code civil), et le procès-verbal se borne à constater des limites, sans créer ni empêcher une servitude (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-14.984 ; Cass. 3e civ., 27 mars 2025, n° 23-13.760). Le juge ne peut d'ailleurs rejeter une demande de passage au seul motif de l'absence de bornage (Cass. 3e civ., 18 février 2014, n° 12-29.483).
Deux points appellent votre vigilance. L'enclave résultant ici d'une division de fonds, le passage doit d'abord être réclamé sur les seuls terrains issus de cette division (article 684 du code civil) ; ce n'est qu'à défaut de passage suffisant sur ces fonds que l'article 682 permet de le prendre sur les propriétés voisines. Par ailleurs, l'enclave ne doit pas procéder du fait du propriétaire ou de ses auteurs, faute de quoi la servitude légale est écartée (Cass. 3e civ., 9 juillet 2020, n° 19-13.374 ; Cass. 3e civ., 7 juillet 2016, n° 14-29.484).
Un bornage amiable ou judiciaire reste utile pour fixer précisément l'assiette du passage, mais rien ne vous oblige à l'obtenir avant de saisir le juge d'une demande de passage.
Merci de renseigner la rubrique question résolue.
Cordialement,
Les présentes observations constituent un avis juridique général, formulé sous toutes réserves et au seul vu des éléments portés à notre connaissance. Elles ne sauraient tenir lieu de consultation personnalisée. Avant toute démarche susceptible d'affecter vos droits, nous vous recommandons de vous rapprocher d'un avocat, qui pourra examiner votre dossier sur pièces et vous délivrer une analyse adaptée à votre situation.
il y a 1 mois
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